잠실 시영아파트 조합원지분 채산성 의문-市政개발연구원

용적률 3백70%수준의 고밀도 개발을 전제로 사업계획을 수립,시공회사까지 선정한 서울 송파구 신천동 시영아파트 재건축사업에 대해 시정개발연구원이 최근 「평균 15층정도의 중밀도(中密度)개발이 바람직하다」는 의견을 제시해 사업성에 의문이 제기되고 있다.
서울시가 시정개발연구원의 의견을 받아들일 경우 당초 재건축조합이 추산했던 사업성이 대폭 떨어질 소지가 많기 때문이다.
특히 현행 건축법 한도내 최고 용적률을 적용할 경우 조합원들의 이익 배분율이 1.5배 정도 될 것으로 기대,평당 1천만원선까지 오른 기존 아파트를 매입한 수요자들이 안절부절못하는 상태다. 시정개발연구원은 지난 16일 발표한 잠실.반포.청담.도곡동등 6개 저밀도단지의 주택밀도 연구보고서에서 「고밀도로 재건축할 경우 도로확장 및 신설에 따른 추가비용만 5조원이 소요되는등 사회경제적 손실이 크므로 용적률을 2백% 내외로 억제하는 것이 바람직하나 주택건설촉진법상 평형배분 및 가구수 확보를고려해 2백50%까지는 허용해야 하는 상황」이라고 분석했다.이렇게 될 경우 조합원의 이익 배분율은 당초 1.5배에서 1.1~1.3배로 떨어져 그만큼 조합원들의 부 담이 늘어나게 된다.
결국 땅지분이 15평정도인 13평형 아파트 소유자가 33평형을 신청하려면 이익배분율을 1.3배 잡았을 경우 19.5평을 초과하는 13.5평에 대한 분양가를 별도로 납부해야 한다.이 경우 평당 분양가가 4백만~4백30만원으로 추산돼 이 조합원은5천4백만~5천8백만원을 더 납부해야 한다는 계산이 나온다.
관련업체들은 서울시가 용적률을 일률적으로 규제하는 방식보다 단지내 공원확보및 간선도로 개설등 기반시설 확충조건을 달아 사업승인을 내주는 방안을 강구할 것으로 보고 있어 결국 개발이익일부가 기반시설 확충비용으로 빠져나가 조합원에 돌아가는 이익 배분율은 더 떨어질 가능성이 높을 것으로 보고있다.
이렇게되면 13평형을 1억3천만원에 매입한 사람의 총 투자비용은 이익배분율 초과분에 대한 분양가를 포함,총1억8천4백만~1억8천8백만원선이 될 것이란 얘기다.여기에 개발이익 일부가 기반시설 설치비용으로 떨어져나갈 경우 조합원 부담 이 더 늘어나 실제 투자금은 2억원선에 육박할 것으로 추정된다.
金炫昇기자