다주택자는 주택임대사업을 활용해 보자. 장기임대주택사업을 하는 경우 종부세 대상에서도 제외되고 양도세 중과 대상에서도 벗어난다. 조건은 동일한 특별시·광역시·도 안에 있는 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다. 주택규모가 25.7평 이하이어야 하고 공시가격도 3억원을 넘으면 안 된다. 주소지 관할 시·군·구 주택과에 임대사업자등록을 하고 주택이 있는 관할 세무서에 사업자등록을 하면 된다.
주택을 팔 예정이라면 매년 5월 31일 이전에 잔금을 치르거나 등기신청서를 접수하자. 종부세는 6월 1일 보유 기준이기 때문이다. 따라서 매도자 입장에서는 매년 3~4월까지는 매매계약을 하는 게 안전하다. 다주택자의 경우 가격상승 가능성은 작고 공시가액이 높게 평가된 주택을 먼저 파는 게 좋다.
주택이나 토지를 증여하는 것도 절세 방법이다. 팔지 않고 계속 보유할 부동산이라면 세대분리가 가능한 자녀에게 증여해 주택보유 수와 토지 보유 필지 수를 줄여야 한다.
나대지(빈 집터)는 상업용 건물 신축을 고려하자. 나대지의 경우 세대별로 합산한 공시가격이 3억원을 넘으면 과세 대상에 해당한다. 하지만 사업용 토지는 개인별 합산공시가격이 40억원을 초과해야 과세 대상이 된다. 또 수익용 부동산은 임대료 등의 고정수입이 발생하기 때문에 일거양득의 효과가 있다.
종부세는 납세자가 직접 신고하는 세목이기 때문에 기한 내(12월 17일)에 자진 납부하는 것이 원칙이다. 만약 공시가격이 잘못됐거나 본인 소유가 아닌 부동산이 포함돼 있다면 국세청이나 세무전문가에게 의뢰해 정정하면 된다. 또 기한 내 납부 시 3%의 세액공제도 해준다. 만약 종부세를 신고하지 않거나 납부하지 않으면 가산세가 만만치 않다. 일단 종부세를 먼저 내고 내년에 종부세 부담 완화를 기대해 보는 것이 좋다.
강대석 신한은행 PB고객그룹 세무팀장
