<긴급진단>부동산경기-이렇게 풀어야

중앙일보

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주택보급률이 79.1%에 불과한 우리나라의 주택공급을 활성화하기 위한 방안은 무엇인가.
정부는 93년부터 95년까지 매년 공공주택 25만가구,민간주택 30만가구등 총 55만가구의 아파트를 건설하고,96~97년에는 공공부문 공급물량을 30만가구로 늘려 연간 60만가구를 건설,주택보급률을 89.9%까지 끌어올린다는 계획 을 세우고 사업을 추진중이다.
전국의 주택 호수는 93년말 기준으로 8백79만8천가구인데 가구수는 1천1백12만2천가구여서 현재 2백32만4천가구가 모자라는 상태며 주택난이 가장 심각한 서울의 경우 77만6천가구가 부족한 상태다.특히 서울을 포함한 수도권의 주 택 부족량은1백36만2천가구여서 이를 해결할 땅 확보가 무엇보다 큰 과제로 남아있다.최근 국토개발연구원이 조사.분석한 자료에 따르면 신경제 계획 기간인 93~97년동안 매년 55만~60만가구를 건설하기 위한 택지소요량은 전국적으로 최소 9천만평,수도권의 경우 3천9백만평에 달한다.
부산.대구.광주.대전지역등은 97년까지 택지공급에 어려움이 없지만 서울을 포함한 수도권의 경우 아직 사용하지 않은 택지나도시계획구역 내의 개발 가능지를 최대한 고려하더라도 최소한 5백만~6백만평의 택지가 부족한 상황이다.따라서 이 부족분을 기존 도시계획구역이 아닌 지역에서 해결해야 하는데 결국 비도시권의 농지등을 개발하는 신도시 건설이 불가피하다는게 국토개발연구원의 지적이다.
현재 서울의 주거지역 주택용적률은 도쿄 72.7%의 3분의2수준인 48.8%에 불과한 실정인 반면 서울을 포함한 수도권내주거지역 용적률은 일본 수도권의 25.1%보다 1.7배정도 높은 42.7%로 나타났다.이는 서울의 경우 주거 지역의 용적률을 높여야 하고 수도권의 경우 일부 도시지역을 고밀화시킬 것이아니라 여러 지역을 저밀도로 개발해야 한다는 것을 암시해 준다.다시 말해 우리나라 수도권은 신도시를 비롯,대부분의 도시내 주택지를 고밀화시키는 기법을 사용한 반면 일본은 많은 신도시를건설하되 우리처럼 고층아파트를 잔뜩 지은 것이 아니라 단독주택단지등 저밀도의 쾌적한 전원도시를 건설하는 정책을 펴고 있는 것이다.도심부에서 60㎞이내 수도권에 있는 도시가 우리는 21개(인구수 1천3백 50만2천여명)인데 일본은 1백14개(2천8백19만6천여명)에 달한다〈그림참조〉.수용 인구가 우리보다 2배정도 많지만 도시수는 무려 5.4배나 많은 규모다.
여기에 주거지의 인구밀도는 우리가 평방㎞당 14만3천2백43.9명인 반면 일본은 우리의 48.7%수준에 불과한 6만9천7백93.8명으로 나타나 일본의 경우 한곳을 집중 개발하지 않고여러 곳을 건설,집중화로 인한 부작용을 최소화하고 있는 것으로분석됐다.
건설부는 이에따라 서울의 경우 단층 불량주택 밀집지역을 고층아파트로 개발하는 재개발사업과 저층 공동주택을 헐어내고 고층으로 올리는 재건축사업등을 활성화해 주택공급 물량을 늘리는 시책을 마련해 추진중이다.
그러나 기반시설을 고려하지 않고 각기 자기지구 개발에만 치중하다보니 도시가 무분별하게 개발되는 문제점을 낳고 있다.전문가들은 전체 도시에 지역별 특성을 감안,재개발 기본계획을 세워 여기에 맞게 재개발을 추진할 경우 쾌적한 신도시가 만들어져 도시환경이 한층 개선될 것으로 보고 있다.이와함께 전세값 안정을위해 기반시설이 충분하지 않은 기존 시가지에 다가구.다세대주택을 권장하다보니 주차난.부실시공등 새로운 도시문제를 발생시키고있다. 국토개발연구원의 고철(高鐵)주택연구실장은 『재개발기본계획을 상세히 마련,일정면적 범위로 단독주택 재개발을 추진할 경우 이같은 문제는 줄어들게 된다』고 말했다.도시 전문가들은 일본이나 싱가포르등 선진국에서 시행되고 있는 복합단지 개 발 기법도 도심지역 인근이나 지구 중심화할 필요가 있는 지역의 재개발구역에 과감히 도입할 필요가 있다고 제안한다.이는 업무.상업기능은 물론 공공기관.스포츠 레저시설등 각종 편익시설까지 함께개발하는 것으로 건물을 3~6개동(棟)에 모든 시설을 넣어 고밀화시키고 이로인해 생기는 땅은 공원등으로 꾸밀 경우 밀도는 높아지지만 공공 공간이 많이 생겨 도시의 쾌적성을 높일 수있다는 것이다.
이와함께 다가구.다세대주택의 경우 기반시설이 빈약한 지역에서는 단독개발을 허용하지 말고 몇가구 이상씩 묶어 개발하되 대신건축법을 개정해 여러 주택을 붙여 건설하는 합벽개발의 길을 터주고 합벽개발 촉진을 위해 용적률.건폐율을 높여 주는 방안도 함께 강구돼야 한다고 주장한다.합벽개발이 활성화되면 대지 경계선에서 이격하는 거리를 주차장이나 주거면적으로 활용할 수 있어그만큼 토지 이용률도 높아지게 된다는 얘기다.
〈崔永振기자〉〈도움말주신분:고철(高鐵.국토개발연구원 주택연구실장),권영덕(權寧德.시정개발연구원 도시계획부책임연구원),배순석(裵舜錫.국토개발연구원 주택연구실연구위원)〉