임대주택업 稅부담 커-정부 활성화 방안의 허실

정부가 내년 1월부터 미분양 아파트및 모든 신축주택(전용면적25.7평이하 규모)의 5가구이상을 매입해 5년이상 세를 놓았다가 팔면 양도소득세를 완전 면제해주기로 하자 적당한 투자처를찾지 못하고 있는 투자자들이 임대주택 사업에 부쩍 관심을 보이고 있다.일부 부동산가에서는 현재 살고 있는 집을 팔아서라도 미분양 아파트를 여러채 사둘경우 나중에 집값이 오르면 떼돈을 벌수 있을 것이라는 얘기까지 나오고 있다.그렇다면 과연 임대주택의 투자성은 어느정도 있는 것일 까.
지금까지는 개인이 집을 두채이상 사서 세(貰)를 놨을 경우 임대수입에 대한 세금관리가 잘 안돼 임대소득세를 대부분 내지 않아도 됐다.
그러나 앞으로는 임대주택사업자 등록을 해서 임대사업을 할 경우 임대료가 노출돼 이 소득이 봉급등 일반소득과 종합과세된다.
임대료 수입에 대한 세금은 부동산 소득금액 즉,「전세금×연이자율 8.5%×표준소득률(아파트75%,단독주택 49.5%)」에봉급및 일반수입금을 더한 다음 여기에서 소득공제 금액등을 뺀 액수를 가지고 종합과세하게 된다.
따라서 연간 소득이 2천2백만원인 사람이 목동아파트 1단지 35평형을 1억5백만원에 전세를 줬을 경우 임대소득을 포함한 전체 세액이 5백40만원에 달하고,연간 사업소득이 5천만원인 사람이 서울 청담동 대지 60평,건물 50평 단독 주택을 전세금 1억5천만원에 월세 1백만원을 받고 임대해 줬을 경우 연간소득세는 2천1백여만원을 내야 한다.
특히 양도소득세 면제 혜택을 받으려면 적어도 5가구를 매입해야 하기 때문에 이로인한 연간 소득세만도 엄청나 설령 5년후 집값이 두 세배 뛴다 하더라도 월세(月貰)시장이 빈약한 우리의경우 별도의 수입이 없는 사람에겐 임대사업이 그 림의 떡에 불과하다. 그러나 임대업에 관심을 보이고 있는 기업들의 주요 타깃은 지방의 미분양아파트들이다.단독에 비해 관리가 용이하고 전세금도 높기 때문이다.
천안 쌍용동 현대 아파트 34평형(전용면적 25.7평)5가구를 사 5년 임대사업을 한다고 가정하자.가구당 분양가는 7천5백만원으로 5가구 주택값은 총 3억7천5백만원,전세금은 한채에3천5백만원정도임을 감안하면 현금 2억원만 있으 면 일단 집값이 해결된다.
여기에 취득세및 등록세가 1천8백75만원이고 재산세는 연간 30만원(5년간 1백50만원)으로 5년간 총투자 비용은 집값 2억원에다 각종 세금 2천25만원을 합한 2억2천25만원 정도가 된다.
이 금액에 대한 제2금융권의 저축이자율을 연간 12%로 잡으면 5년간 대략 1억3천2백만원이 된다.
따라서 매입한 아파트 한가구에 2천6백50만원정도 올라야 채산이 맞는 셈이다.다시 말해 7천5백만원짜리 아파트가 5년후 1억1백50만원정도 돼야 한다는 얘기다.
집값이 연간 5%정도 오른다고 가정하면 5년간 1천8백75만원이 올라 손해를 보게 되고 인상률을 10%로 잡으면 상승분이3천7백50만원이 돼 1천1백만원 정도 이익이 발생,5가구에 모두 5천5백만원정도 이득을 보게된다.여기서 5 가구에 대한 임대소득세 연간 약83만원을 공제해야 하는데 임대사업자의 다른소득이 많을 경우 누진과세돼 그만큼 이익금이 떨어지게 된다.다만 임대기간 동안 전셋값이 오르면 수익성이 다소 나아진다.한편앞으로 가장 성행할 투자 패턴은 단독.다가구.다세대주택 등을 여러 사람이 돈을 모아 한 사람 명의로 사놓는 방식이다.
단독.다가구.다세대주택은 아파트보다 표준소득률(49.5%)이낮고 위치를 잘 고를 경우 5년후 도시개발에 따른 땅의 용도변경 가능성이 높아 소액투자자들의 공동투자가 활발,주택시장의 가수요를 유발시킬 소지가 많다는 것이다.
〈崔永僭 기자〉