<투자가이드>재건축 권리관계

개발자금이 부족한 2인 이상이 모여 토지를 공동개발한 뒤 개발이익으로 사업비 충당은 물론 이익까지 나누는 지주공동.재건축.재개발.주택조합 사업이 성행하면서 권리 관계를 둘러싼 참여 당사자간의 분쟁이 심심찮게 벌어지고 있다.
특히 서울등 대도시 아파트공급의 총아로 등장하고 있는 재개발.재건축사업은 조합원이 수천명에 이르는 경우가 많고 권리 관계의 변환이나 개발이익 분배문제등이 무척 까다로워 부동산 신탁회사나 한국감정원.감정평가법인.컨설팅업체들이 군침을 흘리는 컨설팅 시장으로 떠오르고 있다.
재건축등의 사업이 벌어졌을 때 권리의 변환이나 조정,이익분배과정이 어떤 흐름으로 진행되는지 알아본다(수치는 가상치임).
⑴권리자별 사업전 자산가치 평가=기존의 단독.연립주택이나 상가.사무실의 자산가치를 토지.건물별로 평가한다.이에따라 사업지역 내에서 20평형의 노후아파트를 소유하고 있는「홍길동」이라는조합원의 자산가치 평가액이 1억원으로 산출됐다고 가정한다.
⑵권리자별 사업전 자산가치의 권리비율 산정=권리자별 자산가치를 모두 합한 금액이 3백억원이라면 홍길동조합원의 사업전 자산가치 지분은 1억원을 3백억원으로 나눈 0.33%가 된다.
⑶총사업비 추정=건축공사비를 비롯해 이주비.조합운영비.인허가비용등 사업완공때까지의 일체 비용을 말하며 재건축조합과 시공사가 가장 큰 갈등을 겪는 부분이다(사업비 5백억원 가정).
⑷완공시점 자산가치 추정=신축될 아파트.상가등 완공후 사업지역의 총자산가치를 설계나 예정분양가등을 토대로 추정한다.아파트와 상가는 원가연동제등 법령이 정하는 가액으로 평가한다(완공시점 자산가치 1천억원 가정).
⑸추정개발이익 산정=완공시점 자산가치 ⑷에서 사업전 자산가치⑴과 총사업비 추정액 ⑶을 빼면 사업전체의 개발이익이 나온다.
이번 사업의 경우 개발이익은 2백억원(1천억원-3백억원-5백억원)이다.
⑹권리자별 권리액 산정=따라서 홍길동의 개발이익은 2백억원에권리비율 0.33%를 곱한 6천6백만원이 되며,원래 자산가치인1억원을 더한 금액이 바로 권리액 1억6천6백만원이다.
⑺가구별 권리변환.조정 및 정산=⑹에서 나온 홍길동의 권리액은 그가 실제 배당받게 될 물건의 자산가치와 일치하지 않을 수있다.이 사업에서 홍길동조합원의 권리액은 1억6천6백만원이지만사업 완공후 분양받기로 한 아파트가 35평형이 며 이 평가액이1억5천만원이라고 한다면 1천6백만원을 현금으로 정산받게 된다. 1천가구 미만의 중소규모이거나 권리 관계가 확실한 재건축사업은 보통 3~4년이면 완공되는데 3~4년만에 가만히 앉아서 부동산 가치가 1.7배로 는다고 하면 꽤 괜찮은 재산증식수단이라고 할 수 있다.실제 80년대 재건축사업 초기에는 이보다 더한 개발이익도 가능해「황금알 낳는 거위」에 비유되기도 했지만 아파트분양가 통제등 때문에 갈수록 그 이익폭은 줄어드는 추세라는 점에 유의해야 한다.
그러나 권리 관계가 복잡한 사업은 7~8년을 끌기도 해 재개발에 비해 절차 가 간편하고 사업기간이 짧다는 비교우위마저 흔들리는 경우가 많다.
〈洪承一기자〉