<부동산세무상담>헌집은 다세대로 지어파는게 유리

- 아내와 단둘이 살고 있는 집이 낡아 허물고 새로 다세대주택 여섯채를 지어 채당 7천만원에 분양했다.집은 두채를 소유하고 있으나 다른 소득은 없다.양도세 계산은 어떻게 하는지.
▲종전부터 소유하던 자기의 토지 위에 주택을 신축해 주택과 함께 토지를 파는 경우에는 양도세를 물지 않고 주택신축 판매업(건설업)으로 보아 대개 양도세보다 적은 사업소득에 따른 소득세를 내야 한다.
신축한 주택이 팔리지 않아 일시적으로 임대한 후 팔아도 마찬가지지만 신축한 주택의 바닥면적이 대지등 토지면적의 5분의 1이상(도시계획구역 밖의 경우 10분의 1이상)이어야 한다.
그러나 주택 바닥면적이 대지면적의 20%이내거나 전체 연면적중 상가면적이 주거면적보다 많은 점포주택을 신축,판매한 경우에는 주택신축 판매업에 해당되지 않아 양도세를 물어야 한다.
주택신축판매업의 과세표준(세금을 매기는 기준금액)은 주택의 총분양 금액에서 토지구입가격.건축비등 제반 경비를 뺀 금액에다가족수에 따라 공제해주는 일정 금액을 빼 산출한다.
주택 신축판매업의 소득세는 앞에서 산출된 과세표준에 5~45%의 세율을 누진적으로 적용해 세금을 매긴다.
그러나 토지구입부터 분양완료까지의 과정이 기록된 장부나 증빙서류등이 없을 때에는 정부가 정한 표준소득률에 의해 세금을 계산한다. 개인들은 대개 완전한 장부가 없기 때문에 위 질문의 경우 표준소득률 15%(93년기준)가 적용돼 계산된 6천3백만원(6채×7천만원×15%)에서 본인과 배우자의 소득공제 1백26만원을 빼면 6천1백74만원이 과세표준이다.
이 금액에 누진세율을 적용하면 1천7백만원의 세금이 나오는데소득세는 95년 5월31일까지 신고,납부해야 한다.
1가구2주택 이상일때에 다세대주택을 지어 팔지 않고 헌집인 상태에서 팔았다면 소득세의 약 두배 가량인 양도세를 3천2백만원 물게되므로 낡은 집을 팔때에는 헌집인 상태에서 파는 것보다다세대주택을 지어 파는 것이 節稅요령이다.
曺惠圭〈공인회계사 (386)0100〉