주식과 부동산. 이 둘중 어디에 투자할 것인가 하는 문제는 투자자들에게 있어서는 영원히 풀지 못하는 숙제같은 것이다. 부동산 수익이 괜찮을 때도 있고 주식 수익이 나을 때도 있다. 안정성 문제도 어느 하나가 더 낫다고 단적으로 말하기 힘들다. 투자상품의 대표적 유형인 주식과 부동산을 8가지 기준으로 나눠 분석해봤다.
▷수익성
지난 2001년부터 2006년까지 수익성을 분석해보면 부동산이 월등히 높다.
S&P/케이스-실러 주택지수에 따르면 이 기간 부동산 가격 상승률은 연 평균 12.4%에 이른다. 반면 S&P 500 지수에 투자했다면 연 평균 수익률은 4.3%에 불과하다.
그러나 장기 수익률을 검토해보면 결과는 달라진다. 예일대학의 로저 이봇슨 교수가 지난 1978년부터 2004년까지의 연 평균 수익률을 분석한 결과 부동산이 연 평균 8.6%의 수익을 올린 반면 S&P는 13.4%의 이익을 남겼다.
결국 최근에는 부동산 수익률이 주식보다 좋지만 역사적으로는 주식 투자 수익률이 더 높았음을 알 수 있다.
▷레버리지
투자에 있어 가장 중요하게 고려해야할 요소중 하나는 레버리지. 레버리지는 투자 수익률과는 다소 다른 개념이다.
이를테면 부동산 투자시 50만달러의 주택을 사서 2년후 60만달러에 팔았다.
그리고 다운 페이먼트 금액은 10만달러를 했다고 가정하자. 이때 부동산 수익률은 20% 이지만 실질적으로 투자 대비 올린 수익은 100%에 이른다.
즉 부동산이나 주식은 전 금액을 주고 투자상품을 구입할 필요가 없이 일정 비율만큼만 투자를 하고 나머지는 융통할 수 있다. 이를 레버리지라고 한다.
부동산과 주식의 차이점은 부동산은 경우에 따라서는 노다운 페이먼트로 구입이 가능하지만 주식은 50% 이상 증권사로부터 돈을 빌리기가 쉽지 않다는 것이다. 결국 레버리지 측면에서는 부동산이 훨씬 유리한 셈이다.
▷투자 비용
부동산이나 주식 모두 투자할 때는 비용이 들어간다.
부동산을 구입할 때는 프로세싱 비용 융자 비용 에스크로 비용 타이틀 보험 감정비 등 수많은 비용이 필요하다. 이러한 비용은 적어도 부동산 구입 가격의 1.5%에서부터 최고 4%에 이른다.
또한 부동산을 팔 때 또다시 에스크로 비용 부동산 브로커 커미션 등이 필요하다. 이 모든 것을 합하면 부동산 가격의 10% 가까이에 이른다.
반면 주식은 사고팔 때 지불해야 하는 수수료가 거의 전부다. 이 수수료는 최근에는 온라인 트레이딩의 발달로 거래 한번에 7달러까지 떨어졌으며 뮤추얼 펀드의 경우도 1년 수수료가 0.1% 정도를 부과하는 곳이 많다.
▷세금
세금 면에서 있어서는 부동산이 유리하다. 세금 혜택을 받을 수 있는게 많기 때문이다.
주택을 구입하면 모기지 이자에 대해 세금 공제 혜택을 받을 수 있을 뿐 아니라 관리 비용 감가상각분에 대해서도 세금 혜택을 받을 수 있다. 2년 이상 거주한 후 판매하면 부부합산 50만달러까지 소득세도 면세된다. 다만 매년 재산세를 납부해야 한다.
그러나 주식은 세금 혜택이 없을 뿐 아니라 소유하고 있으면 주식가격 증가분에 대해 매년 소득세 명목으로 세금을 내야 한다.
▷투명성
주식은 가격이 공개돼 있기 때문에 누구나 쉽게 인식할 수 있다. 그러나 부동산은 같은 물건이 존재하지 않기 때문에 정확한 가격 산정이 어렵다.
반면 주식은 사고자 하는 기업 정보를 알기가 어렵다. 엔론 사태에서 볼 수 있는 것처럼 기업이 내부 정보를 숨기면 이를 파악하는 데 힘이 든다. 그러나 부동산은 모든 정보를 밝혀야 하며 개인적으로도 정보 확인이 가능하다.
▷노력
주식은 사서 유지하는 데 별 노력이 필요하지 않다. 그러나 부동산은 유지하는 데 많은 노력을 기울여야 한다.
▷취약성
주식은 폭락의 위험성이 부동산에 비해 상대적으로 높다. 실제로 S&P 500의 최악의 연 수익률은 마이너스 22.1%였다. 부동산 최악의 수익률은 마이너스 상업용이 5.6% 거주용은 3.5%에 불과했다.
▷다양성
위험을 줄이기 위해 가능하면 분산 투자하는 것이 투자의 기본 원칙이다. 주식은 적은 금액으로도 분산 투자가 가능하다. 최소한의 자금으로 뮤추얼 펀드나 리츠 등의 구입하면 되기 때문이다. 반면 부동산은 기본 투자금액이 높기 때문에 분산 투자가 힘들다는 단점이 있다.
▷결론은
앞의 8가지 기준을 분석해보면 주식이 수익성 비용 다양성 노력 등 4가지 항목에서 부동산은 레버리지 세금 취약성 등 3가지 항목에서 앞서며 1항목은 비슷하다. 산술적으로 따지더라도 어느 곳에 투자하는 것이 낫다고 할 수 없다는 결론이다.
결국 투자 전문가들은 개인의 성향 투자 시기에 따라 공격적인 투자자에게는 주식이 보수적인 투자자에게는 부동산이 비교 우위를 가지고 있다고 분석하고 있다.
[USA중앙일보] 김현우 기자 khwo@koreadaily.com
