[2007년 부동산 시장 4대 궁금증④] 은평·판교·동천에 '해' 뜬다

새해 투자 유망 지역을 살펴보기 전에 2006년 아파트 공급 결산을 해보자. 2006년 수도권 분양 물량은 당초 예정 물량의 절반만 분양되었다는 걸 짚고 넘어가자.

부동산 정보업체에 따르면 2006년 1월 발표한 전국 주택 분양 예정 물량은 총 39만8442가구. 12월 초 기준 현재 분양 물량 실적은 총 26만3000가구로 당초 예정 물량의 70%도 채우지 못하고 있다. 2004년과 2005년에 분양 예정 물량의 70.9%, 73.7%가 분양됐던 것을 감안하면 2006년 분양 실적이 가장 낮은 셈이다.

수도권 지역을 중심으로 진행되고 있는 재건축사업이 각종 규제와 사업 수지 악화로 일반분양 물량이 줄어들거나 대거 연기되었고, 은평 뉴타운, 파주 신도시 운정지구, 화성 동탄지구 같은 대규모 도시개발 사업과 택지지구 분양이 차질을 빚었기 때문이다.

2007년에는 유망 분양 물량들이 적지 않다는 걸 지적하고 싶다. 경기지역에서는 판교 신도시 수혜분양단지로 관심을 받고 있는 성복동, 상현동 일대 분양 단지가 2007년 상반기 분양을 대기하고 있다. 용인 마북 동문굿모닝힐과 마북 파라곤, 성복동 성복자이1~4차 등도 같은 시기에 분양할 예정이다. 그외 강남권을 대체할 신도시로 거론되고 있는 광주시 오포읍 일대 분양 단지도 2007년 상반기에 분양할 예정이다.

*** 수도권 분양 물량은=부동산 정보업체에 따르면 2007년 수도권에선 13만8283가구가 쏟아질 예정이다. 이는 2006년 공급된 7만3035가구보다 2배 가까이 늘어난 규모다. 2006년 공급 물량이 적었던 용인시와 파주·화성·판교 등 2기 신도시를 중심으로 분양이 대거 예정돼 있다.

특히 2006년에 지자체가 난개발을 막겠다는 강한 의지를 표명하면서 분양이 쉽지 않았던 용인시의 경우 2007년 공급이 몰릴 전망이다. 용인시의 총 분양 예정 물량은 2만1032가구에 달한다.

주목할 용인시 분양 아파트로는 삼성건설이 동천동에 공급할 2400여 가구, 현대건설이 오는 3월 상현동에 공급하는 860가구, 동부건설이 4월 신봉동에 내놓는 944가구 등이다. 이 밖에도 두산중공업이 용인시 삼가동에 공급할 1500가구, 우남건설이 역북동에 지을 891가구도 눈길을 끌고 있다.

1·2차 분양을 마친 판교 신도시에서는 2007년 대한주택공사 분양분을 포함해 2660가구가 공급된다. 연립주택과 중대형 임대아파트도 여기에 포함되며 2007년 물량 가운데 중대형 평형이 대세를 이룰 것으로 예상된다.

고분양가 논란의 진원지가 됐던 파주시에서도 2007년에 9900여 가구가 쏟아진다. 새해 1월 월드건설이 교하읍에 타운하우스 143가구를 분양하는 것을 시작으로 3월 풍림산업이 아동동에 539가구를 선보이는 등 줄줄이 대기하고 있다.

파주시 대규모 단지로는 오는 4월 경남기업이 탄현면에 내놓을 1960가구, 대림산업이 10월에 선보이는 1350가구, 삼부토건이 하반기 교하읍에 내놓을 2000가구 등을 꼽을 수 있다. 한라건설도 교하읍 파주 운정지구 9블록에 547가구를 10월에 분양할 예정이다.

화성 동탄은 분양 예정이었던 포스코건설 시공 복합단지 메타폴리스(1266가구), 풍성주택의 주상복합 위버폴리스(248가구) 등이 올해 초 분양을 기다리고 있다. 화성시 향남면에서는 한화건설이 3월 1333가구를 선보이고, 매송면에서는 성원건설이 7월 574가구를 분양할 예정이다.

경기 북부의 대표주자인 남양주시에서는 동부건설이 오는 3월 진접읍에 선보이는 1689가구, 동양건설산업이 5월 호평동에 내놓는 1388가구, 대림산업이 오남읍에 공급하는 1302가구 등이 유망단지로 꼽힌다. 25~57평형대로 구성된 오남읍 ‘대림 e-편한세상’은 덕송IC 신설로 외곽순환도로 진입이 수월해졌다.

2006년에 인천 소래 논현지구 한국화약 공장 터에서 2920가구 분양을 마친 한화건설은 새해 2월 2차분 4685가구를 공급한다. 소래 논현지구 교통은 제2경인고속도로와 외곽순환도로에 진입이 용이해 서울·수도권으로 가기가 쉽다.

*** 새해 ‘진주’는 바로 여기=우선 서울 은평 뉴타운이다. 2006년에 분양하려다 고분양가로 불거진 비판 여론 때문에 후분양제로 분양 방식을 변경하면서 공급이 연기됐다. 3개 지구 총 1만4631가구 규모로 지어지며 임대를 제외한 1만31가구가 공급된다. 이 중 원주민 특별공급 물량을 제외하면 7000여 가구가 일반 분양될 전망이다.

롯데건설·삼환기업이 짓는 1지구 A공구의 경우 중심상업지구를 접하고 있는 데다 유치원, 중·고등학교를 끼고 있고 단지 앞뒤로 진관 근린공원 창릉천이 위치해 있다. 현대건설과 태영이 짓는 2-A공구의 경우도 은평 뉴타운 초입에 자리 잡고 있고 서울로 접근하기가 쉽다.

용인 동천 미니 신도시도 주목하자. 판교에 가장 근접한 이곳(동천지구)에 청약자들의 시선이 이미 몰려들고 있다. 판교 신도시에서 남쪽으로 5km 떨어진 이곳의 개발 면적은 총 14만2000평이다.

용인 동천동은 판교·분당 및 경부고속도로 판교IC와 가까워 고급 주거단지로는 최적의 입지를 갖춘 것으로 평가된다. 수지지구와 붙어 있고, 광교산이 뒤에 있어 주거환경과 생활 편의시설이 좋은 편이다. 조만간 서울∼용인 고속화도로, 분당∼수서 고속화도로, 국지도 23호선을 잇는 도로 등 6개 도로가 신설·확장될 계획이어서 도로 사정도 개선될 전망이다.

동천은 ‘삼성 미니신도시’라는 걸 잊지 말자. 삼성물산은 이곳의 주택 형태를 다른 지역과 완전히 차별화할 계획이다. 아파트 동별로 판상형과 탑상형을 혼합, 층수를 4~30층으로 달리해 짓고 자재도 기존 콘크리트 대신 벽돌·목재 등을 사용할 방침이다.

태양광 발전과 원격제어장치 등 첨단기술도 접목시킬 방침이다. 동천 삼성 미니신도시는 프랑스·일본 등 선진국의 고급 주거단지를 벤치마킹해 세계 최고 수준으로 지을 예정이어서 우리나라 주택문화에 새로운 이정표가 될 전망이다. 특히 단독주택 같은 경우 미국 ‘베벌리힐스’처럼 최고급으로 짓고 숲을 그대로 살려 건설할 계획이다.

용인 신봉·성복·상현 지구는 판교 대체 투자처로 각광받고 있다. 민간업체들도 이곳에서 대거 신규 분양에 나설 예정이다. 경부고속도로를 중심으로 서쪽에 있는 이곳은 투자자들의 최대 관심 지역으로 2007년 상반기에 9000여 가구가 쏟아질 전망이다. 이 지역은 판교 신도시와 광교 신도시의 중간에 있고, 중대형이 많아 고급 주거단지로 인식되고 있다.

신봉은 판교 남쪽에 있고, 광교산을 끼고 있어 환경이 좋은 편이다. 2009년까지 용인~서울 고속도로가 뚫리면 도로 교통도 한결 나아질 전망이다. 신분당선이 연결되면 서울 강남까지 30분이면 닿을 수 있는 것도 장점이다.

성복동보다 북쪽에 위치한 신봉동 일대에는 동일하이빌과 동부건설이 상반기 분양을 준비 중이다. 동일하이빌이 30~70평형 1300가구, 동부건설이 32~48평형 1000가구를 내놓는다. 현재 동천지구 아래에 있는 신봉지구 아파트는 상당한 프리미엄이 형성돼 있다.

LG신봉자이 1∼2차, LG빌리지 1·2·3·6차 등이 투자자들의 대표적인 선호 단지다. 택지지구와 맞먹을 만큼 규모가 커 판교 입주와 맞물려 가격 상승 여력이 있다.

올 상반기에만 성복지구에는 총 5000가구가 신규 분양될 예정이다. 현재 6475가구가 입주해 있고, 2008년까지 1만1543가구가 들어서게 된다. 영덕∼양재 간 고속도로, 2014년께 강남역∼양재∼판교∼분당 정자동∼수원으로 이어지는 신분당선도 개통돼 출퇴근이 편리해진다.

GS건설은 성복지구에 성복자이 1·2·3·4차를 연이어 공급해 3000여 가구의 ‘자이타운’을 조성한다. CJ개발도 성복나무엔 1·2차를 공급한다. 1차는 총 838가구로 39∼94평형 등 대형 평형 위주다. 2차는 33∼48평형 476가구로 구성된다.

상현지구는 판교 신도시, 광교 신도시, 신분당선 연장 구간 결정에 따른 최대 수혜지역이다. 광교 신도시는 수원시 이의·원천·우만동과 용인시 상현동, 기흥읍 영덕리 일대 341만 평에 걸쳐 있다.

지방 아파트는 ‘위험’=수도권을 제외한 지방 분양시장은 경기 악화의 이중고로 미분양이 적체될 확률이 높다. 2005년부터 급증한 지방 주택시장의 미분양 문제는 좀처럼 수그러들 기미를 보이고 있지 않다. 실제 주택경기를 반영하는 ‘준공 후 미분양’ 물량이 수도권은 감소하는데 비해 지방은 증가세에 있다.

수도권에 비해 경기변화에 민감할 수밖에 없는 지방 주택시장의 경우 일부 호재가 있는 지역을 제외하고는 2007년에도 침체의 골을 벗어나지 못할 전망이다.

판교 신도시 청약은 연기를 거듭하는 진통 끝에 시작됐다. ‘3자녀 특별공급’ 정책은 2006년 8월에 처음 선보였다.

[박상언 유엔알컨설팅 사장]