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관악도 두달 새 2억 뛰었는데…3기 신도시, 3000만원 싸졌다

중앙일보

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종합 02면

민간보다 착한 공공 분양가

부동산? 부동산!

분양시장에서 민간과 공공의 엇박자가 두드러집니다. 이른바 ‘강남 3구’가 아닌 서울 관악구도 두 달 전보다 2억원 가까이 뛰었습니다. 민간 분양가 상승세가 예사롭지 않죠. 그런데 3기 신도시 공공분양은 2년 새 3000만원 내렸습니다. 이렇게 민간과 공공이 거꾸로 가는 데는 이유가 있고 장단점도 있겠죠. 얼핏 보기엔 혼란스러운 분양시장의 최신 동향을 짚어봤습니다.

서울 분양시장에서 변방으로 꼽히는 관악구에서 59㎡(이하 전용면적) 분양가가 9억원을 넘어섰다. 2개월 전보다 무려 2억원가량 뛰었다. 준강남권으로 불리는 강동구에서 국민 평형인 84㎡가 1년 새 1억원 오르며 14억원을 넘어섰다. 수도권과 지방에서는 84㎡가 3.3㎡당 3000만원을 넘기며 12억원을 잇따라 돌파했다.

김경진 기자

김경진 기자

주택도시보증공사의 민간 아파트 분양 통계를 보면 지난 8월 기준 전국 분양가가 3.3㎡당 1700만원으로 1년 전(1500만원)보다 13% 올랐다. 서울의 상승 폭은 더 커 2700만원에서 3200만원으로 19% 상승했다. 지방에선 부산이 1800만원에서 2200만원으로 20% 넘게 올랐다. 같은 기간 아파트 가격 변동률은 한국부동산원에 따르면 전국이 12% 내렸고 서울은 -10%, 부산은 -14%다.

이처럼 뛰는 분양가 뒤에는 공사비 급등이 있다. 글로벌 인플레이션 여파로 건축 관련 건자재·인건비 등이 많이 올랐다. 통계청에 따르면 주거용 건물 공사비가 최근 2년 새 12% 상승했다.

여기다 올해 초 분양가상한제 지역의 대거 해제가 분양가 고삐를 풀어줬다. 서울 대부분과 경기도 과천·하남·광명이 상한제 규제를 받았으나 이제는 강남·서초·송파·용산구만 남았다. 아파트값 상승 반전도 날개를 달아줬다. 집값 선행지표인 실거래가격이 2021년 말부터 줄곧 하락하다 올 들어 상승세로 돌아섰다.

김경진 기자

김경진 기자

새 아파트 수요는 늘었지만 신규 분양 물량이 많지 않아 청약 경쟁이 치열해졌다. 국토부에 따르면 지난 8월까지 전국 일반분양 물량이 6만8000가구로 예년의 절반 수준이다. 부동산114 집계로는 지난해 4분기 3.8대 1까지 내려간 전국 1순위 청약경쟁률이 올해 들어 지난 3분기 12.6대 1로 올라갔다. 김정아 내외주건 대표는 “집값은 상승 분위기인 데다 분양 물량이 적어 새 아파트 희소가치가 올라가면서 분양가가 올랐다”고 분석했다.

상한제가 풀리면서 강남 3구와 용산 다음으로 인기를 끄는 지역들에서 분양가가 뛰었다. 7월 광진구에 나온 롯데캐슬이스트폴이 3.3㎡당 4050만원으로 3년 전 인근에 분양한 롯데캐슬 리버파크 시그니처(2980만원)보다 3.3㎡당 1000만원 넘게 올랐다.

김경진 기자

김경진 기자

서울에서 주거 선호도가 다소 떨어지는 구로구와 관악구도 분양가가 꽤 올랐다. 8월 구로구 개봉5구역 재건축 단지인 호반써밋개봉이 3.3㎡당 3000만원에 육박한 2914만원이었다. 84㎡ 대부분 10억원 정도였다. 지난달 나온 관악구 봉천4-1-2구역 재개발 단지인 힐스테이트 관악센트씨엘 59㎡ 최고가가 9억600만원이었다. 2개월 전 서울대입구역 더하이브센트럴 59㎡ 최고가가 7억4000만원이었다.

지방에서는 부산 분양가가 무섭게 치솟고 있다. 지난해 12월 수영구 남천자이가 3.3㎡당 3000만원을 기록한 데 이어 9월 나온 해운대 더비치푸르지오써밋은 3.3㎡당 3270만원까지 올랐다.

지난 16일부터 서울 마곡과 3기 신도시인 하남교산 등에서 현 정부 들어 세 번째 사전청약 접수가 진행됐다. 마곡 59㎡ 분양가는 3억1100만원이다. 이 단지는 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 토지임대부로 토지는 임대여서 건축비로만 분양가가 구성된다. 지난해 12월 나온 고덕강일3단지 같은 주택형인 59㎡(3억5500만원)와 비교하면 4000만원 넘게 저렴하다. SH 관계자는 “지하주차장이 작고 우수 디자인이 적용되지 않아 기본형 건축비에 추가되는 가산비도 적다”고 설명했다.

하남교산 59㎡ 분양가는 4억5600만원이다. 2021년 12월 하남교산 59㎡ 첫 사전청약 분양가가 4억8700만원이었다. 땅값과 건축비가 올랐는데 분양가는 오히려 낮아졌다. 정부가 주변 시세의 70% 이하나 상한제 분양가의 80% 이하 중 낮은 금액을 적용하는 이익공유형을 도입해 분양가를 1억원가량 낮췄다.

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