얄미운 옆 개발…자기 임야 500m 이내 전원주택 단지 등 들어서면 주변 땅은 개발

내년 양도소득세 중과를 앞두고 경기도 김포시 장기면 소재 임야 1500평을 팔려던 이모(45)씨는 요즘 속이 부글부글 끓고 있다. 인근 부동산중개업소에 문의해 보니 땅값이 3년 전에 살 때 금액(평당 75만원)에도 못 미친 평당 20여만원에 불과했다. 인근에 들어서는 대형 물류창고 때문이었다. 한 개발업체가 자신도 모르는 사이 인접한 임야(9880평)에 창고 건축허가를 받는 바람에 '연접개발 제한'에 걸려 개발이 불가능해 금쪽같던 땅이 하루아침에 애물단지로 전락한 것이다.

토지시장에 '연접개발 제한규정' 비상령이 떨어졌다. 수도권 신규 개발지역을 중심으로 이 규정에 묶여 하루아침에 몸값이 반토막난 임야가 속출하고 있기 때문이다.

◆연접개발 제한으로 토지시장 더욱 위축=임야가 상대적으로 이 제도 적용을 많이 받는다. 연접제한지역으로 묶이더라도 전답은 주택과 1종 근린시설 등을 건축할 수 있지만 임야에서는 주택 신축 등을 포함한 모든 개발행위가 금지돼서다. 전답과 달리 임야는 까다로운 산지관리법 규정을 적용받기 때문이다.

연접제한지역으로 묶인 땅은 개발이 제한되는 만큼 값이 싸게 형성돼 있다. 이모(55.서울 강남구 개포동)씨의 경우 2004년 2억6000여만원에 매입한 용인시 양지면 제일리 임야 520평을 최근 5200만원에 매물로 내놨다. 하지만 거들떠보는 사람이 없다. 이유는 바로 옆에 1만여 평 규모의 전원주택단지가 개발되면서 쓸모없는 땅이 돼버렸기 때문이다. 경기도 광주 부동산백화점공인의 조명자 실장은 "개발할 수 있는 임야는 평당 40만원 선이지만 연접 제한을 받으면 아예 시세조차 형성되지 않는다"고 말했다.

대형 물류창고 등의 신축이 늘고 있는 화성.평택.김포.용인.광주 등 수도권지역에서 연접개발 규제에 묶인 임야가 많다. 화성시의 경우 올해 전체 개발행위 허가신청 건수(2000여 건) 중에서 연접규제로 개발이 어려운 땅으로 판명된 곳이 200여 건에 달한다.

산림청 산지정책팀 관계자는 "대부분 마구잡이개발이 임야에서 이뤄져 다른 곳보다 규제를 엄격하게 적용하고 있다"며 "다만 종전 허가지 임야와 신규 허가 신청지 임야 사이에 폭 20m 이상의 도로 등이 있으면 허가가 가능하다"고 말했다.

하지만 실제로 이런 요건을 충족하는 임야는 그리 많지 않다. 인허가 대행업체인 용인 중앙토목측량설계공사 이봉림 대표는 "전답과 달리 임야는 국도 등 도로와 연결된 곳이 많지 않다"며 "이 때문에 물류창고 한두 개만 들어서도 주변 500m 안에 있는 임야는 죽은 땅이나 다름없게 된다"고 말했다.

◆사전 확인해야 낭패 피할 수 있어=현재로선 연접 제한에 따른 피해를 막기 위한 뾰족한 방법은 없다. 우선 임야를 매입하기 전에 해당 지자체를 통해 연접 제한에 해당되는지 여부를 확인해 봐야 한다.

하지만 지자체에서도 이미 허가를 받은 임야만 확인해 주기 때문에 주의를 요한다. 허가 절차를 밟고 있는 곳에 대해서는 확인이 어렵다는 얘기다. 이 때문에 처음부터 도로 여건이 좋아 향후 물류창고 등이 들어설 가능성이 큰 임야는 아예 매입 대상에서 제외하는 게 좋다. 토지전문업체 다산서비스 이종창 대표는 "연접 개발은 선개발하는 임야에 우선권을 준다"며 "임시방편으로 남보다 한발 앞서 허가를 받아 조립식 주택이라도 지어두는 게 좋다"고 말했다.

김영태 기자

◆연접개발 제한=비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것으로 2003년 10월 도입됐다. 마구잡이개발을 막기 위해서다. 이미 허가받은 임야 A의 면적이 3만㎡(1만여 평, 관리지역 기준)를 넘으면 인접한 임야 B(A의 경계선 반경 500m 이내)에서는 주택 신축 등의 개발행위가 어렵다. 임야 A와 임야 B의 사업주체와 시기가 다르더라도 동일사업으로 간주해 허가면적을 제한하기 때문이다. 다만 종전 허가지와 신규 허가 신청지 사이에 폭 20m 이상의 하천.공원.철도 등의 지형지물에 의해 분리된 경우 개발할 수 있다.