[안장원의 부동산노트] 공시가 같은데 종부세 280만원, 1570만원…엇갈린 부부 공동소유 희비

중앙일보

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안장원 기자

안장원의 부동산 노트

올해 공동주택 공시가격이 20%가량 오를 예정이어서 고가주택 종부세가 크게 늘어난다. 특히 2중으로 다주택자 규제를 받는 데다 세부담 상한까지 풀리는 2주택 공동소유 부부의 종부세가 급증할 전망이다. 연합뉴스

공동소유한 집값 총액이 같은 서울 70대 A씨 부부와 B씨 부부. A씨 부부는 올해 공시가격이 24억원(지난해 20억원)인 아파트 한 채를 갖고 있다. B씨 부부 주택은 각각 12억원(지난해 10억원)씩인 2채다.

[안장원의 부동산노트] #지분별로 종부세 주택 수 계산 #공동소유도 2주택으로 간주 #올해부터 다주택 세제 대폭 강화 #"늘어나는 부부 공동소유에 역차별"

지난해 A씨 부부와 B씨 부부 종합부동산세(종부세)가 각각 220만원과 350만원이었다. 올해 A씨 부부 세금이 280만원으로 60만원가량 소폭 늘어난다. B씨 부부는 1200여만원 증가한 1570만원으로 A씨 부부보다 5배가량 더 많다.

이처럼 집을 공동소유한 부부의 올해 종부세 희비가 1주택과 다주택 간에 극으로 갈린다. 1주택 부부가 지난해까지 없던 세액 공제 혜택을 톡톡히 보지만 다주택 부부는 공동소유 탓에 세금이 급증한다. 지난해 윤희숙 국민의힘 의원이 “지금이 조선시대냐”고 비판하며 이슈가 된 종부세 부부 공동소유 차별이 1주택만 개선됐기 때문이다.

인별 주택 수로 세율 적용

종부세는 주택 가격이 일정한 기준(공시가격 1주택 9억원, 2주택 이상 6억원)이 넘는 개인에게 부과한다. 개인이 가진 모든 주택(지분 포함)의 공시가격을 합친 금액을 기준으로 한다(인별 합산).

종부세가 개인별로 따지다 보니 일부만 소유한 지분도 1주택으로 본다. 부부 공동소유로 1채를 갖고 있으면 세대로는 2주택, 부부 각각은 1주택이다. 2채를 부부 공동소유하면 각각 2주택자다.

현 정부가 종부세에 다주택자 중과를 도입하면서 부부 공동소유 종부세가 '폭탄'을 맞았다. 2019년 처음 시행한 데 이어 올해부터 보유 주택 수 별 세율 격차가 더욱 커졌다. 2주택 이하거나 조정대상지역 1주택 세율(일반세율)이 0.6~3%인데 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택이면 2배인 1.2~6%다.

이우진 세무사는 "세율 차이가 없을 때는 부부 공동소유가 공제를 각자 6억원씩 두 번 받아 유리했는데 다주택자 세율이 확 오르는 바람에 지금은 매우 불리해졌다"고 설명했다.

그나마 공동소유 1주택 부부는 올해부터 세금 걱정을 덜게 됐다. 지난해 윤희숙 의원의 비판 이후 종부세법이 개정돼 1주택 공동소유 부부는 단독소유 1주택과 마찬가지로 고령자·장기보유 세액 공제 혜택을 받는다. 60세 이상, 5년 이상 보유에 주는 세액 공제 한도도 70%에서 올해 80%로 확대됐다.

1주택 세대만 공동소유를 1주택으로

그동안 세액 공제 기준이 ‘1인 1주택’(단독소유 1주택)이어서 부부 공동소유는 ‘2인 1주택’에 해당해 혜택이 없었다. 올해부터 부부 공동소유도 1인 소유로 보기로 한 것이다. 1주택 부부 공동소유 구제가 없었다면 A씨 부부가 올해 내야 할 종부세가 460만원이다.

하지만 2주택 이상 다주택 세대에선 지분별 주택 수 계산이 유지된다. 그러다 보니 특히 2주택 부부가 가장 큰 세금 '폭탄'을 안는다. 부부 둘 다 지분이 둘인 다주택자여서 다주택 중과 세율을 적용받는다. 또 전년 세금보다 늘어날 수 있는 한도인 세 부담 상한이 올해부터 2주택자의 경우 200%에서 300%로 올라간다. 세금이 아무리 많이 나와도 지난해 2배까지만 늘었지만 올해부터는 3배까지 증가한다는 말이다.

B씨 부부 세금이 12억 원짜리 주택을 각자 단독소유한 2주택 부부보다도 많다. 올해 종부세가 480만원 정도다. 공제금액이 6억원으로 같아도 각자 세율이 1주택에 해당하는 일반세율이다. 공동소유한 탓에 B씨 부부 세금(1570만원)이 3배가 넘는다.

공동소유한 다주택자의 종부세 역차별에 대한 반발이 거세다. 부부 공동소유는 사회적 추세다. 정부가 여성의 지위 향상과 경제적 평등을 위해 2008년 부부간 증여세 공제한도를 3억원에서 6억원으로 대폭 완화하며 부부 공동소유를 장려하기도 했다.

윤희숙 의원도 지난해 “젊은 부부들은 점점 여성이 경제활동을 같이하고 재산권을 함께 형성하는 추세이고, 고령인구도 공동명의를 권장하는 정부 정책에 따라 많이들 하고 있다”고 지적한 바 있다. 공동소유한 2주택 부부들은 "정부 정책을 따랐다가 뒤통수를 맞은 기분"이라고 목소리를 높인다.

단독소유 전환에 억대 비용

정부가 규제하는 다주택 기준이 세대이기 때문에 다주택 종부세 중과를 세대로 일원화해야 한다는 주장도 나온다. 박정현 세무사는 “부부 공동소유는 지분이 둘이더라도 실제론 한 채이기 때문에 1주택으로 보는 게 맞지 않겠느냐"고 말했다. 다주택 중과를 시행하고 있는 취득·양도세는 부부 공동소유를 1주택으로 대우한다.

공동소유 부부 일부가 종부세를 줄이기 위해 단독소유로 명의변경을 검토하고 있다. 하지만 비용이 더 들어 실익이 적다. 지분을 넘겨받는 측이 내는 증여세와 증여 취득세가 많아서다. 증여세가 시세를 기준으로 세율이 10~50%다. 증여 취득세는 공시가격의 4%다. 맨 앞 사례의 B씨 부부가 공시가격 12억원(시세 16억원)인 주택의 절반에 해당하는 공동소유 지분(시세 8억원)을 배우자에게 넘기면 증여세와 증여 취득세가 5000여만원이다. 2채 모두 명의를 바꾸면 1억여원이다. 공동소유 2채를 각각 한 채씩 소유해 줄어드는 종부세가 1000여만원에 불과하다.

김종필 세무사는 “증여 비용 부담이 만만찮기 때문에 이후 종부세와 나중에 매도할 경우 양도세 등을 고려해 증여를 결정해야 한다”고 말했다.
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr