전‧월세 전환율 Q&A…“이미 계약한 월세도 초과분 안 내도 돼”

전·월세 상한제(5%)와 계약갱신청구권(2년+2년) 시행에 이어 10월부터 전‧월세 전환율이 4%에서 2.5%로 낮아진다. 지역이나 주택 유형‧크기 등을 고려하지 않은 규제에 임대인과 임차인 간 분쟁이 늘어날 것이라는 우려가 크다. 주요 궁금증을 문답으로 정리했다.

정부가 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 전환율을 4%에서 2.5%로 하향조정하기로 했다. 뉴스1

전‧월세 전환율이 4%에서 2.5%가 되면 월세가 얼마나 낮아지나.

“전셋값 3억원을 월세로 바꾸면 현재는 4%를 적용해 월 100만원을 내야 한다. 2.5%를 적용하면 62만5000원이 된다. 세입자 입장에선 월세가 37만5000원 줄어드는 것이다.”    

집주인이 2.5%보다 높은 전환율을 요구하면.

“집주인이 이를 지키지 않아도 과태료 등 처벌을 받지는 않는다. 그러나 집주인이 2.5%보다 높은 전환율을 요구했다면 초과분을 돌려받기 위한 소송을 제기할 수 있다. ”

이미 2.5%보다 높은 전환율을 적용해서 전세를 월세로 바꿔 계약했다.  

“이미 계약을 했더라도 2.5%를 초과하는 부분에 대해서는 월세를 내지 않고, 이미 초과해서 낸 월세를 돌려받기 위한 소송을 할 수 있다. 예컨대 1억원에 대해 전환율 5%를 적용해 월 42만원의 월세를 내기로 계약했어도 절반인 21만원만 내겠다고 할 수 있다.”

계약 만료가 되지도 않았는데 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다.  

“계약이 만료되기 전이라도 임차 형태를 전환할 수 있다. 단 집주인과 세입자가 합의가 이뤄져야 한다. 계약갱신청구권은 이전과 같은 임차 형태가 전제다. 하지만 합의를 통해서 바꿀 순 있다.”

새 전셋집을 얻을 때도 2.5%가 적용되나.

“아니다. 기존에 전·월세를 살고 있다가 재계약을 하면서 계약갱신청구권을 쓸 때 적용된다.”

월세를 전세로 바꿀 때도 2.5%가 적용되나. 

“전‧월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때만 적용된다. 월세를 전세로 바꿀 때는 시장 전환율을 적용한다. 즉 집주인과 세입자 간 합의로 정한다. 이 때문에 월세를 전세로 바꿀 때 오히려 집주인이 더 높은 가격을 요구할 수 있다는 우려가 나온다.”

그럼 월세를 전세로 전환할 때는 어떻게 해야 하나. 

“한국감정원의 시장 전환율을 참고해서 합의하면 된다. 올해 6월 기준으로 전국 5.9%, 서울 5%다. 보증금 2억원에 월 60만원씩 반전세(전세+월세)를 살다가 전세로 바꾼다고 하자. 1년 치 월세인 720만원을 전‧월세 전환율로 나누면 전세 환산금이 나온다. 예컨대 전환율 5%를 적용하면 1억4400만원이 된다. 기존 보증금 2억원에 1억4400만원을 더한 3억4400만원이 전세보증금이 된다.”

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr