종로ㆍ강북구 등 7개구를 제외한 서울 아파트 가격에 거품이 끼었다는 분석이 나왔다.
윤성훈 보험연구원 선임연구위원은 2일 ‘서울 지역별 아파트 가격 거품 가능성 검토’라는 보고서에서 이같이 밝혔다.
어디가 거품이 껴있나
보고서는 2019년 10월 기준으로 거품 가능성을 ▶매우 높음 ▶높음 ▶다소 높음 ▶낮음 ▶매우 낮음 등으로 분류했다.
매우 높음
용산ㆍ성동ㆍ양천ㆍ서초ㆍ강남ㆍ송파ㆍ강동
높음
중ㆍ광진ㆍ마포ㆍ강서ㆍ영등포ㆍ동작
다소 높음
동대문ㆍ성북ㆍ노원ㆍ은평ㆍ서대문
낮음
중랑ㆍ도봉ㆍ구로ㆍ금천ㆍ관악
매우낮음
종로ㆍ강북
가장 먼저 거품이 형성된 지역은 강남구와 용산구(2017년 4월)였고 이후 서초·송파·양천(2017년6월)→영등포(2017년 7월)→강동구(2017년 9월) 등으로 거품이 확산됐다. 해당 보고서에 아파트 가격에 거품이 낀 지역으로 꼽힌 곳은 2019년 12월 분양가 상한제가 적용된 지역과 일치한다.
앞으로는 어떻게 될까
일단 윤 연구위원이 낸 결론은 아파트 가격 거품 축소다. 윤 연구위원은 “서울 아파트 가격에 거품이 발생한 지 2년 2개월(2019년 10월 기준)이 넘었고, 12ㆍ16대책이 고가의 아파트가 몰려있는 강남3구에 큰 충격으로 작용할 것으로 예상된다”며 “주택가격 안정에 대한 정부의 의지가 단호하기 때문에 아파트 가격 거품은 점차 축소되어 갈 것으로 기대된다”고 밝혔다.
이같은 결론을 내는 데는 2000년 대 서울 아파트 가격 사례가 근거가 됐다. 2000년 대 서울 아파트 가격 거품기간은 2006년 5월~2009년 8월까지 3년 4개월 간 유지됐다. 2008년 글로벌 금융위기 충격으로 아파트 가격 거품이 해소됐다.
올해 말이면 과거 아파트 가격 거품 기간인 3년 4개월에 근접하는 데다, 정부의 12ㆍ16 대책의 충격이 글로벌 금융위기의 충격과 같은 역할을 한다는게 윤 연구위원의 설명이다. 다만 윤 연구위원은 저금리와 주요국의 주택 가격 상승세 등이 거품 해소에 부정적인 변수로 작용할 수 있다고 봤다.
어떻게 연구했나
보고서는 아파트 가격 거품을 ①실제가격(매매가)이 내재가치를 상회하는 등 실제가격이 비합리적 모습을 보임 ②비합리적 가격이 장기간 유지 ③가격 상승 기대심리에 따라 가격 변동성이 커짐 등으로 정의했다.
실제가격이 내재가치를 웃도는 지는 로버트 실러 미국 예일대 교수의 과대분산테스트방법을 통해 확인했다. 실제가치의 변동성이 내재가치의 변동성보다 클 경우 시장이 비합리적으로 움직이기 때문에 거품 가능성이 있다고 보는 방식이다. 아파트의 내재가치로 전세가격을 산정했다. 전세가격은 아파트에 거주하며 누릴 수 있는 서비스의 현재 가치로 봤기 때문이다. 윤 연구위원은 실제가치의 변동성이 내재가치의 변동성보다 큰 경향이 1년 이상 유지될 경우 거품으로 판단했다.
안효성 기자 hyoza@joongang.co.kr