분당 민간 아파트 평당 150만원 예상|「아파트 값 원가 연동제」 문답 풀이

아파트분양가 원가 연동방식의 궁금증을 보다 상세하게 알아본다.
◇예컨대 현대건설이 서울 마포에 아파트를 짓는 경우 분양가는 어떻게 결정되나.
현대건설이 아파트 부지를 토개공으로부터 공급받은 경우는 그 공급받은 가격이 땅값이 되고 현대가 이미 가지고 있던 땅인 경우는 현대 측이 토지평가사 2명에게 의뢰, 평가한 땅값을 택지비용으로 삼는다.
택지 비에 정부가 고시하는 평당 건축비 (적정이윤 포함)를 합친 것이 분양가가 된다.
여기서 문제가 되는 것은 용적률이다. 용적률이란 대지 면적중의 총 건평 비율을 말하는데 예컨대 용적률 2백%면 1평의 땅에 2평의 건축이 가능하다는 얘기다.
따라서 용적률에 따라 아파트 1평당 택지비용이 달라진다. 즉 땅 1평 값이 2백만원으로 같은 경우라도 용적률이 2백%이면 아파트 1평당 택지 비용은 1백만원이 되고, 용적률이 1백80%인 경우는 1평당 택지비는 1백만원으로 높아진다.
서울지역 아파트의 경우 용적률이 보통 1백80∼2백20%인데 마포 현대아파트의 땅1평 값을 2백만원, 용적률을 2백%, 정부고시 건축비를 평당 90만원으로 가정하면 분양가는 1백90만원 (평당 택지비 1백만원+건축비 90만원)이 되는 것이다.
◇건축비는 어떻게 결정, 고시되나.,
건설부 장관을 위원장으로 학계 및 건설업계 관계자 등을 특별 위원회를 구성, 적정이윤(총 원가의 약5%)을 감안한 건축비를 산출, 고시한다. 매년 1회 고시하되 다음해는 전년도의 물가 상승폭 만큼을 인상 조정한다.
건축비는 지역 및 아파트 넓이에 따라서는 차등이 없으나·층수 및 난방방식에 따라서는 차등을 둘 방침이다.
◇이번 조치에 따라 분양가는 실제로 얼마나 오르나.
앞에서 본 예와 같이 현대아파트의 분양가가 1백90만원이 되면 현재의 1백34만원보다 41·8% 오르게된다. 만일 택지비나 건축비가 더 높아져 분양가가 2백만원이 되면 인상률은 49·2%가 된다.
그러나 서울지역의 경우 대부분 채권 입찰제가 병행돼 왔으므로 채권 입찰액도 집사는 비용에 감안돼야 한다. 예컨대 1백34만원의 분양가에 40평형 아파트를 분양 받기 위해 채권을 2천만원어치 사겠다고 써서 당첨된 경우 집사는 데 든 총비용은 집 값 5천3백60만원과 채권금액을 합친 7천3백60만원이 된다.
같은 4O평형 아파트의 분양가가 2백만원으로 현실화되고 동시에 채권 입찰액에 상한선 (예컨대 1천만원)이 주어진 경우 이 아파트 매입비용은 집값 8천만원에 채권값을 합친 9천만원이 된다. 이 경우 수요자의 부담은 22·3% (1천6백40만원) 늘어난다.
결국 이번 제도 변경으로 인해 아파트 실수요자들의 부담은 아파트마다 채권 상한액이 어느 선에서 결정되느냐에 따라 다르지만 적게는 10∼2O%, 많으면 30∼40%까지 내집 마련 비용이 늘어나게 될 전망이다.
◇분양가격이 1백34만원이 안될 경우도 이 제도의 적용을 받나.
예를 들어 광주 변두리의 땅값이 평당 60만원인 곳에 아파트를 짓는 경우 용적률 2백%,건축비 90만원을 가정하면 분양가는 1백2O만원이 된다. 결국 제도변경으로 말미암아 건설업체는 종전 1백만원을 받을 수 있던 것을 평당 14만원이나 깍이게 되는 것이다.
정부는 이번 분양가 현실화 조치를 통해 아파트 공급을 늘리는 것을 목표로 하고 있다는 점을 들어 5대 도시에서 이같이 1백34만원 이하에서 분양가가 결정될 경우는 업체 자율에 따라 1백34만원까지는 받을 수 있도록 했다.
◇주공이나 시영아파트도 이번 제도를 적용 받나.
주공이나 지방자치 단체는 공전을 위해 아파트를 짓고 있으므로 이번 제도의 적용을 받지 않는다. 지금까지 해왔던 것과 마찬가지로 자체적으로 산출한 원가에 감리비만 감안하여 그 범위 내에서 자율적으로 분양가를 결정한다.
◇분당· 일산 등 신도시 건설 지역에도 이 제도가 도입되나.
그렇다. 분당의 경우 평당 땅값이 1백20만원 안팎이고 용적률을 2백%로 잡으면 아파트 1평당 택지비는 60만원이 된다. 여기에 건축비를 90만원으로 가정하면 분양가는 1백50만원 안팎으로 전망된다.
◇경남 지역은 지금까지 분양가 규제를 받아 왔는데 앞으로는 어떻게 되나.
정부는 이번 분양가 원가 연동방식을 서울·부산·인천·대전·광주 등 5대 도시에만 우선 적용키로 했으므로 경남 지역은 분양가가 완전 자율화된 셈이다. 다만 경남 도지사가 이 제도가 필요하다고 판단, 건설부에 요청하면 도입할 수 있다. <심상복 기자>