강북 재개발 쉬워진다… 용적률 확대하고 층수 제한 없어져

재개발구역에선 현재 54평 이상의 땅을 살 때만 거래 허가를 받지만 7월부터는 6평 이상 땅을 거래할 때 허가를 받아야 한다. 재개발구역의 투기를 방지하기 위해서다. 반면 까다로운 재개발구역 지정 요건과 건축 규제가 완화돼 서울 강북 등 노후한 도심에 수십 층 규모의 주상복합빌딩이 들어서는 등 재개발이 활성화될 전망이다.

건설교통부는 재개발 활성화 방안을 담은 '도시 재정비 촉진을 위한 특별법'의 시행령 및 시행규칙을 제정, 관계 부처의 협의를 거친 뒤 7월 1일부터 시행한다고 3일 발표했다.

◆ 도심 재개발 관련 규제 완화=재개발 지정 요건과 건축 규제가 완화되는 재개발구역은 도시 재정비 촉진지구 내로 제한된다. 촉진지구가 아니면 각종 완화 규정이 적용되지 않는다. 대신 앞으로는 촉진지구 내 48호 이상의 집이 있으면 재개발구역 지정을 신청할 수 있다. 현재는 약 3025평당 60호 이상의 집이 있어야 재개발구역으로 지정된다.

재개발구역이 네모 반듯하게 지정되고 인접한 재개발구역 사이에 빈 땅이 생기지 않도록 하기 위해 처음 예정했던 것보다 10%까지 땅을 더 확보할 수도 있다. 바둑판식 재개발을 유도하기 위해서다. 또 재건축사업을 할 수밖에 없었던 단독주택 밀집 지역도 재개발구역에 포함될 길이 열렸다.

건축 규제도 크게 완화된다. 용적률이 완화되고 2종 일반주거지역의 15층 층수 제한도 사라진다. 서울 강북 재개발지역에서도 서울 도곡동의 타워팰리스와 같은 대형 주상복합빌딩을 지을 수 있게 된 것이다. 땅의 용도 변경도 쉬워진다.

재개발사업의 25.7평 이하 의무건립비율이 80%에서 60%로 낮아진다. 대한주택공사 등 공공기관이 사업 주체가 되는 주거환경개선사업에서도 이 비율이 90%에서 80%로 내려간다. 또 용적률 증가분의 75%는 임대주택으로 짓도록 하되 25.7평 초과의 중형 임대의 비중을 현행 20% 이내에서 40% 이내로 늘렸다. 지방의 임대건설비율은 75%의 절반으로 줄었다.

◆ 효과 제대로 발휘될지는 미지수=재개발과 관련한 각종 혜택이 주어지려면 먼저 특별법의 도시 재정비촉진지구로 지정돼야만 한다. 이를 위해 건교부는 9월 중 서울시 등과 협의해 2~3개 촉진지구를 지정할 예정이다.

촉진지구는 제각각 시행되고 있는 재개발.주거환경사업.도시환경정비사업을 묶어 한 구역을 체계적으로 정비할 수 있도록 하는 새로운 형태의 도시개발이다. 노후.불량주택이 밀집한 주거형 촉진지구는 약 6만 평(20만㎡), 상업지역.역세권 등의 중심지형은 약 15만 평(50만㎡) 이상이어야 촉진지구로 지정될 수 있다.

서명교 건교부 주거환경팀장은 "촉진지구 내에서 한 곳의 재개발구역은 녹지로, 또 다른 곳은 주거지역으로 만드는 등의 유연한 개발이 가능하다"며 "이를 위해 용적률을 높이고 층수 제한 규정을 폐지한 것"이라고 말했다. 서울시가 추진 중인 뉴타운 개발도 면적 기준을 맞추면 촉진지구 지정을 받아 개발할 수 있다. 하지만 각 개발사업의 이해관계가 다 달라 이를 총괄하는 촉진지구로 지정받는 데 의외로 많은 시간이 걸릴 수 있다는 지적이 나오고 있다. 또 토지거래허가제가 시행되는 대상 토지가 6평 이상으로 강화되면서 재개발 자체가 위축될 것이란 전망이 고개를 들고 있다. 실수요자가 아니면 재개발구역의 집을 사지 못하게 되기 때문이다. 이에 따라 재개발지역에서의 주택 및 토지 거래가 많이 줄어드는 것은 물론 조합원 간의 이해관계가 대립하면서 사업이 장기화될 우려가 크다는 게 시장 전문가들의 전망이다.

김준현 기자