다주택자 양도세 중과 시작 … 은마아파트 호가 1억 떨어져

중앙일보

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서울 강남구 대치동에 있는 은마아파트 전용면적 76㎡형은 지난해 말 16억원 안팎에서 실거래됐다. 연초에는 호가가 16억5000만원에 달했다. 하지만 최근에는 1억원이 내린 15억원 초반으로 뚝 떨어졌다. 은마아파트 인근에 있는 A공인중개소 대표는 “3월 들어 매물이 늘면서 76㎡형을 15억원 이하에 내놓은 물건도 있는데 거래가 되지 않는다”고 말했다.

1일부터 조정대상지역서 시행 #양도세율 10~20%P 오르고 #장기보유특별공제도 제외 #매물 부족으로 재상승 예상도

서울 노원구 상계주공 10단지 전용 59㎡형은 최근 2억9000만원에 급매로 팔렸다. 같은 평형의 비슷한 층수가 연초만 해도 3억원 후반에 거래됐었다. 노원구는 올 3월 서울 25개 구 중에서 거래량이 가장 많았던 곳이다. 상계주공 5단지 인근에 있는 B공인중계소 관계자는 “상계주공은 강남 등 외지에 있는 다주택자들이 많이 보유하고 있는 곳”이라며 “양도세 중과를 피하려고 집주인들이 3월에 매물을 쏟아내면서 가격이 하락했다”고 말했다.

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

신 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR) 등 대출 규제에 이어 1일부터 양도세 중과가 본격 시행되면서 부동산 시장 향방에 관심이 쏠린다. 향후 주택 거래가 줄고 시장이 침체할 수 있다는 견해가 우세한 가운데 특정 지역은 매물 부족으로 오히려 집값이 오를 수 있다는 전망도 나온다.

양도세 중과는 전국적으로 시행되지 않고 다주택자가 서울 전역과 경기 과천·하남, 세종시 등 40곳 조정대상지역 내에서 주택을 팔 때만 해당한다. 2주택 보유자는 양도세 기본세율(6~42%)에 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트를 가산한다. 또한 주택 보유 기간에 따라 양도 차익(집을 팔아 남긴 이익)의 10~30%를 빼고 세금을 매기던 장기보유특별공제 대상에서도 제외된다.

이에 따라 세금이 많게는 2배 이상 늘어난다. 김종필 세무사는 “가산세율과 장기보유특별공제 제외가 맞물려 양도세 중과 효과를 증폭됐다”고 말했다. 중앙일보가 시뮬레이션을 한 결과 5년 보유 기간 기준으로 양도차익이 1억5000만원이면 3월까지 2800만원인 세금이 5100만원으로 80%가량 증가한다. 3주택자는 4100만원에서 6600여만원으로 올라간다. 양도차익이 6억원이면 2주택자는 1억7000만원에서 2억7000만원, 3주택자의 경우 2억2000만원에서 3억3000만원으로 각각 1억원 넘게 늘어난다.

양도세 폭탄에 앞서 일부 다주택자는 집을 처분한 것으로 보인다. 서울부동산광장에 따르면 올 3월 서울 아파트 거래량은 1만3814건으로 지난해 같은 달(6658건)보다 두 배 넘게 늘었다. 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 역시 3월 거래량이 2765건으로 전년 동월 대비 70% 넘게 증가했다. 5년 이상 임대주택 등록을 유지하면 양도세 중과를 피할 수 있는 임대사업자 등록도 크게 늘었다. 또한 지난해 11월부터 올 2월까지 주택 임대사업자 등록 신청 건수는 3만2019건으로 2016년 11월부터 지난해 2월까지 신청 건수보다 2.2배로 증가했다.

한국감정원에 따르면 3월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 전주보다 0.01% 떨어졌다. 58주 만에 하락 전환이다. 서울 지역은 6주 연속 상승률이 하락했고, 강남 4구 역시 7주 연속 상승률이 떨어졌다. 이광수 미래에셋대우증권 연구원은 “시장 불확실성이 커지면 앞으로 매도 물량이 늘고 공급 증가 효과로 가격 하락이 시작될 수 있다”고 말했다. 권대중 교수 역시 “재건축 규제와 DSR 등 대출 제한, 양도세 중과, 금리 인상 등이 부동산 가격 하락 요인으로 작용할 것”이고 내다봤다.

하지만 집값 급락으로 이어지지는 않을 것이라는 게 대다수 부동산 전문가들의 얘기다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “집값이 약세를 보일 가능성도 있지만 급락하는 수준은 아닐 것”이라고 말했다. 권대중 교수는 “양도세 중과를 피하지 못한 다주택자들이 버티기에 들어가면서 일부 지역은 매물 부족 현상이 가격 상승으로 이어질 수 있다”고 지적했다.

가장 큰 변수는 양도세 중과에 이어 당정이 보유세 인상 카드를 꺼내는 경우다. 정희남 강원대 부동산학과 교수는 “다주택자에게는 양도세 중과보다 종합부동산세 등 보유세 인상이 더 큰 영향이 있을 것”이라고 말했다.

김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr