서울·부산·세종, LTV 70→60%, DTI 60→50%…부동산대책 Q&A

정부가 19일 부동산 대책을 발표했다.

 정부가 19일 발표한 부동산 대책의 한 축은 대출 규제 강화다. 당장 다음달 3일부터 조정대상지역에 대해 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제비율이 10%포인트씩 강화되고 집단대출 중 잔금대출에도 DTI 규제가 새로 적용된다.

이에 따라 현재 전 지역에서 70%를 적용하는 LTV는 조정 대상지역 40곳에 대해 60%로 강화된다. 집값이 10억원이라면 대출 한도가 7억원에서 6억원으로 낮아지게 된다. 현재 서울과 수도권 전 지역에서 60%를 적용하는 DTI는 조정 대상지역에서는 50%가 적용된다.

조정대상지역에 LTV·DTI 규제 환원 #집단대출에도 DTI 새로 도입키로 #연소득 6000만원 이하 무주택자는 예외 #서울 강남 이어 전역 분양권 전매 금지 #

대출규제의 사각지대에 있었던 집단대출에 대해서도 규제가 신설된다. 집단대출 중 잔금대출에 대해 앞으로는 DTI(50%)를 새로 적용키로 했다. 그동안은 집단대출의 경우 LTV 규제만 받고 소득에 따라 대출한도를 차등하는 DTI 규제는 예외로 했었다. 단, 중도금 대출은 여전히 DTI를 적용하지 않는다. 모든 집단대출, 즉 이주비·중도금·잔금대출에 대한 LTV 규제 역시 일반 주택담보대출과 똑같이 60%로 강화된다.

다만 LTV·DTI 규제 강화가 실수요자의 대출까지 조일 수 있다는 우려를 반영해 서민과 실수요자에 대해서는 계속 완화된 규제비율을 유지키로 했다. 이때 서민·실수요자란 디딤돌대출 기준에 맞는 차주를 뜻한다. 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초 구입자는 7000만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택 세대주라는 요건을 충족해야 한다. 이러한 조건에 해당하면 조정 대상지역에서 주택담보대출을 받더라도 LTV 70%, DTI 60%를 적용한다. 잔금대출에 대해서는 DTI를 적용하되, 규제비율은 60%로 완화해준다.

최근 부동산 시장은 일부 지역에서 과열 양상을 보였다. 19대 대선 직후 분양한 보라매 SK뷰 아파트 견본주택 전시장의 모습. [중앙포토]

이러한 강화된 LTV·DTI규제비율은 7월 3일부터 시행된다. 일반 주택담보대출은 시행일 이후 취급되는 대출부터 강화된 규제를 받는다. 집단대출은 시행일 이후 입주자 모집 공고가 나온 분양 사업장에 대해 적용한다. 다만 이미 입주자 모집 공고가 나왔던 주택이라고 해도, 다음달 3일 이후에 분양권이 전매된 경우라면 LTV 60%, DTI 50%를 적용한다.

정부가 2014년에 완화한 LTV·DTI 비율을 다시 강화하는 건 3년 만이다. 그동안 ‘대출 규제가 냉탕 온탕 식으로 자주 뒤바뀌는 건 바람직하지 않다’던 금융당국이지만 이번엔 입장을 바꿨다. 금융위원회 관계자는 “과열 지역의 경우엔 추후에 집값이 조정 받을 수 있어서 담보자산의 건전성이란 측면에서 선제적으로 대출 관리를 강화하는 것”이라며 “다만 모든 지역이 다 과열된 건 아니기 때문에 선별적으로 접근했다”고 설명했다.

금융당국의 시뮬레이션에 따르면 이번에 강화되는 LTV·DTI 규제비율을 적용 받는 고위험(LTV 60% 또는 DTI 50% 초과) 주택담보대출은 조정대상지역의 주담대 중 약 24.3%(금액 기준)이다. 금융위 관계자는 " LTV·DTI 강화로 조정대상지역의 신규 주택담보대출 규모가 전보다 약 3~6% 줄어들고, 전체 주택담보대출 기준으로는 1~2%의 감소 효과가 있을 것"으로 추정했다.

부동산 대책과 관련한 여러 궁금증을 일문일답으로 정리했다.

이번에 추가된 조정대상 지역의 선정 기준이 무엇인가.

“경기도 광명시와 부산 기장군, 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건(주택가격상승률, 청약경쟁률 등)을 충족했다. 특히 주택가격 상승률이 기존 조정 대상지역 수준으로 높은 상황이었다. 최근 3주간 아파트 가격 평균 상승률이 광명시는 0.21%, 기장군과 부산진구는 0.19%로 기존 조정대상지역의 평균(0.15%)보다 높았다. 이 지역은 최근 주택전매가 증가하는 등 투자수요가 집중돼 과열우려가 존재했다.
부상 기장은 부산에서는 희소한 공공택지(일광신도시)가 있는 곳으로, 높은 청약수요게 따른 과열우려가 있어서 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다. 부산진구는 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67대 1 수준에 달했다.”

투기과열지구 지정을 왜 하지 않았나.

“하반기 미국의 기준금리 추가 인상이 예고돼있고, 입주물량이 증가하는 등 주택시장의 조정요인이 존재하는 상황이다. 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적인 조치를 취한 뒤 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응키로 했다. 이번 조치에도 불구하고 과열이 지속된다면 투기과열지구 지정을 적극 검토한다는 계획이다.”

맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되나. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되나.

“강화된 전매제한기간은 6월 19일 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 그 이전에 입주자 모집공고를 한 주택에는 적용되지 않기 때문에 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택은 예외다. 1순위 제한과 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자 모집승인 신청분부터 적용된다. 정부는 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처심사 등 주택공급규칙 개정절차를 최대한 단축해 신속히 시행할 예정이다.”

금번에 선정된 조정 대상지역은 언제 다시 제외 여부를 결정하나.

“시장상황을 지속적으로 모니터링해서 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단되면 그때 제외 여부를 검토할 계획이다.”

조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있는 경우는?

“조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용된다. 다만 자신의 소유한 기존주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있다. 이 경우엔 분양 받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원이라면 59㎡+91㎡ 이하 주택 2채를 분양 받을 수 있다.”

재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정은 언제부터 적용되나.

“이는 법개정이 필요한 사안으로, 이달 중 법 개정안을 발의해 하반기 중 시행할 예정이다. 올해 9~10월쯤 개정법률이 시행된 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다. 사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 실시하는 점을 고려해, 기존에 사업시행인가를 신청한 조합에 대해서는 종전 규정을 적용한다.”

이번 LTV·DTI 규제 강화의 특징은. 

“이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비하기 위한 것이다. 은행뿐 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 풍선효과를 방지한다. 제2금융권의 경우엔 2012년 투기지역 해제 이후 가장 강한 LTV·DTI 규제를 적용받게 됐다. 또한 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대하게 됐다. 그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 새로 도입했다. 집단대출 중 잔금대출에 대해 올 1월부터 분할상환을 의무화하는 여신심사가이드라인을 적용한 데 이어, DTI까지 적용되게 됐다. 다만 서민과 무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV·DTI 규제비율을 유지한다. 부실 가능성이 낮은 실수요자의 내집 마련을 지원한다는 취지다.”

왜 특정지역만 LTV·DTI를 강화했나. 2014년 8월 이전 수준으로 일괄 환원해야 하는 것 아닌가.

“이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부지역 주택가격 급등으로 금융회사 대출 건전성이 악화되는 것을 방지하기 위해서다. 단기간 주택가격이 급등한 지역이 타깃이다. 주택가격이 안정적인 지역은 그러한 우려가 적기 때문에 대출 기준을 강화하지 않았다.”

조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규적용한 건 왜인가. 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌가.

“조정대상지역 내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출의 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금대출 단계에서부터 금융회사가 리스크 관리를 강화하도록 유도하고 집단대출의 건전성을 제고하기 위해서다. 다만 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안해 전 지역이 아닌 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI 규제를 도입한다. 서민 무주택세대에 대해서는 DTI를 60%로 상향적용함으로써 자금 애로가 발생하는 것을 최소화할 계획이다.”

한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr