대출 한파 … 단기 과열 지방이 더 춥다

중앙일보

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정부가 내년부터 주택담보대출을 규제키로 하면서 주택시장엔 먹구름이 몰려오고 있다. 상당수 주택 구입자는 3년 정도의 거치기간(이자만 내는 기간)을 두고 주택을 매입해 왔다. 거치기간이 1년 이내로 줄면 초기 자금 부담이 커져 신규 주택 수요는 감소할 수밖에 없다.

주택 대출 심사 강화
거치기간 줄고 원금 분할상환
3040·자영업자 고충 커져
2008년 금융위기 때처럼
집값 급락 상황은 없을 듯

　여기에 미국발 금리 인상이 유력한 상황이어서 주택 거래가 갑자기 뚝 끊기는 ‘거래 절벽’을 걱정하는 목소리도 나온다. 그러나 전셋값이 계속 뛰고 있어 2000년대 후반처럼 집값이 급락하는 ‘혼란’이 벌어지지는 않을 것으로 보인다. 특히 이번 규제에서 집단대출(중도금·잔금 대출)은 제외돼 신규 분양시장의 열기는 당분간 식지 않을 전망이다.

　전문가들은 이번 대출 규제를 정부의 부동산 정책 기조 변화로 해석한다. KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “그동안 (정부 정책이) ‘부양’에 초점을 맞췄다면 앞으로는 ‘관리’로 선회하겠다는 것”이라며 “정권 출범 직후부터 대대적인 규제 완화를 추진해 왔던 만큼 이 같은 정책 변화 시그널만으로도 주택 구입 심리를 위축시킬 수 있다”고 말했다.

　무엇보다 최근 주택 거래를 주도해 온 30~40대 젊은 층의 시장 이탈이 예상된다. 신혼부부 등 젊은 층은 상대적으로 소득이 적어 이번 대출 규제 부담이 더 클 수밖에 없다. 강원대 전재범 부동산학과 교수는 “전세난이 이어지고 있어 젊은 직장인이나 소득 증빙이 어려운 자영업자 등 일부 실수요자의 고충이 커질 것”이라고 말했다.

　지방은 특히 그동안 없던 총부채상환비율(DTI) 규제가 새로 도입되고 비거치식·분할상환도 해야 하는 등 두 가지 규제가 한꺼번에 생겨 부담이 가중될 전망이다. 특히 대구·부산 등 지방 일부 광역시의 경우 지역 경제는 제자리걸음인데 반해 집값이 최근 1~2년 새 급등해 대출 가능 금액이 집값을 따라가지 못할 수도 있다. 실제 대구 아파트 값은 올 들어서만 14.5%(10월 말까지) 급등했다. 전국 평균(3.4%)을 크게 웃도는 수치다. 광주(7.1%)·울산(6.6%)·부산(6.5%) 등지도 전국 평균 상승률을 크게 웃돈다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “이들 지역은 최근 2~3년간 아파트 분양 물량도 많아 대출 규제가 시작되면 매수세가 급감할 수 있다”고 말했다.

　더구나 미국의 금리 인상 발표도 예정돼 있다. 한국건설산업연구원 두성규 연구위원은 “국내 경기 위축으로 부동산 시장이 가라앉고 있는 상황에서 대출규제와 금리 인상이 동시에 터지면 거래가 뚝 끊겨 주택시장이 경착륙할 수 있다”고 우려했다.

　주택 거래는 줄겠지만 2008년 세계 금융위기 때처럼 집값이 급락할 것으로 보는 전문가는 많지 않다. 건국대 심교언 부동산학과 교수는 “금리가 오르더라도 당장 큰 폭으로 올리긴 힘들어 주택시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것”이라고 말했다. 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)도 계속 상승하고 있다.

　전셋값이 집값을 떠받치고 있는 것이다. KB국민은행에 따르면 11월 말 전국 평균 전세가율은 73.7%로 13개월 연속 최고치를 경신했다. 이남수 팀장은 “내년엔 서울·수도권에서 대규모 재개발·재건축 이 줄줄이 이뤄진다. 전셋값 상승으로 이어져 전세가율도 오를 것”이라고 전망했다.

　기존 주택 구입이 어려워진 일부 주택 수요자가 분양시장으로 몰릴 가능성도 있다. 분양마케팅회사인 내외주건의 정연식 부사장은 “주택 매매 심리가 위축되면 분양시장도 타격을 받겠지만 가격 경쟁력을 갖춘 단지엔 오히려 더 많은 청약자가 몰릴 것”이라고 말했다.

황정일·한진 기자 obidius@joongang.co.kr