[반퇴시대 재산리모델링] 집값 2017년께 안정 예상 … 그 때 분양 노려라

중앙일보

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Q 네 살 연하 아내와 맞벌이하고 있는 백모(41)씨는 2006년 2억원이 넘는 빚을 내서 아파트를 샀다. 어렵게 빚을 다 갚자 주택 경기가 좋지 않았고 기대했던 리모델링 추진도 지지부진해 2년 전 매도한 뒤로 ‘전세 살이’를 하고 있다. 그런데 매도 직후 전세와 집값이 치솟고 있다. 다시 내 집을 마련할 필요가 있다고 보는데 어떻게 해야할지 고민이다.

전세난에 집 사려는 맞벌이 부부

A 백씨네는 안정적인 수입이 있고 자금을 사용 목적별로 잘 나누어 관리하고 있다. 그러나 수입에 비해 저축의 비율이 높지 않고 무주택자라는 게 고민이다. 부인은 마흔이 되는 3년 후 퇴직을 고려하고 있어 머지 않아 현금 흐름도 나빠질 수 있다. 그렇다면 지금은 자녀 교육비와 부부의 노후를 위해 저축을 더 늘리는 게 관건이다.

　◆내집 마련, 꼼꼼한 준비가 먼저=매매가 대비 전세가 비율이 전국 평균 70%를 넘는 상황에서 실수요자라면 내 집 마련이 훨씬 효율적이다. 그러나 지난해부터 공급된 주택은 입주하는 시점인 2017년 이후에는 가격의 상승 흐름이 꺾일 가능성이 있는 만큼 2017년 이후가 매수 타이밍으로 보인다.

　부부가 각각 청약통장을 보유하고 있어 현재 거주하는 과천에서 일반 분양할 예정인 재건축 아파트나 과천지식정보타운에 관심을 가져보길 추천한다. 과천 아파트는 인기가 높아 청약가점에 의한 당첨은 어려울 수 있겠지만 과천 거주자이므로 지역 우선공급 추첨에 유리하다. 과천지식정보타운은 60㎡ 초과 85㎡ 이하 규모 3095호, 85㎡ 초과 541호 등 총 3636호를 일반 분양할 예정이다. 분양은 2017년 예정돼 있어 내년 전세 만기에 계약을 연장한 후 분양을 받아 내 집을 마련하는 게 가장 좋아 보인다. 분양가는 과천에서 재건축을 완료한 단지의 가격이 3.3㎡당 2700만~2800만원인 점을 감안하면 도심에서 조금 떨어져 있는 정보타운은 3.3㎡ 당 2000만원 초반대로 예상해 볼 수 있다.

　◆연금·ISA의 절세 효과 극대화하자=백씨네는 국민연금·퇴직연금·개인연금저축을 고루 준비하고 있다. 국민연금은 수령시 종합소득에 합산되고 종합소득 수준에 따라 6~38%의 누진세율로 세금을 내게 된다. 꾸준히 연금상품에 불입한다면 향후 종합소득으로 합산될 만한 소득은 개인연금저축과 퇴직연금에서 나오게 될 연금소득이다. 향후 받게 될 연금소득이 연간 1200만원을 초과하면 종합소득으로 과세되므로 그 이하로 관리하는 것이 좋다. 노후가 길어 장기간 연금을 받게 되는 효과도 있다. 수령액을 연간 1200만원 이하로 맞추면 3~5%로 분리과세 되고 국민연금 수령액과 합산되지 않는다. 퇴직연금 중 회사가 납입해 준 부담금은 이연 퇴직소득세로 과세하므로 종합소득과 별개로 보면 된다.

　교육자금 용도로 목돈을 모으고자 한다면 내년 도입되는 개인종합자산관리계좌(ISA) 가입을 염두에 두자. 가입 자격은 직전 년도 근로(사업)소득이 있는 사람이다. 연간 불입한도 2000만원, 의무가입기간은 5년으로 총 1억원까지 저축할 수 있다. ISA는 운용소득 200만원까지 비과세, 초과 부분은 9%로 분리과세된다. 과세되는 채권형펀드나 해외 주식형펀드, 주식연계증권(ELS)에 투자할 경우 절세혜택이 있으므로 절세를 하면서 목돈 마련을 할 수 있는 상품 중 하나가 될 것이다.

　◆보험은 필요할 때마다 늘려야 효율적=현재 불입을 중단한 변액유니버설(VUL) 상품을 상대적으로 사업비가 낮고 최저금리 보장과 더불어 일정시점이 지난 후 연금으로 전환할 수 있는 저축성 보험상품으로 전환해 추가 불입을 이어간다면 비과세상품으로 활용할 수 있다. 또 저축보험은 적립 기간과 별도로 보험기간을 20년 이상 100세까지 가입할 수 있으며 추가납입과 중도인출이 자유로워 노후대비상품으로 적합하다. 아내가 돈을 버는 동안 월 100만원 5년 적립형으로(만기는 최소 20년 이상) 가입하면 총 1억8000만원 내에서 추가납입과 중도인출을 자유롭게 할 수 있다.

김동호 선임기자 dongho@joongang.co.kr