토지거래허가·신고제

땅값 때문에 늘 골치다. 땅은 비좁은데 이를 필요로 하는 사람은 많다. 기본적으로 값이 오르게 되어 있다.
그위에 당국이 새시가지나 공단·도로등을 새로 낸다하면 인근지역 땅값은 하루아침에 다락같이 뛰어오른다.
토지의 유한성과 개발에 따른 땅값상승요인 때문에 땅은 옛날부터 가장 안전한 투자대상이 되어왔다.
그위에 투기꾼들이 몰려들고 복덕방도 가세하면 땅값은 수요와 공급이란 시장원리를 넘어오르게 된다. 땅값 상승은 그위에 짓는 집값에 바로 연결되고 그것은 바로 물가전반으로 확산된다. 갖가지 투기억제책이 나왔으나 아직까지 별 효과가 없었다.
결국 건설부는 최종적 수단인 토지거래 허가제까지 동원하게 되었다.
사유재산에 상당한 제약이 가지만 토지가 갖는 공공성 때문에 소유와 이용을 공익에 맞게유도 한다는 취지다. 토지공개념의 실천이다.
투기만 일면 토지거래신고제와 허가제를 발동할수 있게 법적 장치를 마련한 것이다.
당초의 국토이용관리법은 어떤지역에 허가제를 실시할 경우 다른 지역은 모두 신고제를 실시해야 하도록 규정, 사실상 선언적 의미밖에 가지지 못했다.
그러나 지난해 국토이용관리법을 개정, 신고제와 허가제를 따로따로 분리해서 실시할수 있게했다.
우리와 유사한 일본에서는 이미 10년전부터 전국적으로 신고제를 실시하고 있다.
앞으로 건설부장관은 지방자치단체·토개공등과 협의, 전국의 지가동향을 매월 파악해 투기조짐이 보이면 즉각 그 지역에 토지거래신고제나 허가제를 실시하기로 되어 있다.

<신고제>
건설부장관이 어떤지역을 신고지역으로 지정하면 그 지역에서 거래되는 일정면적이상의 토지는 모두 신고를 해야한다.
즉 도시계획구역내의 경우 ▲녹지지역은 2백평 ▲공업지역은 3백4평 ▲주거·상업지역은 1백평이상의 땅을 사고팔 때 소정절차에 따라 모두 신고를 해야한다.
도시계획구역밖의 토지는 3백4평이상은 모두 신고를 하되 농지는 1천5백16평, 초지·임야는 3천31평이상만 신고토록 했다. 단 이 면적이 너무 적어 주민에게 큰 불편을 준다고 생각될 경우 3배의 범위내에서 건설부장관이 면적을 조정할 수 있도록 했다.
신고는 계약을 체결하려는 사람이 해당토지의 종류·면적·용도·계약예정금액·토지이용계획등을 신고서에 적어 계약체결 25일전에 관할시장·군수·구청장등을 통해 서울시장·직할시장·도지사에게 하면 된다.
관할 당국은 계약예정토지의 신고내용이 주변토지의 합리적 이용에 어긋나거나 도시계획·환경보전등에 맞지 않고 계약예정금액이 기준지가 보다 높을 경우 계약체결중지등 권고를 할 수 있다.
이같은 권고에 응하지 않아도 소유권이전등기에 대한 법적 효력은 유효하다. 그러나 후에 토지수용의 가능성이 있기 때문에 토지를 산 사람은 불이익을 당하게 될 가능성이 있다.
그렇다고 신고를 안하면 50만원이하의 벌금 또는 6개월이하의 징역에 처하게 된다.

<허가제>
건실부장관이 어떤 지역을 규제지역으로 지정하면 그 지역내의 일정면적이상 토지는 모두허가를 받아야 사고 팔수 있는 가장 강력한 투기억제제도다.
허가대상면적은 도시계획구역내의 경우 ▲주거전용·상업지역·준공업·생산녹지지역은 61평 ▲주거·준주거 및 지역지정이 없는 구역은 28평 ▲전용공업·공업지역은 1백1평 ▲자연녹지지역은 1백82평이상이다. 도시계획구역 밖에서는 1백52평이상이나 농지는 3백4평, 임야는 6백7평 이상이다.
허가제실시 지역에서 허가를 받지 않기 위해 땅을 대상면적 이하로 나눠파는 분할등기도 금지된다.
이 지역에서 당을 사고 파는 자는 신청서에 성명·주소·지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정현황·계약예정금액·토지이용계획등을 적어 관할시장등을 거쳐 서울시장·직할시장·도지사등에게 신청해야 한다.
서울시장·도지사등은 신청서를 받은지 25일이내에 허가여부를 신청인에게 알려줘야 한다.
허가를 받지 않은 토지는 신고제와 달리 등기이전이 안된다.
서울시장등은 허가신청토지가 ▲기준지가(이자율감안) 이상으로 거래가격이 높을 때 ▲토지이용목적이 도시계획·국토이용계획·공공시설계획에 맞지 않을 때 ▲이용목적보다 많은 땅을 살 경우에는 허가를 해주지 않는다. <이석구기자>