[5.23 부동산 대책 효과 있을까] 재건축 후분양

정부가 오는 7월 이후 사업승인을 신청하는 재건축아파트는 건축 공정이 80% 이상 돼야만 일반분양토록 하는 사실상 후분양제도를 도입키로 함에 따라 재건축 단지의 투자 열기가 한풀 꺾일 전망이다.

특히 일반 분양분이 많은 저밀도지구.저층단지들은 분양시기가 늦춰지는 만큼 금융비용 부담이 늘어나 수익성이 악화되고 투자수요가 줄 것으로 보인다.

그러나 금융비용이 일반 분양가에 전가되면서 오히려 분양가가 높아질 수도 있어 재건축조합이나 주택업체가 일반 분양가를 마구잡이로 올리지 못하도록 분양승인이나 관리처분 인가 기준을 대폭 강화해야 한다는 지적도 있다.

건축공정 80%는 전체 층에 대한 골조를 완공한 뒤 벽돌쌓기.난방 등의 공사가 완료된 상태로 입주 3~6개월 전에 해당한다고 건교부는 설명했다. 후분양제도가 도입되면 일반 분양시기가 지금보다 2년~2년6개월 가량 늦어질 것으로 보인다.

때문에 재건축 추진 초기 단계인 저밀도 지구.저층단지들은 이번 조치로 사업추진에 적지 않은 영향을 받을 전망이다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "아직 사업승인을 받지 않은 서울 송파구 가락시영, 서초구 반포 저밀도지구.과천 주공 등 상당수의 저층단지들이 후분양제도의 영향권에 놓일 것"이라며 "막연한 기대심리로 값이 급등한 곳은 호가가 빠질 수도 있다"고 말했다.

그러나 이미 사업승인을 받은 송파구 잠실 주공 2~4단지 등은 반사이익을 기대한 투자자들이 몰려 값이 오를 수도 있다고 중개업자들은 내다본다.

1대1 재건축을 추진하고 있는 중.고층 아파트들은 후분양제도에 따른 영향은 거의 없지만 안전진단 절차와 기준이 대폭 강화돼 단지별로 차별화 양상을 띨 것으로 점쳐진다. 또 후분양제로 자금 조달 부담이 늘어나 자금력이 있는 몇몇 대형 건설회사만 재건축사업을 맡을 수 있을 것으로 예측된다.

강철수 부동산컨설팅 대표는 "후분양제도 도입으로 서울 강남권 상당수 아파트단지의 재건축 추진이 어려워져 장기적으로 수급 불안이 재연될 가능성도 있다"고 말했다.

박원갑 기자