경매로 내 집 마련 하기… 다리품 팔면 투자실패 없다

경매로 집을 살 때는 법원 감정가격을 믿지 말고 반드시 다리품을 팔아 시세를 조사해야 한다.

요즘처럼 집값이 하락하는 시점에선 감정가격이 시세를 반영하지 못하기 때문이다. 경매는 보통 채권자가 경매를 신청한 지 4~6개월 뒤 진행되는 경우가 많아 시차를 감안해야 한다는 얘기다.

GMRC 김종덕 전무는 "감정가격이 시세보다 낮게 평가된다고 생각하는 사람이 많지만 되레 높은 경우도 있다"고 주의를 당부했다.

초보자는 아파트를 노려보는 것도 괜찮다. 비교적 시세 파악이 쉽고 권리분석이 간단해서다. 다만 입찰 전 대항력(세입자가 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리)을 갖춘 세입자가 있는지, 관리비가 체납됐는지 여부를 알아볼 필요가 있다.

법무법인 산하 강은현 실장은 "밀린 관리비 가운데 공용 부문(관리사무소 인건비 등)은 낙찰자가 부담해야 하는 경우가 많으므로 이를 감안하고 입찰해야 한다"고 말했다.

초보자는 분위기에 휩쓸려 고가 입찰하는 경우가 많은데 응찰 상한선을 분명히 정해야만 뒤탈이 없다. 서울 강남권 아파트는 시세의 90%, 강북권은 85%, 수도권은 80% 정도에서 응찰하는 것이 좋다고 경매전문가들은 귀띔한다.

다세대 주택.빌라를 낙찰할 경우 자금을 넉넉하게 잡은 게 좋다. 세입자를 구하기 쉽지 않아 초기 비용이 많이 들 수 있어서다.

한빛부동산문화원 안종현 원장은 "뉴타운이나 재개발 구역 내 빌라 등을 노리면 내집마련은 물론 시세차익까지 노려볼 수 있다"며 "다만 지분(나중에 아파트를 배정받을 수 있는 권리) 쪼개기 여부를 확인해야 한다"고 말했다.

내년 1월 이후 경매로 집을 살 때에는 취득.등록세가 상대적으로 불리해진다는 점도 주목해야 한다. 개인간 거래일 경우 현재 취득가의 3.8~4.0%에서 2.70~2.85%로 내려가지만 경매(4.4~4.6%)는 변동이 없다.

마철현 세무사는 "내년에는 응찰가를 지금보다 더 낮출 필요가 있다"고 말했다.

박원갑 기자