"전 주인이 받은 월·전세보증금 새 주인이 무조건 책임진다" 국회 통과한「부동산 관계법」내용

중앙일보

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『집 없는 설움』보다 더한 것이 없다지만 집주인의 횡포로 전세권자가 하루아침에 쫓겨나고 부동산투기에 편승한 악덕복덕방에 골탕먹은 서민들도 적지 않다. 부동산거래 및 재산권행사를 둘러싼 마찰을 막기 위한 주택임대차 보호법, 가등기담보법안 개정법, 부동산 등기법 개정법, 부동산 중개업법 등이 국회를 통과했다. 임대차보호법·가등기 담보법 개정법은 내년1월1일부터, 중개업법은 내년 4월부터, 부동산 등기법 개정법은 공포일로부터 6개월 뒤에 시행된다.

<임대차 보호법>
현재 전국에 월세나 전세를 살고있는 가구 수는 약1백50만 가구. 이들을 위해 81년3월 제정이후 그동안의 시행과정서 나타난. 미비점을 보완했다.
우선 월·전세를 든 집을 물려받은 새 주인은 임대인의 지위를 그대로 승계 받은 것으로 본다.
전 주인이 빚을 진 채 전세보증금을 안주고 도망가면 별수 없이 길거리로 내쫓기는 것이 지금까지의 경우였으나 앞으로는 새 주인이 전세가 들어있던 사정을 알건 몰랐건 보증금을 내주어야만 한다. 또 보증금을 돌려받을 때까지는 세든 사람은 계속 그 집에서 살수 있게 함으로써 세든 사람은 무조건 보증금을 되찾게된 것이다.
적용범위도 종전은 주거용 건물에 한정했으나 점포·사무실·공장 등이 딸린 겸용주택까지 범위를 넓혔다. 가게가 딸린 방한간에서 생활하던 사람도 혜택을 받게됐다. 그러나 주거와 점포 등이 한 울타리에 없는 경우는 해당이 안된다.
또 소액보증금보호조항을 새로 마련, 보증금이 적을 경우는 다른 일반채권이나 담보물권보다 먼저 받을 수 있게 했다.
예컨대 전세 들기 앞서 가등기가 설정됐다하더라도 소액전세보증금은 이보다 우선권을 부여받는다.
소액보증금의 범위는 그때그때 물가 변동에 맞추기 위해 주택가격의 2분의1안에서 대통령령으로 정한다.
이밖에 보증금증감청구권조항도 새로 생겨 세준 사람이 보증금을 올려 달라거나 세든 사람이 물가나 전세 값이 내렸을 때 보증금을 내려달라고 요청할 수가 있다.

<가등기 담보법>
채권을 확실히 받기 위해 부동산을 가등기 해두는 게 통상의 관례다. 이 때문에 빚을 못 갚으면 5백만원 빚에 예컨대 2천만원짜리 집을 가등기 해줘 그냥 겨 뺏겨버리는 어처구니없는 일도 많았다.
그러나 내년부터는 부채의 상환기일이 지나도 채권자는 부동산을 처분하겠다는 뜻과 담보부동산의 평가액에서 채권액을 뺀 금액 (부동산 처분시 실제 채무자가 돌려받을 금액)을 채무자에게 통지하고 그뒤 두달이 지나야만 부동산처분이 가능하다.
특히 이 경우 채권자는 자기가 통고한 청산금에 대해서 부동산처분 뒤의 것도 이를 변경할 수가 없고 채무자는 청산금을 받지 못하는 한 담보부동산을 넘겨주지 않아도 된다.

<부동산 등기법>
등기 요건이 앞으로 한층 강화된다.
부동산 사기 등 등기사고를 막기 위해 앞으로 등기를 할 때는 등기권리자의 주민등록번호를 기재해야한다.
다른 사람의 보증서를 첨부해 등기를 신청할 때는 이를 취급하는 공무원이 일단 등기의무자에게 우편으로 사실을 확인, 2주일 안에 이상이 없다는 신고가 있을 경우에만 신청을 받아들인다.
그 기간 안에 아무런 신고가 없을 때는 등기신청을 받아들이지 않는다.
이 경우 보증서제도를 악용해 허위보증을 했을 때는 2년 이하의 징역이나 2백만원이하의 벌금을 물게 된다.
이밖에 집을 증축하거나 구조를 변경했을 때는 1개월 안에 반드시 등기변경신청을 해야하고 위반을 하면 5만원이하의 과태료를 물게된다.

<부동산 중개업법>
복덕방영업이 내년4월1일부터 신고제에서 허가제로 바뀐다.
중개업자는 집이나 토지를 매매할 때는 반드시 표준계약서를 기재해야한다.
지금까지는 형식상의 관인계약서를 이용해왔지만 실제로 기재내용이 부실했고 아예 기재치 않는 경우도 많았으나 표준계약서의 기재는 의무화된다. 표준계약서는 매매관련자의 주소 및 인적사항뿐 아니라 복덕방의 인적사항도 기재해 거래알선에 따른 책임관계를 명시하게된다.
이에 따라 복덕방은 중개를 알선함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 끼쳤을 때는 그 손해를 보상할 책임을 지게된다. 복덕방은 이를 위해 재정보증인을 선임하거나 보증보험에 가입 또는 공탁을 해야한다.
중개수수료는 이미 서울시 조례 등으로 대략 대상물 값의 1백분의 7내외가 통용되고 있으나 앞으로는 수수료와 등기열람 등에 따른 매매의 범위가 다시 시·도의 조례로 확정되며 이외의 사례금은 금지된다.
또 복덕방 업을 하기 위해서는 해당지역의 시·군·구에 허가를 받아야하며 5년마다 이를 갱신하여야 한다. 다만 11월30일 이전에 종전의 소개영업 법에 의해 신고를 하고 복덕방을 하고있는 경우는 중개업의 허가를 받은 것으로 본다. <장?효·제정갑 기자>