재개발·재건축 기부채납 완화…조합들 “실효성 있는 거 맞아?”

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[황정일기자] 재건축·재개발 조합에 대해 지방자치단체가 요구할 수 있는 부지 기부채납(공공기여)이 올 들어 전체 사업면적의 9% 이내로 제한됐다.

국토교통부는 이 같은 내용의 ‘주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준’을 마련, 전국 지자체에서 2015년 1월 1일부터 시행하도록
했다. 정부가 지난해 9·1 부동산 대책에서 과도한 공공기여 부담을 낮추기로 한 데 따른 후속조치다.

기부채납은 지자체가 밀도와 층수를 높여 건축물을 더 높게 짓게 허가해주는 대신 주민으로부터 토지나 시설물 등을 제공받는 것으로, 개발이익의
일부가 환수될 수 있도록 한 방안이다.

사실상 25%까지 기부채납 허용

국토부의 운영기준에 따르면 지자체는 재건축·재개발 공공기여 비율을 9% 이내에서 정해야 한다. 민간 도시개발사업 등 일반 주택건설사업의
경우에도 지자체가 해당 사업부지 면적의 8% 이상을 요구할 수 없도록 했다.

정부는 올 상반기 이 기준을 시범운영하고 개선점을 찾아 보완한 뒤 내년 하반기 중 법으로 이를 강제할 계획이다. 이렇게 하면 현행 최대
40%인 서울시 기부채납 비율 상한선이 낮아져 주택 재개발·재건축 사업 때 약 10%포인트 가량 사업 수익이 늘어날 것이란 게 국토부
설명이다.

사업 수익성이 높여 서울 강북권과 수도권 재개발·재건축 사업이 활기를 띄게 한다는 게 정부의 복안인 것이다.

그런데 요즘 재개발·재건축 사업장에선 이 같은 정부의 운영기준에 대한 실효성 논란이 일고 있다. 운영기준에서 지자체 도시계획위원회 심의를
거쳐 15%까지 기부채납 비율을 높일 수 있도록 하고 있기 때문이다. 여기에 종상향을 할 경우엔 5~10%를 추가로 더 올릴 수 있게 했다.
사실상 최대 25%까지 기부채납을 허용한 셈이다.

서울 재건축 평균이 10% 내외

현재 서울시 재건축 단지들의 기부채납 비율이 대부분 10% 내외인 것을 감안하면 피부에 와 닿을 만한 수준이 아니라는 얘기다. 서울
강북권의 한 재개발조합장은 “발표된 비율은 9%이지만 서울시가 인·허가권을 가지고 있기 때문에 실제 13.5% 안에서 생각할 수밖에 없을
것”이라고 말했다.

서울시도 정부가 제시한 가이드라인이 현행 기부채납 비율과 차이가 없다며 별다른 이의를 제기하지 않고 있다. 특히 서울시는 개발 인·허가를
내주는 만큼 그에 상응하는 개발이익을 공공에 기부하는 게 당연하다는 입장이다.

도로나 공원, 학교 등 주민생활에 필수적인 공공시설 조성비용을 재개발·재건축 조합원들에게 부담시키는 것이어서 오히려 단지 가치에도 도움이
된다는 설명이다. 결과적으로 종전과 같은 수준의 기부채납을 요구하겠다는 것이다.

전문가들은 기부채납 대한 공통된 기준이 만들어졌다는 것에는 의미를 둔다. 그러나 사업장마다 조건이 제각각이므로 일률적으로 기부채납 비율을
정해놓기 보다는 탄력적으로 운영할 수 있도록 하는 기준이 필요하다고 입을 모은다.