[재산불리기] 1억원 넘는 집 2채 10년 이상 보유 중인데 …

Q : 남양주 덕소에 1억8000만원짜리 단독주택과 구리시(투기지역)에 시가 3억2500만원인 아파트(분양가 1억2000만원)가 있다. 둘 다 보유한 지 10년이 넘었다. 구리시 아파트를 팔면 양도소득세가 어떻게 되는지 궁금하다. 만일 무주택 세대주인 조카(만 34세)에게 2억5000만원에 팔면 세금이 어떻게 되나.

A : 수도권에 1억원을 넘는 주택 두 채가 있어 2007년부터는 양도세 중과 대상이다. 구리 아파트는 내년 말까지 팔아야만 양도세가 중과(세율 50%)되지 않는다. 내년까지는 정상세율로 양도세를 내고 장기보유 특별공제를 받을 수 있다.

구리 아파트는 현 시세대로 팔면 주택을 구입했을 때 들어간 취득.등록세 등 필요경비를 공제하고 2억원 정도의 양도차익이 발생한다. 독자는 10년 이상 구리 아파트를 보유했기 때문에 양도차익의 30%인 6000만원을 공제받는다. 이 경우 양도소득은 1억4000만원이 된다. 여기에 1인당 양도세 기본공제액 250만원을 빼고 남은 1억3750만원이 과세표준이 된다. 양도세율은 과세표준 구간에 따라 9~36%가 적용된다. 과세표준이 8000만원을 넘을 경우 36%의 세율을 곱한 뒤 1170만원을 빼는 방법이 간편하다. 이렇게 계산하면 독자가 내야할 양도세는 3780만원이다.

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정 신고를 하고 자진 납부하면 양도세액의 10%를 감면받는다. 이와 별도로 실제 납부한 양도세의 10%를 주민세로 내야 한다. 그러나 2007년 이후 구리 아파트를 팔면 장기보유 특별공제를 받지 못하고 50%의 세율이 적용된다. 이 경우 양도차익 2억원의 50%인 1억원을 양도세로 내야 한다.

만일 조카에게 구리 아파트를 2억5000만원에 팔면 양도소득세는 2000만원 정도로 줄어든다. 그러나 소득세법 101조에 따르면 친족 등 특수관계인과의 거래를 통해 조세 부담을 줄인 경우 이를 인정하지 않는다는 조항이 있어 관할 세무서가 시가대로 양도세를 과세할 가능성이 있다. (부동산 관련 세금 문의 )