8.31 부동산 종합대책 발표 이후 수도권과 지방에 집을 나눠 가진 1가구 3주택 이상자의 문의가 계속 들어오고 있다. 어떤 경우에 1가구 3주택으로 인정되느냐는 질문이 많다. 1가구 3주택자에 대한 세금 부담 내용을 문답풀이로 알아본다.
-광주광역시에 사는 주부다. 큰아이(21세)가 여덟 살이던 1992년 32평형 아파트를 사서 13년째 살고 있다. 투자 차원에서 올 5월 광주시 주공아파트 19평형을 전세를 끼고 아들 명의로 구입했다. 이에 앞서 20년 전 광주시 외곽의 면 지역에 시골 집을 남편 명의로 샀고, 부모님이 살고 계신다. 기준시가는 1억원이 안된다. 이 경우 1가구 3주택이 되는가. 된다면 양도소득세는 중과되나.(광주시 독자)
"남편 이름으로 광주시와 광주 외곽의 면 지역에 각각 집을 한 채 갖고 있고, 만 30세가 안된 자녀 명의로 집 한 채가 있으니 1가구 3주택이다. 올해 21세인 큰아들은 직장이 없고 결혼을 하지 않았기 때문에 같은 세대가 된다. 재산세를 매길 때는 세 집을 모두 합해 계산한다. 그러나 세 집 합해 기준시가 기준으로 6억원을 넘지 않기 때문에 재산세만 낸다. 종합부동산세는 대상이 아니다. 집을 판다면 1가구 3주택 양도소득세 중과(양도차익의 60%)는 적용되지 않는다. 수도권과 광역시 이외의 지역에서는 기준시가가 3억원이 넘어야 주택 수를 계산할 때 포함된다. 남편 이름으로 돼 있는 면 지역의 주택은 기준시가가 3억원이 안 되기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다. 때문에 광주시에 있는 아파트를 내년에 팔면 어떤 것을 먼저 팔더라도 양도차익의 9~36%만 양도세로 물면 된다. 이 아파트를 내년에 팔지 않고 2007년 이후에 팔면 양도차익의 50%를 양도세로 물어야 한다. 면 지역의 시골집을 팔 때는 양도세 중과가 적용되지 않고 9~36%의 정상 세율이 적용된다."
-집이 세 채 있다. 서울 신당동에 기준시가가 6000만원인 원룸 아파트가 있고, 서울 사당동과 경기도 안양시에 각각 기준시가 2억원대의 아파트가 있다. 안양시에 있는 아파트를 팔려고 한다. 1가구 3주택 양도세율(60%)이 적용되나. (서울 사당동 독자)
"적용된다. 신당동의 원룸 아파트는 기준시가가 1억원이 안 돼도 주택 수를 계산할 때는 포함된다. 수도권과 광역시의 집은 전용면적 18평 이하이고 기준시가가 4000만원 이하일 때만 주택 수 계산 때 포함되지 않는다. 때문에 집을 세 채 가진 것이다. 어떤 집을 먼저 팔더라도 양도차익의 60%(주민세 포함하면 66%)를 양도세로 내야 한다."
-서울에 집이 두 채 있다. 올 초에 아버지가 돌아가셔서 경기도 구리시의 집을 한 채 상속받았다. 구리시 집을 팔려고 하는데 1가구 3주택 양도세 중과가 적용되는가.(경기도 구리시 독자)
"3주택 이상이더라도 상속받은 주택은 5년 이내에 팔면 양도세가 중과되지 않는다. 때문에 구리시 집을 상속받은 때부터 5년 안에 팔면 양도차익에 대해 9~36%의 세율이 적용된 양도세를 내면 된다. 하지만 상속받은 이후 5년이 넘은 뒤에 팔면 양도차익의 60%를 양도세로 내야 한다."
김종윤 기자
실거래가 신고제 내년 전면 도입 따라
투기방지 제도 연말까지 전면 수술
정부는 집값이 치솟는 지역에 대해 주택거래신고지역이나 투기지역으로 묶었다. 실거래가를 기준으로 세금을 무겁게 매기면 투기세력의 발목을 잡을 수 있다고 봤기 때문이다.
그러나 내년부터는 이런 효과를 기대하기 어렵게 됐다. 전국 모든 부동산을 거래할 때 반드시 실거래가로 신고하도록 관련 제도를 바꿨기 때문이다. 정부가 전국을 주택거래신고지역이나 투기지역으로 지정하는 셈이다.
이에 따라 현행 투기방지장치에 대한 전면 수술이 불가피해졌다. 정부는 현행 제도를 보완하거나 폐지하는 방안을 검토해 올해 말까지 제도 개편을 마무리하기로 했다.
◆ 과태료 차이뿐인 주택거래신고제=주택거래신고제는 일정 규모 이상 아파트 매매 계약을 체결한 뒤 15일 안에 시.군.구에 거래내역을 신고토록 하는 제도다. 이 신고가격을 기준으로 취득.등록세를 부과해 투기를 억제하는 데 목표를 두고 있다. 위반 시 최고 과태료는 취득세의 다섯 배다. 내년부터 도입되는 실거래가 신고제는 전국의 모든 부동산 거래에 적용된다. 위반 시 과태료는 취득세의 세 배까지다.
건교부 관계자는 "주택거래신고제의 과태료 조항은 당국이 예의 주시한다는 신호이긴 하지만 그것만으로는 실효성이 떨어진다"고 말했다. 과태료를 더 올리거나 제도를 아예 폐지하는 방안이 거론된다.
◆ 투기지역 양도세 부담 늘릴까=투기지역지정 제도는 집값과 땅값이 급등할 경우 양도세를 실거래가 기준으로 부과함으로써 양도차익의 상당 부분을 세금으로 환수하는 장치다. 현재 비투기 지역의 양도세 과표는 정부 공시가격이다. 이 가격은 시가의 80% 수준이라지만 최근 시가가 올라 50~60%인 경우도 허다하다. 따라서 투기지역으로 지정되면 주변 지역에 비해 상대적으로 세부담이 크게 늘어난다.
그러나 내년부터는 투기지역 지정 효과가 반감된다. 투기지역이 아니어도 양도세를 실거래가로 내야 하는 대상이 크게 늘어나기 때문이다. 그나마 2007년부터는 모든 토지와 주택이 실거래가 과세 대상이 되므로 투기지역 지정 자체가 무의미해진다. 정부 관계자는 "양도세를 15% 범위에서 가감할 수 있는 현재의 탄력세율 중과 조항을 투기지역에 적용하는 방안을 검토해 볼 수 있을 것"이라고 말했다.
◆ 토지거래 허가 대상 확대되나=건교부 관계자는 "주거지역을 토지거래 허가구역으로 지정하더라도 그 대상은 54평 이상으로 제한돼 재개발 지역에서는 효과가 없다"고 말했다. 뉴타운지역 등에서 투기적 거래가 집중되는 토지는 10~20평 규모인데 정작 토지거래허가제는 비켜가기 때문이다. 이에 따라 정부는 강북 등의 광역개발을 지원하기 위해 제정하는 '도시구조개선특별법'에 광역지구의 모든 땅거래에 대해 허가제를 의무화하는 방안을 검토하고 있다. 다만 허가대상을 확대할 경우 과잉금지를 원칙으로 하는 헌법에 어긋날 수 있어 신중히 접근하고 있다.
허귀식 기자
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