[재산불리기] 8년 보유 상가 겸용주택 양도세 나왔는데 …

Q : 8년 전 신축한 상가 겸용주택(지하대피소,1~2층 근린생활시설, 3~4층 주택이며 각 층 면적은 15평임)을 양도했다. 이때 1세대 1주택으로 생각하고 양도소득세를 신고납부하지 않았다. 그런데 얼마전 세무서에서 1500만원의 양도소득세 고지서가 나왔다. 세무서에 문의해 보니 "주택과 주택 외 면적이 동일해서 주택 외의 면적에 대해 양도소득세를 과세했다"는 설명을 들었다. 양도소득세를 내지 않을 길은 없나.

A : 겸용주택의 경우 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보지만 주택 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 본다. 따라서 겸용주택 하나만을 보유하고 있는 세대의 경우 주택 부분이 큰지, 작은지에 따라 세금을 하나도 안내거나 거액의 세금을 내는 경우가 생길 수 있다. 주택면적과 주택외의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음의 경우를 참고해 주택면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하면 절세를 할 수 있다.

국세심판 결정에 따르면 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인되면 상가라도 주택으로 인정해 주고 있다. 따라서 점포에 딸린 방이 있는 경우 ▶임대차계약서 사본(당초 계약 때 점포면적과 주택면적을 구분해 기재하는 것이 좋음) ▶세입자의 주민등록 등본 ▶인근 주민들의 거주사실 확인서 등을 준비해 주택임을 입증해야 한다.

국세청은 지하실도 실제 사용하는 용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 점포 등의 비율로 나눠 구분하고 있다. 따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용했을 경우 이를 입증해야 한다.

계단도 다른 시설물과 같이 실제 용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우 주택과 상가 면적 비율로 나눠 계산하고 있다. 예를 들어 1층은 상가이고 2층은 주택인 경우 2층 전용계단이 1층에 설치돼 있으면 1층 중 계단 면적은 주택으로 볼 수 있다. 의뢰자의 경우 3, 4층 주택을 올라가기 위한 주택전용 계단이 2층에 설치됐으면 2층 면적 중 계단 부분은 주택으로 볼 수 있다.

문의: 국세청 1588-0060