집값에 이어 땅값 오름세가 심상치 않다. 땅값은 충남 연기군은 물론 공주.계룡 등 주변 지역, 전남 해남과 영암, 전북 무주, 충남 태안과 아산, 그리고 경기 파주 등의 지역에서 가파른 상승세를 보여 왔다. 이 지역들이 행정도시.기업도시.혁신도시, 그리고 신도시 후보지라는 점에서 정부 정책이 지가 상승을 전국적으로 확산시켰다는 비난을 피하기 어려울 것 같다. 거래절차가 까다롭고 양도소득세도 실거래가로 부과되는 토지거래허가구역.토지투기지역으로 지정된 곳임에도 불구하고 투기가 발생하는 것은 현행 투기억제 대책이 실효성이 작다는 증거다.
고수익이 보장되면서 상대적으로 안정적 부동산에 부동자금이 몰리는 것은 당연한 결과다. 정부가 각종 개발사업을 발표하고, 공공기관의 지방 이전까지 거론하면서 부동산에 대한 이런 투기수요를 예상하지 못했다면 그것이 오히려 이상한 일이다.
지가는 토지의 현재 이용뿐만 아니라 미래 이용에 의해 좌우된다. 농지가 도시용지로 바뀌고, 같은 용도의 토지라도 고밀도로 이용되면 땅값은 오르게 마련이다. 더욱이나 각종 인프라가 갖춰질 경우 주변 땅값도 뛰게 되어 있다. 이러한 투자에는 위험이 따르지만 도시개발사업이 국가계획으로 추진된다면 국가가 갖는 공신력 때문에 위험부담은 줄어든다. 이러한 상황에서 세제나 개발이익환수제도만으로 땅투기를 막겠다는 것은 역부족이다. 과거의 경험에서 개발이 이뤄지면 세금을 포함한 모든 비용을 제하더라도 높은 수익이 보장되는 것을 알기 때문이다.
해답은 시중금리를 올리거나 개발투자에 대한 위험부담을 증대시켜 기대수익률을 낮추는 것이다. 그러나 어느 것도 쉽지 않다. 보유세와 양도세를 중과하는 방안을 검토할 수 있으나 이는 자칫 동결효과를 가져와 장기적으로 땅값을 더 상승시킬 수 있음에 유의해야 할 것이다. 그렇다면 시중 부동자금을 주식이나 채권 같은 보다 생산적인 투자로 유도하지 않는 한 부동산 투기심리를 잠재우기는 어렵다는 얘기다.
과거 신도시 개발에서 경험했듯 도시개발사업을 지나치게 투기 또는 경기 의존적으로 추진해 온 것도 땅값을 뛰게 했다. 정부 돈은 별로 들이지 않고 민간자본을 유치해 아주 단기간에 도시개발을 추진하다 보니 높은 자본비용을 지불하게 되는 것이다. 이러한 비용은 자본화되어 땅값에 반영되고 개발비용을 상승시키며, 결국은 최종 소비자에게 모두 전가된다. 동시에 막대한 토지 보상금은 주변 지역은 물론 전국적으로 땅값 상승을 부추기는 요인이 된다. 땅값이 너무 오르면 고밀 개발과 마구잡이 개발이 이뤄지게 마련이다. 그러다 보니 아쉽게도 신도시를 여럿 개발했지만 세계적으로 자랑할 만한 신도시는 아직 없다.
따라서 보다 장기적이고 계획적인 접근이 필요하다. 예를 들면 10년 전에 계획을 확정해 필요한 토지를 확보하고 개발도 시장상황에 맞추어 점진적이고 단계적으로 추진해 나간다면 땅투기를 우려할 필요가 없을 것이다.
지역개발정책도 보다 신축적으로 추진할 필요가 있다. 지역 균형발전은 분명 지상 과제지만 너무 많은 도시를 동시다발적으로 개발할 경우 땅투기를 확산시킴은 물론, 그만큼 희소자원이 분산되어 소기의 목적을 달성하기 어려울 수 있다. 중요한 것은 선택과 집중이다. 적은 비용으로 성공 가능성이 큰 지역을 전략적으로 지원한다면 그 효과도 배가될 것이다. 어느 지역을 우선 지원할 것인가는 지자체의 노력에 좌우된다. 기업하기 좋고 살기 좋은 분위기를 만들 수 있는 능력과 잠재력을 갖춘 지역에 지원 우선순위를 부여하는 것이 마땅하다. 즉 지원 우선순위는 지역 간 경쟁을 통해 결정되는 것이 바람직하다.
땅값 상승은 기업 부담으로 직결된다는 점에서 아파트값 상승보다 문제가 훨씬 심각하다. 정부의 다각적 대책이 절실히 요구된다.
김정호 KDI 국제정책대학원 교수
