[박원갑기자] 총부채상환비율(DTI)·담보대출인정비율(LTV) 규제완화가 부동산시장의 구세주가 될까.
최경환 경제부총리 후보자가 DTI·LTV 규제 완화의 필요성을 언급하면서 부동산 시장이 들떠 있다. 정책에 민감한 강남 재건축은 벌써 소폭 오름세를 보이고 있다. 그만큼 시장의 기대가 크다는 얘기다.
현재 LTV는 수도권의 경우 은행 대출을 집값의 50%로, 지방의 경우 60%으로 설정돼 있다. LTV가 50%이라는 것은 집값이 1억원이면 대출은 5000만원 대출이 가능하다는 것이다. DTI는 연간 갚아야 하는 대출 원리금을 소득의 일정 수준 이하로 유지하도록 하는 것인데 서울은 본인 소득 50%, 수도권은 60%으로 제한되나 지방은 규제 없는 상태다.
◆DTI에 울고 DTI에 웃고
=흔히 부동산시장은 DTI에 울고 DTI에 웃는다는 말이 있다. DTI 규제를 풀면 부동산시장이 살아나고 DTI 규제를 하면 다시 움츠려든다는 것이다. 따라서 이번에도 DTI 규제가 완화되면서 부동산시장에도 숨통이 트일 것으로 예상된다.우리나라에서 DTI 약발이 크게 먹히는 것은 자영업자 비중이 많은 것도 한 요인인 것 같다. 지난 4월 취업자 중 자영업자 수는 571만6000명으로 전체 취업자 2510만3000명 중 22.8%를 차지한다. 경제협력개발기구(OECD) 평균 15.8%보다 훨씬 높다.
DTI제도 같은 금융통제는 소득이 없는 사람의 시장 진입을 원천 봉쇄하는 효력이 있다. 양도세 중과는 나중에 매도할 때 세금을 더 내면 되지만 DTI는 아예 소득이라는 자격이 안되면 들어오지 못하도록 하는 효과를 낸다. 자영업자들은 소득증빙이 어렵다. 설사 큰 집을 사려고 소득증빙을 하려면 세원이 노출되는 문제가 있어 꺼리는 경향이 있다.
◆LTV·DTI 규제완화는 어느 수준될까
=현재 LTV·DTI는 은행감독규정에 명시돼 있다. 일반적으로 정부가 분양가상한제 폐지 같은 규제완화를 하려면 국회의 문턱을 넘어야 한다. 법률 개정사항이기 때문에 그렇다.하지만 LTV나 DTI는 금융위가 개정 권한을 갖고 있고 금감원이 실무 검토에 참여하고 있다. 경제부총리인 경제수장이 완화를 하겠다고 밝힌 상황이어서 결국 완화가 되지 않을 까 생각하고 있다. 지난 17일 최수현 금융감독원장도 “LTV·DTI를 합리적으로 개선하겠다”고 말했다.
과연 이번에 LTV·DTI규제는 어떻게 풀릴까. 현재 금융 당국은 작년 9월 1년간 한시적으로 도입한 40세 미만 직장인과 은퇴자들에 대한 DTI 완화 조치를 1년 더 연장하기로 결정한 것으로 알려졌다. 여기에 더 나아가 수도권의 DTI 규제를 지방수준으로 더 완화를 하거나, 젊은 층이나 은퇴자들에게 더 완화하는 방안이 나올지 지켜봐야 할 것 같다.
◆가계부채 악화 우려
=과도한 가계부채가 우리경제 불안의 뇌관이 뇌고 있는 상황에서 섣불리 대출규제완화는 바로 부메랑으로 다가올 수 있다. 최후의 금융 안전망, 혹은 금융안전핀이라는 얘기를 하고 있는 DTI규제의 완화는 그래서 신중할 수 밖에 없다.부동산 시장 활성화도 좋지만 경제나 은행들의 건전성도 중요하다는 것으로 해석할 수 있다. DTI 규제를 풀면 결과적으로 단기적으로 반짝 온기가 돌 지 모르겠지만 대증요법에 불과하고 결과적으로 버블을 더 키우는 오류가 있다.
그래서 DTI의 틀은 최후의 보루로 나둬야 되지 않느냐는 의견이 많다. 이런 점을 감안해서도 LTV·DTI는 조심스러울 수 밖에 없다. 설사 푼다고 하더라도 전면적으로 풀기보다는 제한적으로 푸는 것이 좋을 것 같다.
일부 불합리하다고 판단되는 규정만 부분적으로 미세조정을 하는 것이 바람직할 것이다. 그리고 푼 뒤에도 금융시장 동향, 특히 대출에 대해 모니터링을 철저히 해야 할 것이다. 그리고 가계부채 경감방안이 동시에 마련되어야 할 것이다.
◆규제완화의 효과는
=LTV·DTI 규제를 완화한 다는 것은 시장에 군불을 때는 것이다. 가격이 오르기보다는 거래량을 늘리는 데 도움이 될 것이다. 인위적으로 수요를 늘리는 방법을 통해 거래에 숨통이 트이는 효과다.올해는 지금 실물경기 회복으로 구매력이 늘어나는 측면, 전세난으로 어쩔 수 없이 전셋값이 매매가격에 육박하면서 세입자들이 집을 사야 하는 사람들이 생겨나고 있다. 하지만 여전히 집값이 비싸다. 가계부채가 심각하다는 점도 집값 상승을 억제하는 요인이다.
왕성한 주택 구매력을 자랑하던 베이비부머가 본격 은퇴하고 젊은 층의 구매력이 약화되고 있다는 점도 악재다. 수도권의 주택수요가 지방 혁신도시나 세종시로 이동이 2014년에도 계속될 것이라는 것도 고려해야 한다. 그래서 하반기 수도권 주택시장의 경우 가격은 박스권에서 오가면서 거래가 이뤄지는 모양새가 될 것 같다.
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