[조인스랜드 취재팀기자] 25일부터 15층 이상 노후된 공동주택은 최대 3층까지, 14층 이하의 공동주택은 최대 2층까지 수직증축 리모델링을 할 수 있다. 리모델링이 가능한 가구수는 전체의 15% 이내다.
이와 함께 300가구 이상 규모의 아파트 단지 관리주체는 해마다 회계연도 종료 후 회계감사를 받도록 아파트 관리제도도 개선된다.
22일 뉴스1에 따르면 이 같은 내용을 담은 수직증축 리모델링 허용과 공동주택 관리 제도 개선을 담은 '주택법 시행령'과 '주택건설기준 등에 관한 규정'의 일부 개정안이 22일 국무회의에서 의결됐다고 국토교통부가 발표했다.
15층 이상 최대 3개층 수직증축 가능
이번 개정으로 노후된 공동주택은 25일부터 전체 주택의 15% 범위 안에서 수직증축이 가능하다. 15층 이상은 최대 3개 층까지, 14층 이하는 최대 2개 층까지 수직증축을 할 수 있다.
지금까지 정부는 수평 증축이나 별동 증축을 허용해왔으나 앞으로는 수직으로도 증축할 수 있게 된 것이다. 수직증축 허용은 지난해 4·1 부동산대책의 후속조치로 처음 제시됐으며 12월 24일 공포됐다.
국토부에 따르면 지난해 12월 31일 기준 리모델링 대상 15년 이상 경과된 공동주택은 전국 559만1016가구다. 이 가운데 아파트는 442만9780가구, 다세대는 75만5511가구, 연립주택은 40만5725가구 등이다.
특히 수도권에서만 리모델링 대상 가구가 277만2133가구에 이르러 전체의 절반 가량을 차지하는 것으로 나타났다. 이들이 수직증축의 허용의 직접적인 수혜 대상이 될 것으로 보인다.
안전 위해 건축 구조도면 있어야 리모델링 가능
다만 수직증축 리모델링의 안전성을 담보하기 위해 건축 당시 구조도면이 있는 경우로 한정된다. 1·2차에 걸쳐 안전진단, 구조안전성 검토도 거쳐야 한다.
예를 들어 수직증축 리모델링을 하려면 우선 시·군·구 지자체장에게 안전진단을 요청한 뒤 한국시설안전공단, 건설기술연구원, 안전진단 전문기관(시설물 안전관리에 관한 특별법) 등을 통해 증축 가능 여부를 확인받는 1차 안전진단을 실시하게 된다.
이후 건축심의, 허가 신청 등이 접수되면 한국시설안전공단, 건설기술연구원에서 구조설계의 타당성 검토 등의 구조안전성 검토를 진행한다. 이와 동시에 리모델링으로 50가구 이상 가구수가 증가하면 도시과밀이나 기반시설에 영향이 없도록 도시계획위원회 심의도 받는다.
구조안전성 등에 대한 상세 확인을 위해 1차 안전진단을 실시한 기관 외의 기관에서 2차 안전진단도 받아야 한다. 다만 한국시설안전공단, 건설기술연구원이 1차 안전진단을 하거나 2차 안전진단 의뢰에 응하는 기관이 없을 때에는 1차 안전진단 기관이 2차까지 수행할 수 있다.
수직 증축 시 적용 규정 완화 특례도 마련
공사과정에서도 안전성이 확보되도록 공사감리시 내력벽 등 구조 부위의 철거나 보강이 필요한 경우 감리자가 해당 건축물의 구조설계를 한 건축구조기술사의 협력을 받도록 했다. 해당 기술사가 사망·실종되거나 자격을 상실했다면 리모델링 시행자가 추천한 구조기술사의 협력을 받을 수 있다.
이밖에 가구수 증가형 리모델링에 따른 도시과밀이나 일시집중 문제를 최소화하기 위해 리모델링 기본계획(10년단위)을 변경할 경우 ▶수요예측이 줄어들거나 ▶10% 범위 내에서 늘어나면 경미한 변경으로 판단해 주민공람 등의 절차를 생략하기로 했다.
건축물의 위치나 골조변경이 어려운 리모델링의 특성을 감안해 '주택건설기준 등에 관한 기준' 상 일부 규정을 적용하지 않아도 되는 '특례'도 규정했다.
특히 규정 중 ▶가구간 경계벽(두께, 구조 등) ▶바닥구조(두께 등) ▶승강기 설치(용량, 대수 등) ▶조경기준(면적 등) ▶친환경 주택 건설 기준 등은 원칙적으로 적용하지 않도록 했다. 단, 수직으로 증축하거나 별도 동으로 증축하면 세대간 경계벽 구조와 바닥구조 기준은 적용된다.
300가구 이상 회계감사 의무화 관리비 유용 예방
관리비 유용 등을 방지하기 위해 아파트 관리 제도도 개선, 시행된다. 우선 300가구 이상 단지의 관리주체는 매 회계년도 종료 이후에 10월31일까지 결산서, 관리비 등의 징수·집행 등에 관한 장부와 증빙서류에 대해 회계감사를 받아야 한다. 기존에는 입주민의 10분의1 이상이 동의해야 외부 감사를 실시했으나 이를 강화한 것이다.
아파트 동대표 선출 등의 주요 의사결정에서 전자투표를 실시할 때는 휴대전화나 공인전자서명 등을 통해 본인 확인을 거쳐야 한다. 또 사전에 관리 주체, 선거관리위원회가 전자투표 방법 및 기간 등을 입주자, 사용자에게 알리도록 했다.
또 국토부는 주택법 개정을 통해 입주자대표회의 등이 주택관리업자를 선정하거나 공사·용역 사업자를 선정하려는 경우 전자입찰제를 의무적으로 실시토록 했다.
300가구 이상 공동주택이나 150가구 이상 승강기가 설치된 의무관리대상 공동주택은 관리주체가 관리비·잡수입 등의 징수·사용 등 모든 거래에 관한 회계서류를 5년 이상 보관해야 한다. 입주민이 관련 장부나 정보를 열람(복사)하고자 하는 경우 관리규약에 따라 응해야 한다.
아파트 관리제도는 오는 6월25일부터, 전자입찰제 및 외부 회계감사 의무화는 내년 1월1일부터 각각 시행된다.
분양·임대 혼합주택은 공동 결정해야
분양·임대 혼합주택단지는 입주자대표회의와 임대사업자가 ▶관리방법의 결정 및 변경 ▶장기수선계획 조정 ▶주택관리업자 선정 및 각종 공사·용역 등을 공동으로 결정토록 했다.
만약 협의가 이뤄지지 않으면 관리방법의 결정이나 주택관리업자 선정은 과반수의 공급면적을 관리하는 주체, 그밖의 사항은 3분의2 이상 공급면적을 관리하는 주체의 결정을 따라야 한다. 3분의2 이상 관리하는 주체가 없으면 공동주택 관리 분쟁조정위원회에 조정 신청도 가능하다.
이외에도 국토부는 주택건설 등록사업자에 대한 행정처분 유예제도가 도입됨에 따라 그 기준도 제시됐다. 법원이 회생절차 개시를 결정한 뒤 그 절차가 진행 중이거나 사망·퇴직 등으로 기술인력이 미달되는 기간이 50일 이내인 경우에는 행정처분을 유예하도록 했다.
동별대표자나 후보자, 그 배우자·직계존비속은 선거관리위원회 위원이 되지 못하도록 했고 주민운동시설의 외부전문가 위탁요건도 완화했다. 개정된 세부내용은 법제처 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있다.
국토부 관계자는 "지난해 12월24일부터 올해 2월3일 사이 동시에 입법예고 된 장수명 주택 인증제도 시행과 공동주택 성능등급 표시 관련 규정은 현재 규제개혁위원회 규제심사가 진행 중"이라며 "규제심사 완료 후 법제처 심사 등을 거쳐 입법 후속절차를 거칠 것"이라고 말했다.
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