취득세는 영구 인하, 양도세 면제 혜택은 종료

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[황정일기자] 내년부터 부동산 취득세가 영구 인하된다. 지은 지 15년 이상 된 아파트는 3개 층을 더 올릴 수 있는 수직증축 리모델링이 가능해진다. 또 주택 청약 대상이 만 19세 이상으로 확대된다.

이처럼 해가 바뀌면서 부동산 관련 각종 제도가 바뀐다. 주택 소유자는 물론 내 집 마련 계획이 있다면 달라지는 제도를 잘 활용해야 한다. 특히 세금 관련 제도 변화를 등한시했다가는 금전적 손해를 입을 수도 있다.

우선 내년부터 양도소득세 5년간 면제 혜택이 종료된다. 신규 또는 미분양 주택(전용 85㎡ 이하이거나 6억원 이하)은 물론 1주택자의 기존 주택을 구입한 경우도 마찬가지다. 또 연소득 7000만원 이하 가구가 6억원 이하의 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세를 면제해주는 혜택이 올해로 끝난다.

양도세 감면의 경우 오는 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 완납해야 한다. 생애최초 주택 구입자가 취득세를 면제 받기 위해선 역시 이달 말까지 소유권 이전등기를 마치거나 잔금 납부를 완료해야 한다.

반가운 소식도 있다. 내년부턴 취득세 요율이 완화된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용 받던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다.

주택 청약 만 19세부터 가능해져

단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다. 또 내년 4월부턴 지은 지 15년 이상 된 공동주택은 현재 층수에서 3개 층까지 증축 가능하고 가구 수를 최대 15% 늘릴 수 있게 된다.

수직증축 리모델링이 본격 시행되는 것이다. 주택공급 제도상 성년 기준이 만 19세로 바뀐다. 지금까지는 만 20세가 돼야 주택 청약이 가능했지만 내년엔 만 19세 이상이면 주택 청약을 할 수 있다.

지난 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.

소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용 대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 ‘주택 및 상가건물임대차보호법 시행령’ 개정안도 내년에 시행된다. 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다.

수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상 주택이 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한율이 현행 14%에서 10%로 낮아진다.

전세금 안심대출 1월 2일부터 판매

정부가 저금리로 빌려주는 주택담보대출은 하나로 통합된다. 현재 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론 등의 정책 모기지가 내년부터 합쳐진다. 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초는 7000만원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다.

시중은행 금리보다 낮은 연리 2.8∼3.6%를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리 중에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

오른 전셋값 부담도 다소 줄일 수 있게 된다. 내년 1월 2일부터는 ‘전세금 안심대출’이 시행된다. 전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안 드는 전세제도Ⅱ’(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다.

다음달 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환 청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하고 시중은행 일반 전세 대출 금리인 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5∼3.7% 금리가 적용된다.

하우스푸어 대책도 일부 바뀐다. 내년부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용 85㎡ 초과 중대형까지 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다.

이 제도는 당초 매입 대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했었다

부동산 경매 제도·절차 일부 개선

주택 수요자와 직접적인 관련은 없지만 국세인 종합부동산세가 내년부터 지방세가 된다. 내년도 종부세 납세 의무 성립분부터 지방자치단체에서 부과·징수토록 할 계획이다. 다만 종부세를 지방세로 돌린다고 해도 현재 납세의무자의 세 부담과 지자체 세입에는 변화가 없다. 납세자 입장에서는 명칭, 과세 요건, 납부기간, 선택적 신고납부제도 등 모든 것이 현재와 같다.

민사집행법이 개정돼 부동산 경매 관련 제도·절차가 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자우선매수권 행사를 1회로 제한키로 했다. 공유자우선매수권은 경매에 부쳐진 채무자의 부동산을 공유하고 있는 사람이 다른 사람보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다.

개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회할 경우 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 못 하도록 규정했다. 최저매각가격 기준은 현행 감정평가액에서 ‘감정평가액의 20%를 뺀 액수’로 낮춰진다.

지지옥션 하유정 연구원은 “경매 진행 속도가 빨라지고 매수 희망자들의 경매시장에 대한 관심이 더욱 높아질 것”이라고 내다봤다.