상공에서 내려다 본 성성·부성지구 일대. 천안시가 올해로 시(市) 승격 50주년을 맞았다. 1960년대 지방의 작은 도시였던 천안은 반세기 동안 눈부신 발전을 거듭하며 충남의 핵심도시가 됐다. 이 같은 변화는 각종 인프라를 갖추기 위한 체계적인 도시개발이 있었기에 가능했다. 이영행 부동산학 박사와 함께 지역에 조성되거나 조성예정인 도시개발지구들을 조명해 보는 시리즈를 마련했다. 일곱 번째 순서로 최근 들어 이슈가 되고 있는 성성·부성지구 개발계획과 미래가치를 분석해 봤다.
성성지구 아파트, 부성지구 도시형주택
천안시가 제3섹터 방식으로 성성·부성동 일원 300만8000㎡에 추진하려던 국제비즈니스파크가 무산됐다. 오는 2017년까지 비즈니스호텔을 비롯해 컨벤션센터, 국제금융무역시설, 주거시설 등이 들어설 예정이었지만 경기침체로 사업이 좌초됐다. 시는 2007년 3월6일 이후 해당지역에 대한 토지 형질변경, 건축행위 제한을 해제하고 개발 주체였던 천안헤르메카개발에 대해 청산절차를 진행 중이다.
성성·부성지구는 국제비즈니스파크 프로젝트 대안으로 추진되는 택지조성사업이다. 성성·부성지구는 천안 북부지역에 위치해 있고 지역으로 주로 농지와 취락지로 활용되던 곳이다. 논과 밭, 유수지를 천안시와 민간개발업자가 환지방식으로 구획정리 사업을 벌여 주거지역으로 개발하게 된다.
성성지구는 제1지구(421-1번지일원, 미정), 2지구(187-3번지 일원) 19만2354㎡, 3지구(130-12번지 일원) 23만4445㎡, 4지구(25-4번지 일원) 14만8984㎡로 구분해 오는 2016~17년 조성을 목표로 4개 지구에 7000여 세대의 아파트와 주택이 들어서게 될것으로 보인다. 인구수용계획은 2만여 명을 목표로 하고 있다. 각 지구별 공동주택 세대 수는 성성1, 2, 3지구가 각각 2000여 세대, 성성4지구 1000여 세대 등이다.
부성지구는 부대동 240-4번지 일원 55만 9000㎡로 환지방식으로 조성된다. 공주대학교 천안공대와 한국기술교육대학교 학생들을 수용할 수 있는 연립주택과 다세대주택 등 도시형생활주택 중심의 주거지로 조성될 예정이다. 모두 2976세대를 건설해 인구 7440명이 생활할 수 있도록 2014년부터 추진하게 된다.
주택 공급과잉·주차·교통문제 우려
성성·부성지구의 가장 큰 장점은 천안 도심 북부지역에 위치한 신흥주거지역으로 쾌적한 주거환경 제공이 가능하다는 점이다. 천안시에서 지구단위로 개발해 양호한 기반시설을 갖출 수 있다. 내년부터 기반 시설 공사를 시작해 2016년 환지처분으로 채비지 분양이 이뤄지면 주거선호지역이 될 가능성이 높다.
반면 지구 진입을 위해서는 삼성대로를 이용해야 하는데 현재까지는 교통량이 적절하지만 개발이 완료될 경우 상습적인 교통체증 현상이 나타날 가능성이 매우 크다는 단점도 간과 할 수 없다. 또 생활의 편리성을 제공하기 위해서는 상업기능이 매우 중요하지만 주거지역 위주 개발로 인한 상업기능 부족으로 두정동 상권으로 흡수될 수 있다는 점도 약점으로 꼽힌다. 성성지구는 고밀도 아파트 위주로 개발될 계획이지만 결과적으로 공급과잉 현상이 나타날 경우 천안의 미분양 물량을 양산할 가능성도 크다.
부성지구는 단독주택, 연립, 다세대 등 도시형생활주택이 상대적으로 많은 비중을 차지하고 있다. 이에 따라 자연스럽게 원룸과 점포겸용 단독주택 개발이 이뤄질 예정이다. 이 같은 현상은 향후 주차공간 부족과 원룸 노후화에 따른 하양여과 현상이 나타날 것으로 예상된다.
대부분의 개발지역이 부동산 경기침체로 공사진행이 원활하게 진행되지 못하고 있고 경기침체 장기화의 가능성도 배제할 수 없는 실정이어서 개발 지연과 산업단지 입주기업 정체가 지속되면서 계획된 조성시기가 늦어질 가능성도 있다.
반면 기회적인 요인도 매우 큰 지역이다. 두정역과 천안IC와의 연계성이 뛰어나고 이마트와 갤러리아백화점이 10분 거리에 위치한다. 또 업성저수지가 수변공원으로 조성될 계획이어서 호수공원 조성에 따른 쾌적한 주거환경도 매력적이다. 인근에 조성된 2, 3, 4산업단지 배후지로서 인구유입을 기대할 수 있다.
북부 신흥주거지역 부상, 투자환경 양호
성성·부성지구는 두정동 상권과 병합할 경우 미래가치가 높을 것으로 예측됐다. KTX고속철도와 수도권전철, 국도 1호선, 경부고속도로와의 접근성이 좋고 산업단지와 가까워 직주근접 생활여건을 갖추고 있다.
공주대 천안공대, 한기대 등 대학과의 연계성을 고려하면 주거여건과 투자환경이 우수한 지역으로 평가됐다. 성성·부성지구의 비전과 투자가치(아파트와 도시형생활주택 중심)를 분석한 결과 아직 개발이 예정된 지역으로 아파트 분양가나 상가 임대료를 추정하기까지는 시간이 필요해 보이지만 인근의 두정동 개발 사례를 볼 때 미분양 물량이 남아있고 공실률이 높은 편이어서 경제성에 있어서는 다소 미흡하다는 평가를 받았다. 하지만 소형트렌드에 맞춰 공급되는 아파트는 선별적으로 전세·매매가격이 꾸준히 상승할 것으로 분석됐다.
편리성 측면에서는 주거지역 위주 개발에 따른 상업기능 부족과 학군형성 계획이 마련돼 있지 않았지만 두정동 상권과의 인접성과 공주대 천안공대, 한기대 등 교육시설이 있어 다소 높게 평가됐다.
쾌적성 역시 사업지구 자체가 미개발지역인 북부에 위치해 조용한데다 업성저수지에는 수변공원이 조성될 예정이어서 높게 평가되고 있다.
사회성과 안전성에서는 일부 원룸지역과 단독주택 지역을 제외하고는 대체로 무난한 것으로 나타났다. 입주민의 선호도와 만족도는 인근 개발지역의 유사성을 고려해 볼 때 보통수준이라는 점을 감안하면 향후 만족·선호도가 높을 것으로 예측됐다.
이영행 박사는 “SWOT 분석 결과 성성·부성지구의 미래가치는 개발 완료까지 시간이 필요하지만 투자환경은 우수한 지역으로 볼 수 있다”며 “구획정리사업 특성상 천안시와 도시개발조합의 노력이 지구 개발이 정상적으로 이뤄지고 그에 따른 미래가치를 결정지을 중요한 기준이 될 것”이라고 말했다.
◆SWOT 분석=강점·약점·기회·위험요인 등을 체계적으로 평가하는 SWOT분석은 부동산 개발에서 자주 등장하는 분석법이다. 여기서 제시 되는 4가지 구성요소들은 서로 보완관계로 작용할 수 있다. 단점은 장점으로 위험은 기회로의 변환이 가능하다. 성성·부성지구 역시 약점, 위험요인이 있지만 앞으로 보완하면서 강점과 기회로의 변환이 가능하다.
글=강태우 기자
