용인·김포·고양·파주…수도권 주택시장 ‘무덤’

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[강주희기자] 정부가 욕심을 부린 걸까. 수도권 주택시장 침체원인이 정부의 주택과잉공급에 따른 것이란 연구 결과가 나왔다.

한국건설산업연구원이 최근 발표한 '수도권 주택시장 침제 지역의 진단과 정상화 방안'보고서에 따르면 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장이 아파트를 중심으로 3년 연속 매매가격이 떨어지고 거래가 줄어든 것으로 나타났다.

수도권 주택 가격은 올해 상반기까지 위태롭게 춤을 췄다. 2008년 하락세였던 주택 가격은 이듬해 2009년 잠시 회복세를 보이며 상승세를 탔다. 그러나 2010년 다시 하락세로 돌아서며 하락폭과 대상이 점차 확대됐다.

이 중 경기도의 주택가격 하락폭가 가장 컸다. 보고서에 따르면 2008년부터 올해 3월까지 경기도 아파트 가격은 13.3% 하락했다. 같은 기간 서울(-8.7%)과 인천(-3.0%)보다 더 많이 내렸다.

경기도에서 특히 용인(-23.9%)·김포(-21.5%)·고양(-20.6%)·파주(-19.4%)의 하락세가 두드러졌다.

이들 네 곳이 유별나게 많이 떨어진 이유는 뭘까. 건산연은 이들 4개 지역의 아파트 시장 침체 원인을 입지·공급·정책·수요 요인으로 나눠 분석했다.

▶인프라 미흡 ▶신규 대형 아파트 집중 공급 ▶분양가상한제 ▶원거리 출퇴근 인구 감소 등이 원인으로 지적됐다.

먼저 입지적 조건을 살펴보자. 이들 지역은 지리적으로 1기 신도시·신규 보금자리 주택사업 지구와 인접해 있다. 그러나 도시로서 개발이 덜 돼 인프라 설치 수준이 미비하고 열악하다.

때문에 연구원은 만약 수도권에 전체적으로 임차 수요가 증가한다 해도 이들 지역은 출퇴근, 교육 여건 등에서 주거지로서 한계가 있다고 말했다.

이들 지역에선 기존 거래량이 줄어들고 있는 데도 대형 아파트가 꾸준히 공급됐다. 결국 미분양 주택 수가 늘어나고 시장 전체가 침체되는 부작용이 발생했다.

인프라 미흡, 집중 공급 등이 원인

경기도 내 미분양 아파트는 이 3년새 2488가구에서 2만4704가구로 10배 증가됐다. 현재 예정된 신도시 및 보금자리주택 공급이 예정대로 진행된다면 주택 공급은 2015년까지 집중될 것으로 예상된다.

분양가상한제 시행도 주택물량을 대폭 늘리게 한 원인으로 지적됐다. 2007년 당시 적용된 분양가 규제를 회피하기 위한 사업승인이 급증했다. 특히 고양시와 용인시에선 2008년까지 상한제를 피한 사업승인이 이어졌다.

이들 지역의 아파트 분양가는 분양가상한제가 시행된 후에도 계속 상승하다가 2009년 하락세로 전환됐다.

한국건설산업연구원 김현아 연구실장은 "금융위기라는 경기적 요인보다 분양가상한제라는 정부의 정책적 요인이 크게 작용했다"고 분석했다.

원거리 출퇴근 인구 감소도 원인으로 꼽혔다. 연구원은 이들 4개 지역 거주자 근무지 분포를 살펴본 결과 거주자 40~50%가 원거리 근무자인 것을 확인했다. 신도시 개발 때 외부 지역 인구 유입이 60~70%정도라 가정할 때 당연한 현상이다.

그러나 이 4개 지역 가운데 김포와 파주는 현재 신도시 개발 초기 단계로 개발이 완료되면 원거리 근무자 비중이 더 높아질 것으로 전망된다.

김 실장은 "신규 아파트 분양자의 절반 이상이 근거리 거주자임을 감안할 때 해당 지역 수요 공급이 겹칠 것"이라며 "공급시기마저 겹친다면 주택 공급 물량 소화가 어렵다"고 우려했다.

건산연은 보고서를 통해 수도권 주택시장을 활성활 시킬 수 있는 방안들을 제시했다. 정부가 수도권 주택시장 과잉 공급을 극복하기 위해 올해 건설 투자 수준을 꾸준히 유지해야 한다는 것이다. 현재 주택시장의 전망이 불투명하지만 중장기적 투자가 가능한 기관형 임대 사업자의 참여가 적극적으로 확대되면 침체 극복이 가능하다.

더불어 수도권 광역교통망 개선도 제안됐다. 연구원은 현재 2기 신도시 조성 중인 택지개발사업 지역 광역교통망과 생활기반시설의 조기 확충을 위한 정책적 노력이 요구된다고 전했다. 광역교통망의 개선으로 수도권 주택 시장의 분위기 전환을 이끌어낼 수 있다고 때문이다.

김 실장은 "수도권 주택정책에 지역화·차별화를 시행할 수 있는 정책이 반드시 수립돼야 한다"며 "시장 본연의 기능을 발휘할 수 있도록 현재 정책 실패에 대한 보완이 요구된다"고 강조했다.