원룸·점포 겸용 주택 위주 개발 … 청수·풍세 지구와 맞물려 가치 상승

중앙일보

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신방동 한라 동백2차 아파트에서 바라본 신방통정지구 전경. 도심 외곽에 위치해 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다.

천안시가 올해로 시(市) 승격 50주년을 맞았다. 1960년대 지방의 작은 도시였던 천안은 반세기 동안 눈부신 발전을 거듭하며 충남의 핵심도시가 됐다. 이 같은 변화는 각종 인프라를 갖추기 위한 체계적인 도시개발이 있었기에 가능했다. 이영행 부동산학 박사와 함께 지역에 조성된 도시개발지구들을 조명해 보는 시리즈를 마련했다. 다섯 번째 순서로 신방통정지구의 현재와 미래가치를 분석해 봤다.

천안 남쪽에 있는 신방통정지구는 주로 농지로 활용되던 지역이다. 논과 밭이 많던 지역을 천안시가 구획정리(환지방식)를 통해 주거지역으로 개발했다.

시는 지난 2009년 4월 95만5610㎡ 면적에 대한 조성사업을 완료했다. 시는 전체 102필지(12만3083㎡) 체비지 가운데 단독주택용지 71필지(2만4458㎡)와 학교용지 2필지(2만5942㎡)에 대한 분양을 완료했다. 이 가운데 공동주택용지와 준주거용지 3필지(1645㎡), 주차장용지 4필지(3093㎡), 공공청사용지 3필지(3004㎡)가 아직 미분양으로 남아있다.

시는 부동산 경기침체로 체비지 매각이 지연됨에 따라 지난해 10월 지구단위계획을 변경해 규제사항을 대폭 완화했다. 가구수 제한 규정을 일부 완화했고 계약 후 3개월 동안 납부해야 하는 조건을 1년으로 완화했다. 또 매각필지 중 준주거 용지 3필지에 대해서는 부동산중개를 통할 경우 매매금액의 0.5%를 부동산 알선 장려금으로 지급하는 등 매각에 총력을 기울이고 있다. 이 같은 노력의 결과 분양 초기 토지와 아파트 용지는 금융위기로 미분양이 많았던 것과는 달리 최근 들어 토지 매매가격이 급등했다.

쾌적한 주거환경은 장점, 상업기능 부족은 단점

신방통정지구의 가장 큰 장점은 천안 도심 외곽에 위치해 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다는 점이다. 천안시가 지구단위로 개발, 기반시설이 잘 조성돼 있다. 2014년 풍세산업단지에 들어가는 이랜드 직원이 선호하는 주거지역이 될 가능성이 높다. 반면 신방통지구 진입을 위해 국도 21호선을 지나야 하는데 교통량이 증가해 상습 정체현상이 나타나고 있다는 점은 단점으로 꼽힌다. 입주민들에게 생활의 편리성을 제공하기 위해 상업기능이 중요하지만 주거지역 위주로 개발돼 상업시설이 부족한 점도 약점이다.

　신방통정지구는 단독주택지역이 상대적으로 많은 비중을 차지하다 보니 자연스럽게 원룸과 점포겸용 단독주택이 많다. 이런 현상은 향후 주차공간 부족과 원룸 건물 노후에 따라 하양여과 현상이 나타날 것으로 보인다.

하지만 기회적인 요인도 큰 지역이다. 인근에 수도권전철역인 쌍용역과 KTX천안아산역이 있어 교통여건이 좋은 편이다. 여기에 홈플러스 신방점, 이마트 쌍용동점 등 대형마트가 위치해 있고 불당동에 갤러리백화점이 10분 이내 거리에 있다. 지구 안에는 천안시의 일곱 번째 도서관인 신방도서관이 들어서 주민을 위한 지식정보센터와 복합문화공간으로 다양한 지역문화활동이 가능하다.

아울러 인근의 청수행정타운 개발이 완료되고 풍세산업단지개발이 완료되면 배후지로 인구유입을 기대할 수 있을 것으로 예측된다. 현재 국도 21호선이 정체현상을 빚고 있지만 앞으로 천안 외곽순환도로가 건설될 예정이어서 정체 해소는 물론 천안의 중심도로 역할을 하게 될 것으로 보인다. 반면 부동산 경기침체 여파가 지속되고 있어 도시개발이 원활하게 진행되지 못하고 있다는 점은 위험요인이 되고 있다. 일부 부동산 전문가들은 일본식 경기침체 장기화로 갈 가능성도 열어두고 있다. 현재 청수지구 개발도 지연되고 있고 풍세단지 입주기업도 많은 편이 아니어서 시간이 필요하다.

주거여건, 투자환경 우수한 지역

신방통정지구는 KTX천안아산역과의 인접성, 지구와 연결된 서부대로 연장개통으로 남부대로와 기존 시가지로의 편리한 접근성, 청수행정타운을 비롯해 풍세·동면·성남지역 산업단지 등과의 연계성을 고려한다면 주거여건과 투자환경이 우수하다고 볼 수 있다. 신방통정지구의 비전과 투자가치를 아파트를 중심으로 예측한 결과 경제성 면에서는 선별적으로 전세 및 매매가격이 꾸준히 상승하는 현상을 보이고 있다. 대형 아파트의 경우 3~5년 후에는 대형 아파트 공급 부족과 경기 회복속도에 따라 매매가격이 상승할 것으로 예측됐다. 아울러 편리성에서는 낮게 평가됐고 쾌적성 면에서는 큰 저해요인은 없는 것으로 분석됐다.

사회성에서는 지구 주변에 신방체육관, 공원, 신방도서관 등이 조성돼 있고 주민들이 벤치에 모여 대화할 수 있는 보편적인 공간 구조를 갖추고 있다. 안전성에 있어서는 대부분 지역이 CCTV와 같은 안전시설과 치안 시스템이 잘 구축돼 있지만 일부 원룸밀집 지역과 단독주택 지역은 상대적으로 안정성이 떨어진 것으로 나타났다. 입주민 선호도와 만족도의 경우 현재는 만족도가 떨어져 있지만 향후 기대감이 높아 대체로 만족하고 있는 것으로 평가됐다. 이영행 박사는 “주민의 선호도와 만족도를 평가한 결과를 바탕으로 분석한 미래가치를 볼 때 아직까지 시간이 필요하지만 투자환경은 우수한 지역으로 볼 수 있다”며 “현재 보다는 향후의 가치가 더욱 커질 것”이라고 말했다.

◆SWOT 분석=강점·약점·기회·위험 등을 체계적으로 평가하는 SWOT(Strength, Weakness, Opportunity, Threat)분석은 부동산 개발에서 자주 등장하는 분석법이다. 여기서 제시되는 4가지 구성요소들은 서로 보완관계로 작용할 수 있다. 즉 단점은 장점으로 위험은 기회로 변환이 가능하다. 신방통정지구 역시 현재는 약점,위험요인이지만 앞으로 보완하면서 강점과 기회로의 전환이 가능하다.

글=강태우 기자
사진=조영회 기자