계약 후 후회하지 않으려면 특약사항 꼼꼼히 챙겨야

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[이혜진기자] 최근 발표된 4ㆍ1부동산종합대책에 따라 올해 연말까지 구입하는 1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 기존 주택과 '전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하'인 신규ㆍ미분양 주택을 사면 앞으로 5년간 양도소득세가 면제됩니다.

매수자가 기존 주택을 사고 양도세 면제 혜택을 받기 위해 매도자는 계약서를 작성한 후 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 '1가구 1주택 양도세 면제 확인 날인'을 받아야 합니다.

이때 매수자는 계약서에 '매도자가 1가구 1주택자가 아니면 계약을 취소할 수 있다'는 특약사항을 넣는 것이 중요한데요. 이렇게 특약사항을 넣는 이유는 혹시라도 매도자가 1가구 1주택이 아닌 경우 다툼 없이 계약을 해지 하기 위해서입니다.

여기서 말하는 특약이란 계약의 당사자, 즉 매도자와 매수자 간의 특별한 합의를 뜻합니다.

보통 부동산을 거래할 때 공인중개사협회에서 제공하는 표준계약서를 이용하는데요. 표준계약서 만으로는 해결할 수 없는 복잡한 이해관계를 계약 당사자간의 합의를 통해 작성하는 것이 ‘특약사항’입니다.

특약사항을 기재할 때에는 누구나 읽어도 오해의 소지가 없도록 쉽고 자세히 작성하는 것이 좋습니다. 내용이 복잡해 짧은 문장으로 표현하는 것에 무리가 있다면 계약서와 별개로 특약사항에 따른 합의서를 작성하는 것도 좋은 방법입니다.

이때는 계약당사자 서로의 의견을 꼼꼼하게 반영해 특약사항 합의서를 작성하고 상호간의 인감증명서를 첨부하면 됩니다.

이해 안 되는 부분은 바로 수정해야

특히 매매계약이 처음인 초보자는 중개업소가 적어주는 대로 도장만 찍을 것이 아니라 특약사항을 꼼꼼히 읽어보는 것이 중요합니다. 내용이 이해가 안되거나 읽는 사람에 따라 해석을 달리할 수 있는 문구가 적혀있다면 매도자와 다시 얘기해 중개업자에게 수정을 요청해야 할 것입니다.

다음은 매매계약서에 주로 들어가는 특약사항 문구입니다.

-현 시설상태 하의 매매계약임

: 계약서를 작성한 이후 보일러 등 시설물이 고장 난 경우, 매도인은 매수인이 잔금을 납부하기 전까지 수리 해줘야 하는 의무가 있습니다. 하지만 이 문구가 계약서에 들어가게 되면 매도인은 수리를 거부할 수 있게 되고 매수인은 수리를 요구할 수 없게 됩니다. 따라서 이 문구가 들어간 특약사항이 있다면 매수인은 계약서에 도장을 찍기 전에 집 상태를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

-계약체결일 현재 등기부등본 을구에 설정된 근저당(접수번호 ○○호, 채권최고액 금 ○○원, ○○은행)은 매도인이 잔금일에 잔금을 받아서 상환, 말소하기로 하며 이에 따른 제반비용은 매도인이 부담하기로 한다.

- 계약체결일 현재 등기부등본 을구에 설정된 근저당(접수번호 ○○호, 채권최고액 금 ○○원, ○○은행)은 매수인이 승계하기로 한다. 근저당 승계일까지 발생한 제반비용은 매도인이 부담하고 승계에 따른 적격여부 및 제반 비용은 매수인이 책임지기로 한다. 위 근저당의 실인수채무액은 매수인이 지급할 잔금에서 공제하기로 한다.

- 근저당권 승계 시 대출 이자는 잔금일까지 매도인이 부담하고 그 이후는 매수인이 부담한다.

: 해당 부동산에 설정된 전 주인의 근저당권을 승계할 경우 대출에 대한 이자를 언제까지 누가 부담할지 정확히 제시하고 매달 내야 하는 이자를 미리 확인합니다. 이자의 책임을 분명히 하지 않으면 부담하지 않아도 될 이자까지 부담해야 하는 경우가 발생할 수도 있습니다.
- 계약체결일 이후 잔금 일까지 부동산에 권리 변동 사항이 발생하면 계약을 해지하고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.

: 매도인이 추가로 근저당을 설정해 대출을 받거나 다른 매수인과의 이중계약을 방지할 수 있습니다.
- 매수인이 잔금을 은행대출로 대체할 때에 매도인은 주민등록 이전 등 대출에 적극 협조해 주기로 한다.

- 계약금(또는 중도금ㆍ잔금)은 ○○년 ○월 ○일에 매도인 계좌로 입금하기로 한다. (○○은행, 계좌번호)

- (세입자가 있는 경우) 현 세입자의 명도 및 보증금 반환은 잔금일까지 매도인이 책임 지기로 한다.

- 잔금일은 매도인과 매수인의 상호 협의 하에 조정할 수 있다.

- 위 부동산과 관련된 제세공과금은 잔금일을 기준으로 정산한다.

- 기타사항은 민법 및 부동산 관례에 따르기로 한다.