하우스푸어 고민 '리츠'가 풀어줄까

중앙일보

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리츠는 하우스푸어의 빚을 해결하기 위해 한국토지주택공사가 집을 사주는 제도로 내달부터 매입신청을 받을 계획이다. [중앙포토]

정부가 하우스푸어의 고민을 해결 할 칼을 뺐다. 박근혜 대통령이 대선 때부터 공약으로 내건 하우스푸어 대책 중 핵심 사항인 임대주택 ‘리츠’(부동산투자 전문 뮤추얼펀드)가 이달 말 처음 선보인다. 국토교통부는 ‘4·1 부동산 대책’의 후속 조처로 하우스푸어의 주택을 사주기 위한 제1차 임대주택 리츠를 설립한다고 밝혔다.

　한국토지주택공사(LH)가 주체인 리츠는 국민주택기금에서 1000억원, 일반 금융회사에서 500억~1000억원가량 자금을 조달해 총 1500억~2000억원 규모로 조성될 전망이다. 국토부는 14일 1차 리츠에 대해 이달 말 설립후 다음달 초 인가를 내주기로 했다. 리츠가 매입할 대상은 1가구 1주택자가 보유한 전용면적 85㎡ 이하인 주택이다. 국토부는 이번 1차 시범사업에서 총 500가구 매입을 추진하고, 추후 성과에 따라 사업 확대 여부와 보완점을 검토한다는 계획이다. 이에 따라5~6월 하우스푸어들에게 매입 신청을 받은 뒤 7월께 본 계약을 진행할 예정이다.

　◆하우스푸어 집 어떻게 사주나=현재로서는 명확한 하우스푸어 기준과 리츠에서 구입 할 집에 대한 기준이 없다. 또 대출 액수와 1·2금융권 대출여부와도 무관하다. 즉 주택가격 대비 원리금 부담률이나 소득 대비 원리금 부담률 등과는 전혀 관계가 없는 것이다. 1금융권 대출보다 2·3금융권 대출이 많은 하우스푸어가 우선 매입대상도 아니다. 다만 리츠 매입은 ‘역경매’로 한다는 방침은 정해졌다.

감정평가액과 매각희망가의 괴리가 클수록 하우스푸어의 유동성이 좋지 않다는 것을 의미하기 때문에 이들을 우선 지원하는 차원에서 역경매방식이 선택됐다. 역경매는 매입 신청을 받은 주택을 감정평가한 뒤 감평액 대비 매도자가 제시한 매각 희망가격 비율이 낮은 물건부터 우선 매입하는 것이다. 이같이 역경매 방식을 적용하는 것은 하우스푸어들에게도 고통을 분담하도록 해 도덕적 해이를 막고, 임대주택 리츠 수익성을 높여 자금 조달을 원활하게 하려는 목적이다. 집주인의 대출규모나 대출금융사의 분류 등과는 관계없이 감정평가액보다 최대한 얼마나 낮게 제시하느냐에 달려있다. 국토부와 LH가 밝힌 가구당 평균 매입 가격은 3억원 선이다.

　◆소유자에 재임대=하우스푸어는 집을 팔았다고 해서 쫓겨나는 것은 아니다. 집을 사들인 LH는 집을 판 하우스푸어에게 해당 매입 주택을 5년간 보증부 월세 형태로 재임대한다. 임대료는 주변 시세를 토대로 책정하며 보증금과 월세 비율은 리츠와 원소유자가 자율적으로 정한다. 다만 월세 이자는 그동안 하우스푸어가 내던 금융회사 대출이자보다는 낮게 책정해 부담을 줄여준다.

　이후 5년 임대기간이 끝나면 리츠는 해당 주택을 매각한다. 이 때 원소유자가 다시 매입할 수 있도록 ‘재매입 우선권’을 부여하기로 했다. 재매입 가격은 임대 종료 후 처분 시점의 감정평가액이다. 원소유자가 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고 집값 하락 등으로 팔리지 않는 주택은 LH가 모두 사들여 공공임대주택으로 활용한다. 물론 임대기간 중이라도 본인이 희망할 경우 퇴거할 수 있다. 또 리츠가 취득하는 주택과 지분에 대해 종합부동산세 감면, 취득세 면제, 재산세 최저세율(0.1%) 부과 혜택이 주어지도록 6월까지 관련 법률 개정안 통과를 추진키로 했다.

　◆지분매각제도 병행=하우스푸어가 주택 전체를 매각하지 않고 지분의 일부만 판 뒤 매각지분에 대해서만 사용료를 납부하며 거주할 수 있는 ‘지분매각방식’도 병행된다. 집을 판 하우스푸어는 계약기간 후 지분을 환매해 소유권을 되찾을 수 있다. 또 매도자가 원치 않을 경우에 리츠가 매도자의 잔여지분을 시세(감정평가액)에 사들일 수 있다. 이 것을 일반에 매각하거나 LH가 매입해 임대주택으로 활용할 수도 있다.