[발언대] 부동산 정책은 일관성 있어야

중앙일보

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우리나라 주택가격 상승의 진원지는 항상 강남지역이었다. 과거에는 강남지역이 계획적으로 개발되면서 투기대상이 됐고, 이제는 대규모 재건축 때문에 가격이 폭등하고 있다.'강남불패(不敗)'신화가 30년 동안 이어져 오고 있는 것이다.

올 연초 가격상승은 실수요보다 가수요가 크게 영향을 미친 결과로 보인다. 강남지역 가격 폭등의 근저엔 올해 선거철을 맞아 그동안 지연됐던 재건축이 본격적으로 추진될 수밖에 없을 것이란 기대심리가 깔려 있다.여기에 강남에 집중된 유명 학원들도 한몫을 했을 것으로 해석된다.

지난해는 거의 10년 만에 주택가격이 폭등한 해였다. 여기에 올 연초부터 강남지역의 가격이 크게 올랐고 이는 지난해에 이은 부동산 가격폭등의 전조로 받아들여졌다.이에 따라 얼마 전 정부는 주택가격 안정대책을 발표했다.

정부는 이 대책에서 강남지역의 가수요를 억제하기 위해 분양권 전매에 대해 세무조사를 하고 기준시가와 재건축 허용시기를 조정하겠다고 했다. 또 그린벨트 해제지역에 임대주택을 건립하고 다세대.다가구 주택의 건축을 활성화해 주택 공급을 확대하겠다고 밝혔다.

이러한 정부 대책은 강남지역의 주택가격이 과도하게 오르는 것을 진정시키는 데는 어느 정도 효과를 발휘할 것으로 보인다. 무엇보다 재건축 시기의 조정 등으로 투자자들의 비용이 증가하고 사업의 불투명성이 확대돼 재건축 아파트의 투자수익성을 떨어뜨릴 것이기 때문이다.

그러나 이는 근본적인 치유책이 되기 어려울 것으로 보인다. 재건축 사업시기를 조정하면 당장 가격은 다소 하락하겠지만 언제 또 다시 가격이 상승할지 모른다. 그리고 그린벨트 내 임대주택 건설, 다가구.다세대 주택의 공급확대 대책 등도 강남지역에 대한 주택 공급확대 대책이라 보기 어렵다.

올해 들어 강남지역 주택가격의 상승요인으로 부각된 유명학원 문제는 고질적인 사회문제의 성격에 가까워 단기적인 대책이 나오기 어렵다. 교육정책을 포함한 종합적인 대책이 필요한 것이다. 결론적으로 현재 정부의 대책으로는 단기적인 효과밖에 기대할 수가 없다. 따라서 가격 폭등의 여지는 여전히 남아 있다고 판단된다.

강남지역의 주택가격 폭등으로부터 촉발된 주택가격의 안정화 대책은 앞으로 풀어야 할 몇가지 과제를 남겼다.

첫째, 강남의 주택수요를 어떻게 분산할 것인가의 문제다. 강남지역에서 공급이 제한돼 있는 상태에서 수요를 분산시키는 방법 외엔 대안이 없다. 상대적으로 소외된 강북지역의 발전계획을 수립하고, 주변에 신도시를 추가적으로 건설하는 방법을 생각해 보아야 한다.

둘째, 강남지역의 재건축 문제에 대해선 일관적인 정책 추진이 필요하다. 정책의 일관성이 없이 상황에 따라 재건축 시기를 연장하면 기대 심리를 높이고 선의의 피해자만 양산할 뿐이다. 또 재건축 정책을 유지할 것인지, 리모델링 정책으로 전환할 것인지에 대해서도 결정해야 한다.

셋째, 부동산 산업이 이제는 보다 선진화돼야 한다. 단순 거래의 중개에 머무르기보다 전문화.대형화.겸업화를 통해 자산을 종합관리하는 컨설팅 산업으로 발전해야 할 때가 됐다고 본다.

金善德 <건설산업전략연구소장>