[분양시장 세무점검 배경] 줄줄 새는 양도세 구멍막기

중앙일보

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국세청이 아파트 분양권 시장에 대해 칼을 빼든 것은 거액의 양도차익을 남기고도 세금을 제대로 내지 않는 경우가 많다고 보기 때문이다.

국세청은 시중 부동자금이 아파트 분양시장에 유입돼 서울 강남지역을 중심으로 고액의 프리미엄이 형성됐으며,상당량의 분양권이 전매되는 것으로 파악했다. 특히 '떴다방'(이동중개업자)이 가세해 프리미엄을 끌어올린 경우도 발견됐다고 국세청은 밝혔다.

지난 4일 서울지역 11차 아파트 동시분양에서 나타났듯 일부 지역에서 분양시장이 과열양상을 띠었고 확산될 조짐을 보이고 있다. 그렇다고 분양권 전매 허용조치를 다시 돌이키긴 어렵다고 판단한 정부가 적어도 양도차익에 대한 엄정한 과세로 시장질서 회복을 꾀하기 위한 것으로 보인다.

이에 대해 부동산 업계는 부정적인 반응을 보였다. H부동산컨설팅 李모 대표는 "국세청이 단속에 나서면 모처럼 활기를 띤 주택시장이 위축될 수 있다"고 말했다. 부동산업계는 분양권 전매를 허용하는 한 양도세 탈루를 막기는 현실적으로 어려운 것으로 보고 있다.

◇ 분양권 전매.양도세 신고실태=시세차익이 큰 서울 강남지역 아파트의 경우 60% 이상 전매되는 것으로 부동산업계는 추정하고 있다. 중앙일보 조인스랜드 조사결과 논현동 동부아파트(10월 분양)는 67%, 삼성동 아이파크(9월 분양)는 61%, 문정동 삼성아파트(6월 분양)는 55%가 손바뀜됐다.

하지만 양도세 신고는 이보다 적다. 서울 서초구 L부동산 관계자는 "수천만원의 프리미엄이 붙은 분양권을 팔면서 검인 매매계약서에는 수백만원을 남긴 것으로 신고하는 경우가 흔하다"고 말했다.

◇ 어떻게 조사하나=국세청은 수집한 매매계약서에 써 있는 매매가격과 실제 프리미엄 등을 비교해 매매가격을 속였는지를 따지겠다는 것이다. 분양권 명의변경 서류를 살펴 매매흐름을 파악하고 매매 당사자의 인적사항도 점검한다.

하지만 국세청 조사에는 한계가 있을 것으로 보인다. 우선 떴다방이 중간에 끼어들어 검인 매매계약서도 작성하지 않은 채 손바뀜하는 경우는 적발 자체가 어렵다. 분양권 당첨자가 계약금도 내기 전에 프리미엄을 붙여 팔 경우에도 검인 매매계약서가 없어 찾아내기 힘들다.

◇ 양도세 신고 어떻게 하나=아파트 분양권을 입주하기 전에 파는 사람은 양도세 신고를 해야 한다. 단 양도차익이 2백50만원을 넘지 않으면 신고는 해야 하지만 양도세는 안낸다.

신고는 예정신고와 확정신고로 나뉜다. 예정신고는 분양권을 판 그달의 말일부터 두달 안에 하는 것으로 납부세액의 10%를 깎아준다.

예정신고를 하지 않거나 잘못 했으면 양도한 당해 연도의 이듬해 5월말까지 확정신고를 해야 한다. 확정신고 기한까지 신고하지 않으면 신고불성실 가산세 10%에 하루 늦을 때마다 0.05%씩 납부불성실 가산세가 붙는다.

고현곤.황성근 기자 hkkoh@joongang.co.kr>