재건축조합원 부담금 무려 5억원 줄이는 비결 있다는데 정말?

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[권영은기자] "1대 1 (기존 주택 면적의 최대 10%, 2012년 5월 이후 30%까지로 증가)에서 2대 4대 4(새로 짓는 가구수 가운데 주택형 비율을 전용 60㎡ 이하 20%, 전용 85㎡ 이하 40%, 전용 85㎡ 초과 40%) 방식으로 바꾼 데다 용적률(아파트 층수)을 더 높일 수 있게 되면서 사업성이 확 좋아졌어요".

서울 노른자위 재건축 아파트로 꼽히지만 조합원당 7억~8억원의 추가부담금(새아파트를 받기 위한 부담금) 때문에 사업이 멈춰섰던 강남구 역삼동 개나리4차 아파트가 재건축 사업에 속도를 내고 있다.

이 아파트의 재건축 사업이 한창 진행 중이었던 2008년 당시에는 아파트 층수를 많이 올릴 수 없었는데 이듬해인 2009년부터 300%까지(종전 계획 248%) 높일 수 있게 된 데다 사업방식을 바꿨기 때문이다.

이 아파트는 현재 공급면적 188㎡형(옛 57평형)과 204㎡형(옛 62평형) 등 대형으로만 구성된 단지다. 기존 주택 면적의 최대 10%(2012년 5월 이후 30%까지로 증가)를 늘리는 1대 1 재건축 방식을 선택하면서 조합원 264명 가운데 40% 가량인 96명이 현금청산을 신청해 사업에 어려움을 겪어 왔다.

문제는 조합원이 새 아파트를 받기 위해 내야하는 추가 부담금이었다. 1대 1 재건축이라도 용적률에 맞춰 집을 짓고 남는 면적으로 일반분양분을 만들 수 있었지만 당시 계획안 상으로는 임대용 소형주택 10여가구 외에는 일반분양분을 지을 수 없었기 때문이다.

따라서 가구당 부담금은 7억~8억원에 달했다. 이를 부담하기 어려웠던 90여명의 조합원은 새로 신축될 아파트를 받지 않고 기존 아파트를 현금으로 정산해 되돌려 받는 현금청산을 선택했다.

그러면서 사업은 또다시 암초에 걸렸다. 현금청산자가 많을 수록 사업비가 늘어나 사업 진행이 어려워지기 때문이다.

투자유치·일반분양 실패시 사업 또다시 '암초'

그런데 최근 개나리4차 재건축 조합은 사업방식을 2대 4대 4(새로 짓는 가구수 가운데 주택형 비율을 전용 60㎡ 이하 20%, 전용 85㎡ 이하 40%, 전용 85㎡ 초과 40%)로 바꿨다.

이에 따라 건립가구수는 당초 264가구에서 504가구로 늘어나게 된다. 주택형은 공급면적 83~201㎡형으로 다양화하게 됐다. 단 한가구도 없었던 일반분양도 200가구 가량으로 증가했다.

추가부담금도 크게 줄어든다. 조합 측 시뮬레이션에 따르면 188㎡형 보유자가 201㎡형으로 집을 늘리기 위해서는 2억원 가량을 부담해야 한다. 반대로 작은 평수인 112㎡형을 선택하게 되면 오히려 5억~6억원 가량을 돌려받을 수 있을 것으로 추정된다. 물론 사업을 진행하는 과정에서 조합원들의 선택에 따라 주택형이 바뀔 수 있다. 추가부담금 역시 추정치여서 변동될 수 있다.

여기에 조합은 사업의 투명성을 높이기 위해 재건축 사업에서는 최초로 CM방식을 도입했다. 건설사업관리업체가 조합을 대신해 사업시행과 관리·감독을 한다.

이 경우 조합원들은 사업의 진행상황과 사업비 사용 내역 등 사업의 전과정을 투명하게 알 수 있다는 장점이 있다고 조합 측은 설명했다. CM은 한미글로벌이 맡았으며 조합은 지난달 이 회사와 계약을 체결했다.

이밖에도 시공사가 보증을 서 금융권으로부터 돈을 빌려 재건축을 진행하는 종전의 사업방식이 아닌 시행사(조합)가 직접 투자자를 모집해 사업을 진행하는 방식을 선택했다. 조합은 총 2500여억원의 건축비가 필요할 것으로 보고 투자유치에 나설 계획이다. 투자 유치는 한국투자증권이 맡았다.

조합은 일반분양이 성공적으로 끝날 경우(100% 분양) 2000여억원 가량의 수익을 낼 수 있을 것으로 보고 있다. 조합원들의 추가부담금도 사업비에 보태지게 된다. 전체 가구수 가운데 200가구가 일반분양분으로 모두 전용 85㎡ 이하 중소형으로 구성된다.

여기에 인근 새 아파트인 역삼3차아이파크(옛 성보아파트·2011년 분양)의 조합원 입주권 시세가 3.3㎡당 3400만원 선인 점을 감안하면 경쟁력은 충분할 것으로 판단하고 있다.

하지만 투자유치 성공이라는 넘어야할 산이 남아있다. 실패 시 이 모든 계획은 물거품이 될 수 있기 때문이다.

개나리4차 노재숙 조합장은 "CM방식 도입으로 조합 집행부에 대한 조합원들의 불신을 씻을 수 있고 사업을 보다 투명하게 진행할 수 있게 됐다"며 "지난 2008년 관리처분인가 무효 판결 이후 부담금 부담 때문에 사업이 멈춰있었는데 발상의 전환으로 돌파구를 찾게 돼 오히려 '위기를 기회'로 삼는 계기가 됐다"고 말했다.

그는 이어 "만약 투자유치에 실패할 경우 사업을 더이상 진행하기는 어려운 상황이어서 반드시 성공해야 한다"며 "아파트 사업에 대한 금융권의 PF(프로젝트 파이낸싱)이 쉽지 않아 건설사들도 금융기관으로부터 돈을 빌려오는 것이 쉽지 않기 때문"이라고 설명했다.

조합은 현재 서울시에 용적률 상향(종전 248%→299.99%) 신청을 해놓은 상태로 인가를 받은 이후 도시계획심의를 거쳐 관리처분인가를 받는다는 계획이다.

조합 관계자는 "서울시도 소형주택을 많이 지으라고 권고하고 있는 상황이어서 용적률 상향에는 문제가 없을 것으로 본다"고 말했다.

조합측의 새로운 발상이 성공을 거들지 귀추가 주목된다.