[최영진기자] 부동산이 한 나라 경제에 미치는 영향은 엄청나다. 우리나라 뿐 아니라 미국이나 일본,유럽쪽 나라들도 비슷하다. 잘 사나는 나라든,못사는 나라든 부동산이 경제에 차지하는 직접 또는 간접적인 비중은 의외로 크다.
최근 KBS가 진단한 소위 잘 나가던 주요 국가들의 부동산 버블 붕괴 피해 사례 보도를 보고 충격을 받은 사람들이 많을 것이다.
우리가 본받아야 한다고 했던 선진국들이 부동산 때문에 속절없이 무너지는 현장을 보고 지금 우리가 처해있는 상황이 예사로운 일이 아니라는 것을 되짚어보게 했다.
부동산은 묘한 경제 재화다. 경제를 살리고 죽이는 처방에는 약방의 감초처럼 등장한다. 하지만 파급 영향이 너무 커 어떤 정책이든 실제 시행에 들어가기 전에 다방면으로 꼼꼼하게 부작용 등을 체크할 필요가 있다.
2월 출범하는 박근혜 신정부는 부동산 경제에 대한 고민이 얼추 끝난 것 같다.
신정부의 여러 분야 정책에 대한 골격을 그리는 인수위원회에서 주택시장 활성화 정책을 집중적으로 검토한다는 소식들이 흘러나온다.
이미 다 나온 내용으로 주택시장 활성화에 약효 있을지는 의문
여당에서 취득세 감면혜택을 다시 시행하는 방안을 추진 중인 가운데 나온 얘기여서 신 정부 출범과 함께 매머드급 부동산 시장 활성화 대책이 나오지 않을까 기대된다.
그동안 주택업계가 원했던 분양가 상한제 폐지에다 다주택자에 대한 양도소득세 중과 폐지등이 골자가 아닌가 싶다.더 추가한다면 대출 규제정책인 DTI 완화 또는 폐지, 신규 미분양 주택에 대한 양도세 면제 등의 카드도 꺼내들 수 있다.
하지만 이들 내용은 이미 써먹었던 방안들이어서 그 반응의 크기가 어떨지 현재로선 알 수 없다. 그 외 하우스 푸어들의 주택지분을 공공기관이 매입함으로써 집 주인의 대출 부담을 줄여주는 제도나 집 주인이 집 담보로 대출을 받고 세입자가 이자를 부담하는 이른바 목돈 안드는 전세 제도 등은 처음 선보이는 내용이지만 주택시장 활성화에는 별 영향을 미치지 못할 것 같다.
그러나 이런 정책들이 한꺼번에 시행되고 부동산 시장에 또 다른 불쏘시개가 등장한다면 활성화의 불길은 급잡을 수 없는 상황으로 번질 수도 있다.
외환위기 직후 우리는 이를 경험하지 않았던가.
분양가 자율화, 신규 주택 양도세 면제,저금리 기조가 맞물려 부동산 버블 시장을 만들었다.
주택시장 활성화 정책이 한꺼번에 쏟아진다 해도 그에 따른 파급의 온기가 금방 전달되지 않을 것이다.어쩌면 취득세 감면 혜택이 일정기간 동안 연장된다는 점을 감안해 집 매입 시기를 미룰 가능성도 없지 않다.
집값이 당장 오를 기미가 없다면 급한 사람 아니고서는 매입을 서둘 필요가 없다. 혹시 집값이 더 내릴 가능성도 있지 않을까 하는 기대도 있기 때문이다.
분양가 자율화도 그렇다. 집값이 분양가 이하로 떨어진 주택이 많은데 이 제도를 시행한다고 당장 시장이 술렁거리지 않는다.
다만 그동안 분양가를 올리고 싶어도 규제에 묶여 제값을 받지 못한 인기지역 주택사업자 입장에서는 분양가 자율화 소식은 반가운 일이 아닐 수 없다.
규제완화와 함께 저금리 기조 형성돼야 활성화 기대
외환위기 직후 부동산 시장이 급작스럽게 달아 오른 이유 중의 하나가 저금리 기조다.
지금은 그 때와 상황이 좀 다르다. 당시에 10%대의 고급리 기조가 4%대로 떨어졌으니 아마 은행 대출금이 공짜 돈같은 느낌이 들었을 게다.
지금의 4∼6%대의 대출금리는 외환위기 직후 때와 비교하면 저금리라고 할 수 있겠지만 주택시장에 큰 영향을 미치게 하기 위해서는 금리가 2∼3%대로 떨어져야 한다.가능한 일일까?
또 한가지 고려해야 하는 상황은 가계 소득이다.물론 국가 GDP 상승과 함께 개인소득도 높아진 것은 사실이지만 실제 주택 구매수요층은 오히려 옅어졌다.중산층 수가 줄어들었고 가계의 실질 소득도 별로 늘지 않아 예전같이 주택 구매력을 키우기에는 역부족이다.
다음은 수도권 특히 서울권의 인구감소다. 세종신도시로 중앙부처 공무원들이 이동하고 각 지방에 건설되고 있는 혁신도시로 공기업 종사자들이 순차적으로 이주하게 된다.대부분이 서울및 수도권에 사는 사람들이다.
때문에 박근혜 정부가 부동산 시장 정상화를 위해 특단의 조치를 내린다고 해도 그 파급효과는 크지 않을 것이라는 얘기다.부동산 거래 위축이 우리 경제 전반에 악영향을 미치고 있다는 것을 알고 있지만 부동산쪽만 신경을 쓸 수 없는 일이다. 물론 부동산을 활성화시키면 국가 경제가
아무 탈없이 팡팡 돌아간다는 보장만 있다면 무슨 일을 못하겠느냐마는 현실이 어디 그렇게 되겠느냐 말이다.
부동산 규제를 너무 풀어놓았다가 오히려 더 큰 화를 불러올 수 있지 않을 까하는 우려가 주택시장 활성화 대책을 강하게 밀어 붙일 수 없게 한다.
공급 줄이고 구매수요 확대에 정책 초점 맞춰야 성공확률 높아
본론으로 들어가보자.
박근혜 신정부가 어떤 부동산 정책을 내놓든 초기에는 시장에 큰 영향이 없다는 점을 강조하고 싶다. 전반적인 경제 해빙 무드가 함께 형성돼야 부동산 시장에도 봄볕이 내려 쬐게 된다는 말이다.
너무 기대하지 말고 지금의 상황에서 돌파구를 찾을 경우 실패는 거의 없다.더 이상 나빠질 가능성아 낮기 때문이다.
"그런 내용을 몰라서 이렇게 힘들어 하고 있는 줄 아느냐?"고 말한다면 할 말이 없다.지금 상황이 워낙 어렵다보니 해법 찾기가 어디 쉬운 일인가 말이다.
그렇다고 신정부가 들어선다고 해서 시장이 금방 좋아진다는 보장은 어디에도 없다.괜히 신정부 정책을 기대하여 이것 저것 손됐다간 더 큰 낭패를 볼 수도 있다.
신정부가 주택시장 활성화를 위해 꼭 염두에 둘 내용이 있다.
우선 공급 축소다. 경기 부진으로 주택구매수요가 줄었다고 해도 실 수요자는 존재하기 마련이다. 그런 사람들이 매입할 주택이 부족하게 되면 자연적으로 주택거래가 잘 이뤄지게 된다. 사려는 사람이 많아지면 거래의 숨통은 트이게 돼 있다. 그렇게 되면 가격도 어느정도 오르면서 거래는 더욱 촉진될 것이다.
신정부는 당분간 신도시 건설을 자제해야 한다.다만 돈없는 서민을 위한 임대주택은 꾸준히 늘리되 분양주택은 되도록 줄여야 한다.
민간 시장은 걱정할 필요가 없다.자기들이 알아서 한다.집이 안팔리면 짓지 않을 것이고 주택경기가 좋으면 짓지말라고 말려도 기를 쓰고 지을 게다.
지금같은 상황에서는 공급은 줄이되 수요를 늘리는 정책이 약발을 제대로 발휘할 수 있게 된다. 정부가 할 수 있는 수요확대 정책으로는 집 사는 사람들에게 세금및 대출혜택을 주는 일이 아니겠는가.
헌데 인수위에서 흘러나오는 주택시장 안정화 대책에은 이 내용이 안보인다.
인수위에서 부동산 분야를 다루는 위원은 이론적인 문제보다 시장 상황을 더 세밀하게 관찰한 뒤 정책을 수립해야 정부가 원하는 반응을 얻어낼 것이다.
부동산 문제는 각기 이해관계가 서로 다르다는 점을 간과해서는 안된다.주택업계와 토지소유자,유주택자와 무주택자,1가구1주택자와 다주택자.서민과 부자,서울 수도권과 지방 거주자 등 현재 처해있는 입장에 따라 관점이 틀린다.
신정부는 어떤 입장에서 이런 다양한 목소리를 수용할 것인가. 바로 이 문제가 우리나라 부동산 시장의 미래가 달려있다는 점을 잊어서는 안될 것이다.
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