[박일한기자] 올해 부동산 시장은 예상보다 침체가 심각했습니다. 불확실성이 더 커졌죠. 주변 부동산을 살릴 초대형 호재로 기대를 모은 각종 개발 사업은 무기한 연기됐거나 명확한 계획 없이 중단됐습니다.
보금자리주택 본청약처럼 정부가 예고한 사업조차 미뤄진 경우도 있고 분양가상한제 폐지 같은 몇몇 부동산 규제완화 대책은 국회에서 처리가 늦어져 올해를 넘깁니다.
올해 진행하려 했으나 2013년으로 넘어가는 부동산 시장의 ‘핫이슈’를 시리즈로 정리합니다. 시장의 불확실성을 줄이기 위해선 이들이 조속히 해결될 필요가 있습니다.첫번째로 올해 추진하려다 2013년으로 넘어간 부동산 규제완화 법률의 현황 및 전망을 살펴본다.
침체된 부동산 시장을 살리기 위해 정부가 지난해 말부터 수차례 약속했지만 못지키고 있는 부동산 대책이 있다. ‘다주택자 양도세 중과 폐지’와 ‘분양가상한제 폐지’가 그것이다.
둘 다 2011년 12월 정부가 주택시장 침체를 살리기 위한 대책으로 내놓았으나 국회에서 부자감세 논란 등으로 관련법을 통과시키지 못했다. 이에 따라 정부 정책에 대한 신뢰성을 크게 하락시켜 가뜩이나 어려운 주택시장을 더 침체에 빠뜨린 원인이라고 평가받는다.
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현황: 2011년부터 국회 계류중
다주택자 양도소득세 중과 제도는 2004년 도입된 것으로 2채 이상 주택을 가진 자가 집을 팔 때 양도차익의 50~60%를 세금으로 내도록 한 것이다.
주택을 투기수단으로 활용하는 것을 막기 위해 도입된 제도지만 2008년 이후 집값이 하락하면서 주택거래를 막는 걸림돌이라는 지적을 받아 왔다.
주택시장 침체가 계속되자 정부와 국회는 2011년부터 올해 말까지 양도세 중과 유예기간을 줘 기본세율(6~38%)로 과세하고 있다.
하지만 올해까지 유예기간이 끝나면 당장 내년부터 다주택자 양도세 중과가 부활하므로 가뜩이나 침체된 주택시장에 대형 악재가 되는 것이 아니냐는 우려가 제기돼 왔다.
다주택자 양도소득세 중과 제도를 폐지하기 위한 소득세법 개정안(정부 발의)이 10월31일 기획재정위 조세소위까지 올라와 있지만, 일단 급한 대로 양도세 중과 유예기간을 2014년12월31일까지 2년 더 연장하는 내용의 소득세법 개정안(10월24일 나성린 새누리당 의원 대표 발의)을 올해 내 처리하자는 목소리가 힘을 얻고 있다.
분양가상한제는 정부가 정한 표준건축비와 택지비를 기준으로 분양가 상한선을 정해 건설사가 함부로 분양가를 올리지 못하도록 한 제도다. 집값이 폭등하던 2007년 9월부터 시행하고 있다.
주택시장 침체 이후로 분양가격이 상한제 가격보다 낮게 책정되고 있어 유명무실하므로 폐지해야 한다는 주장 있지만, 일부에선 여전히 집값 상승의 원인이 될 것이라며 유지해야 한다고 목소리를 높인다.
18대 국회에서 분양가상한제 폐지 법률안(장광근의원안, 신영수의원안)이 상정됐으나 처리되지 못해 폐기됐고, 올해 19대 국회 들어 정부가 관련법 개정안을 추진하고 있지만 여당과 야당이 계속 충돌하면서 여전히 계류 중이다.
지난 11월 정부가 ‘탄력적 분양가 상한제’를 골자로 한 내용의 주택법 개정안을 새로 제안해 통과 여부가 주목된다. 분양가 상한제 폐지 대상을 ‘보금자리주택’, ‘공공택지에 건설되는 공공?민영아파트’, ‘집값 급등 또는 급등 우려지역에 건설하는 아파트’로 한정한다는 것.
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쟁점: 주택시장 침체로 규제완화 지지 목소리 커져
이명박 정부 5년 동안 웬만한 부동산 규제가 다 풀렸지만 다주택자 양도소득세 중과 폐지와 분양가상한제 폐지가 계속 남아 있었던 것은 수혜 대상이 특정 계층이나 산업에 집중될 것이라는 우려 때문이다.
다주택자 양도세 중과 폐지는 강남 부자들을 위한 ‘부자감세’ 논란을 일으켰고, 분양가상한제 폐지는 건설업체만을 위한 혜택이라는 시선이 많았다.
하지만 주택시장 침체가 장기화하면서 규제를 계속 유지할 명분은 거의 사라졌다는 평가가 지배적이다.
양도세는 집값이 올라야 혜택을 보는 제도다. 집값 하락세가 계속 이어지는데 굳이 양도세를 과도하게 부과할 필요가 있느냐는 것이다. 분양가상한제의 경우도 이미 건설사가 분양성을 높이기 위해 분양가를 기존 시세보다 낮게 책정하는 추세인데 굳이 존속시킬 필요가 있느냐는 입장이다.
물론 제도를 존속해도 그보다 낮게 분양가를 책정하고 있으므로 건설업계에 당장 부담이 되진 않는다. 하지만 다양한 주택상품을 공급하는 데는 걸림돌이 된다는 게 주택업체들의 논리다.
예를들어 자금력과 주택 매수 여력이 있는 다주택자가 선호하는 지역에서 고급으로 주택을 지을 경우, 굳이 분양가상한제를 적용할 필요가 있느냐는 것이다.
주택협회 김동수 정책실장은 “분양가상한제 폐지는 정상적인 시장기능에 걸림돌이 되는 반시장적 규제의 제거라는 상징적 의미와 함께 다양한 주택을 공급하기 위한 주택시장의 정상화를 위해 반드시 필요하다”고 말했다.
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전망: 다주택자 양도세 중과 유예 올해 내 처리될 수도
다주택자 양도세 중과 폐지안이나 유예안은 올해 내에 처리될 가능성도 있다. 당장 1월부터 중과제도가 부활하면 가뜩이나 침체된 주택 시장을 더 어렵게 만들 것이라는 우려가 많기 때문이다.
국회 기획재정위는 대선 직후인 21일이나 24일 임시국회를 열어 다주택자 양도소득세 유예안을 논의할 전망이다.
다만 ‘부자감세’라며 여전히 양도세 중과 폐지에 반대하는 야당 의원들의 목소리가 있어 통과 여부는 여전히 불투명하다.
일각에서는 유예 기간을 2년 다시 연장하는 나성린 의원 안이나 1년만 연장하고 2014년부터 중과 제도를 부활시키는 쪽으로 여야 합의할 가능성도 있다고 예상한다.
분양상한한제 폐지는 당장 급한 사안이 아니어서 임시국회에서 서둘러 처리하긴 어려울 것이란 시각이 지배적이다. 내년 2월 임시국회에 다시 상정돼 표결을 진행할 것으로 보인다.
다주택자 양도세 중과 폐지나 분양가상한제 폐지 외에 새해엔 취득세 감면이 1년 연장될 가능성이 커졌다. 여야 대선 주자 모두 9억원 이하 주택을 거래할 때 50%의 취득세를 감면 방안을 연장할 필요가 있다고 보기 때문이다.
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