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"내년 도시 땅 강세 띠고 비도시 땅은 실수요 중심 재편"

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[김영태기자] 2013년 토지시장은 어떤 움직임을 보일까.

비도시 땅 '약세', 도시 땅 '강세'로 점치는 전문가가 적지 않다. 인구구조 변화, 저성장 심화, 환경 단체 득세, 토목·건설 위축 등이 주요 이유다.

이에 따라 땅 투자 전략도 수정이 불가피하다는 분석이다.

그러나 도시 땅이라도 시세차익을 노린 '묻어두기'식 투자는 피해야 한다. 대신 소형 주거시설 등의 도시 건축 용지는 노릴 만 하다.

비도시 땅은 실수요 중심의 재편이 그 어느 때보다 빨라질 전망이다.

소형 전원주택 건축부지 등은 베이비 부머 등의 귀촌 수요가 유입될 수 있다. 캠핑장 개발용지 등 레저용 토지의 전망도 나쁘지 않은 편이다.

용도지역상 도시 땅은 주거·상업·공업·녹지지역, 비도시 땅은 농지·산지이다.

'도시 땅' 뜨고, '비도시 땅' 지고

○용도지역별 토지 거래량

-도시지역 '증가', 비도시지역 '감소' 뚜렷
※도시지역은 '156만4195필지(2009년)→168만9239필지(2011년)'로 증가
비도시지역은 '66만6409필지(2009년)→63만9960필지(2011년)'로 감소
(자료:온나라 부동산정보 통합포털·국토해양 통계누리)

-전반적 부진 속 '도시 땅' 거래만 2년새 12만5044필지 증가
-반면, '비도시 땅' 거래는 2008년 이후부터 감소세로 돌아서 눈길

○용도지역별 지가 변동률

-도시지역 '상승', 비도시지역 '하락' 추세
※도시지역은 '0.047%(2012년 8월)→0.048%(2012년 10월)'로 상승세
비도시지역은 '0.063%(2012년 8월)→0.049%(2012년 10월)'로 하락세
(자료:온나라 부동산정보 통합포털, 용도지역별 평균 기준)

-전반적인 땅값 하락세 속에서 '도시 땅값'만 '나홀로' 상승세 기록

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도시 땅 '강세' 주요 원인

○인구구조 변화

-1∼2인가구 급증에 따른 소형 주거시설 건축용지 수요증가가 주요 원인
※2007년 152만이던 1~2인 가구, 2010년 835만가구로 급증

-특히 도시형생활주택 건축수요 증가가 도시 땅 가격·거래 강세로 이어졌다는 분석
※도시형생활주택 인허가 '1만9421가구(2011년 2분기)→3만3341가구(2012년 2분기)'로 증가

-원룸 등 초소형 주거시설 수요 증가에 따른 '도시 땅' 가격과 거래 증가도 원인
※2012년 1∼5월 초소형 주택(전용 40㎡ 이하) 인허가 물량은 4만2383가구
이는 2007년 같은 기간(4115가구)의 10배가 넘는 수치.

○저금리 기조

-한국은행, 기준금리 '3.0%(7월)→2.75%(10월)'로 인하
-이에 따라 예금은행의 정기예금 금리는 3.08%(10월 기준)로 낮아져

-시중 단기 부동자금(656조원 추정) 일부가 고수익을 찾아 도심의 수익형 부동산 이동
-이에 따라 소형오피스·상가주택 등 거래늘면서 대지 지분 거래와 가격 상승·증가 부른 것이라는 분석

비도시 땅 '약세' 주요 이유

○저성장 기조 심화

-국내 경제 성장률 '6.3%(2010년)→3.6%(2011년)→2.3%(2012년 추정)' 하락세 기록
-2013년에도 3% 선을 밑돌 것이라는 관측이 지배적

-저성장은 비도시지역의 공장·창고 등 건축 위축으로 이어져
-공장·창고 등의 건축용지 수요 줄면서 '비도시 땅' 거래와 가격 위축 초래

○정부 국책사업 위축

-복지 확대 정책에 따라 'SOC' 예산을 복지 예산으로 쪼개 우선 배정
※복지예산 '81조원(2010년)→92조원(2012년)' 증가
SOC예산 '24조8000억원(2010년)→22조6000억원(2012년)' 감소
-이러면 복지비를 더 내야 하기 때문에 예전처럼 SOC를 통크게 벌일 수 없는 상황에 놓여
-이같은 국책사업 위축은 '비도시 땅' 거래와 가격의 하락으로 이어졌다는 분석 많아

○신도시 개발 억제

-권도협 장관 올초 "2015년까지 추가 신도시 지정 않는다" 밝혀
-'2015년까지 택지수요량은 104.8㎢인데 이미 125.2㎢를 확보했다'는 이유

-'신도시 개발→보상금 지금→보상금 유입→대체 농지·임야 거래증가' 사이클 무너져
-대체 농지·임야 거래 위축은 '비도시 땅' 가격하락과 거래위축 초래

○정보통신 발달

-한국토지정보시스템(KLIS), 부동산거래관리시스템(RTMS) 등의 첨단 땅투자 감시망 가동
-조금이라도 이상 거래 징후가 있으면 해당 지자체에 정밀 조사 통보

-일부 지자체에서 위성 사진과 연계된 자체 토지시장 감시망 운영, 상시 땅투자 감시
-땅 투자 심리 위축으로 이어지면서 비도시 땅 거래 위축과 가격 하락 불러와

○환경 단체 득세

-제3의 권력이라는 환경단체 부상으로 비도시 땅 개발사업 심리 위축
-환경 관련 비용 과다 부담으로 사업성 떨어지면서 개발사업 포기 늘면서 시장 침체

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2013년 토지시장의 주요변수

○18대 대통령 선거

-새 정부가 경기 부양 차원에서 신공항·GTX·산업단지 착공 앞당길 가능성 배제 못해
-이렇게 되면 주변의 '비도시 땅'에 투자자 몰리면서 국지적 활기 보일 수 있어

○베이비부머 은퇴

-귀농·귀촌 베이비붐 세대(1955~1963년생, 714만명) 은퇴자 증가 취세
-지난해 귀농·귀촌 통계에 따르면 1만7464가구(1만7464명, 평균 52.4세) 농촌 이주

-2010년 (5405가구, 9597명)보다 86.4% 급증한 것으로 토지시장 주요 변수 떠올라
-소형 전원주택지 등의 수요 증가로 비도시 땅 거래 늘고 땅값 오를 가능성 많아
-반면 도시 땅은 베이비 부머의 비도시로 유출로 수요 줄어 악재가 될 수도

○기준금리 추이

-현 2.75%인 기준금리를 추가 인하할 경우 도시 땅시장 거래 늘 수도
-정기예금금리가 사실상 마이너스(-)가 되기 때문에 수익형 상품 투자 늘어날 가능성 때문

○시중 부동자금

-실물경기 회복조짐 보이면 부동자금(656조원 추정) 일부 비도시 땅 유입 가능성 배제 못해
-특히 세종시·동해경제자유구역·제2영동고속도로 주변 등 지방의 비도시 땅으로 흘러들 수도

○정부·서울시 정책

-경기 부양차원에서 강남 재건축 등 일부 완화할 경우 도심 땅시장 활기 띨 수도
-서울시장 2014년 6월 임기 만료, 연말께 추가 완화 가능성 전혀 배제 못해

○주식시장 회복

-내년 주식시장 '상저하고(上低下高)' 전망, 1분기만 잘 넘기면 코스피 지수 1820~2200선 돌파 전망
-주식시장에서 실현된 이익을 굳히기 위해 실물(토지)에 투자하려는 투자자 증가 가능성
-이렇게 되면 대형 개발호재 주변 비도시 땅 등의 국지적 활기 띨 가능성 배제 못해

그렇다면 2013년 토지시장 전망은?

○도시지역

-악재보다는 호재가 상대적으로 더 많아 2013년에도 국지적 활기 예상돼
-소형 주거시설 건축 등 수요 증가로 땅값 급등하면 도시 토지시장 다시 침체국면 올수도

-기준금리 추가 인하되면 도심 수익형 상품 투자 늘면서 거래 늘고 땅값 오를 수도
-지역적으로는 1∼2인가구 밀집도 높은 서울·부산 등의 땅 수요 증가 예상

-반면, 인구밀도 낮은 지방 소도시는 슬럼화로 침체장세 이어 갈 가능성 있어
-베이부머 은퇴용으로 수도권 택지지구 상가주택용지 수요 늘 전망
-노후 주택가는 초소형 주거시설 건축수요 증가로 단기간 땅값 뛸 수도

○비도시지역

-본격적인 저성장 기조 들어서면서 전반적인 침체 장세는 불가피
-하지만 세종시·제2영동고속도로 등 여기저기서 국지적 폭발 가능성은 잠재

-구리∼포천, 제2경인연결 등 민자고속도로 주변 농지·임야 활기 예상
-SOC 예산 대폭 축소되면 고속도로·철도 등 사업 지연돼 시장 위축

-베이비 부머의 귀촌 수요로 농지·임야에 '반짝장' 설 수도
-빚에 쫓긴 '땅거지' 늘면서 경매로 떨어지는 농지·임야 등 비도시 땅 증가 예상

어느 땅을 노려야할까

○도시지역 땅

-자투리 땅 : 미니 오피스텔, 소형 오피스·상가주택, 원룸 등 건축수요 증가로 몸값 상승 가능성
-도심 노후 단독주택지 : 입지가 좋을 경우 다세대주택, 도시형 생활주택 건축용으로 인기
-택지지구 점포겸용 주택지 : 직접 살면서 임대수익을 낼 수 있어 베이비 부머에 인기

○비도시지역 땅

-소형 전원주택 부지 : 베이비 부머 귀촌 수요가 몰리면 몸값 뛸 수도
-캠피장 개발용지 : 캠핑 붐 타고 캠핑장 개발 수요 급증, 바다·계곡·호수가 임야 눈여겨 봐야

-제2영동고속도로 등 투자유치에 성공한 대형 민자고속도로 주변 농지·임야
-개발이 활발하게 추진되고 있는 부산·진해 등 경제자유구역 주변 땅

-새로 구역지정이 확실시되는 동해안경제자유구역 주변 주요소·펜션용지
-토지이용 규제가 대폭 풀린 도시 근교 한계농지·농업보호구역
-보금자리지구 등 그린벨트 해제지역 주변 취락지구