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내년 오피스텔ㆍ도시형생활주택 경보등 켜진다는데

조인스랜드

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[최현주기자] 벌써 4년째 착 가라앉은 부동산 시장에서 유일하게 인기를 끌고 있는 상품이 수익형 부동산이다. 특히 오피스텔·도시형생활주택 등 소형주거시설은 분양하는 단지마다 사람이 몰리며 인기몰이를 하고 있다.

하지만 오피스텔 시장에도 내년 빨간불이 들어올 것 같다. 최근 2~3년간 소형주거시설 공급이 급증한 데다 가격은 오르고 있어 수익률이 낮아지고 있기 때문이다.

여기에 내년 오피스텔ㆍ도시형생활주택 13만 여 실(가구)가 입주할 예정이라 우려의 목소리가 높아지고 있다.

상가는 LH단지 내 상가가 소액 투자처로 인기를 끌고 있다.

분양가 오르고 수익률 낮아지고

-올해 오피스텔은 하반기 들어 인기가 꺾이고 있음. 가격(분양가)는 오르는데 공급 급증으로 수익률이 점점 떨어지고 있기 때문.
-조인스랜드부동산 조사에 따르면 올해 수도권 오피스텔 평균 시세는 3.3㎡당 842만원. 지난해보다 3.3㎡당 18만원 증가. 서울의 경우 3.3㎡당 1007만원으로, 지난해보다 3.3㎡당 11만원 오름. 경기도는 지난해(3.3㎡당 690만원)과 비슷한 3.3㎡당 691만원.
-수익률은 아직까지 서울ㆍ수도권이 5%선(세전)을 유지하고 있지만 내년 공급이 몰리면 하락이 불가피할듯. 가격은 오르는데 임대료 수준은 비슷하고 공급이 늘어나 공실 위험이 커짐.
-내년 가장 큰 우려는 최근 2~3년간 쏟아졌던 오피스텔 입주가 본격화하다는 점. 내년 오피스텔 입주 예정 물량은 3만500여 실로 올해(1만3000여 실)의 2배가 넘음.
-도시형생활주택도 지난해(8만3859가구)에 이어 올해 공급(인허가 기준) 물량이 10만 가구에 달함.
-도시형생활주택 공사기간이 6개월~1년인 점을 고려하면 오피스텔ㆍ도시형생활주택 등 소형주거시설 13만 여실(가구)가 내년 입주하는 셈.

가격 저평가된 기존 오피스텔 노려볼 만

-하지만 전반적인 경기 침체로 마땅한 투자 대안이 없고 배후임대수요인 1~2인 가구가 꾸준히 늘어나고 있어 투자자의 관심이 쉽게 식지는 않을 것으로 보임.
-분양가가 비싼 새 오피스텔보다 가격이 싼 기존 오피스텔도 눈여겨볼 만. 새 건물이어도 임대료 수준은 월 5만원 정도 차이 나기 때문에 싸게 매입할수록 수익률이 높아지기 때문.
-지난 몇 년간 전용면적 30㎡ 초소형 오피스텔이 인기를 끌었지만 최근 2~3인 가구가 살 수 있는 40㎡ 이상 중형 오피스텔에 대한 관심이 커지고 있음. 해당 지역의 수요층의 특성을 잘 따져보고 그에 따라 크기 등 결정해야.
-가장 중요한 것은 해당 지역의 수급상황. 현재 상황뿐 아니라 앞으로 공급이 얼마나 계획되어 있는지 파악해야. 서울 강남구의 경우 2005년 이후 새 오피스텔 공급 없었지만 2010년부터 2년간 5000여 실 공급 몰려. 이들 오피스텔 입주가 내년 몰려 수익률 하락 우려.
-주거용 오피스텔은 임대주택으로 등록할 수 있어 취득세 감면, 종부세 중과배제 등 혜택이 있음.
-공공기관 이전이 시작된 세종시의 경우 수요가 넘쳐 단기적으로 전망이 밝지만 향후 공급이 급증할 경우 수익률이 낮아질 수 있어 계획을 잘 세워야 함. 서울 강남보금자리지구도 인기지역으로 꼽히지만 올해 공급이 많았고 인근 문정동 일대에도 대규모 공급이 이어져 주변 여건을 잘 따져봐야.

▲ 최근 2년간 오피스텔 4000여 실이 분양된 경기도 분당신도시 정자동 일대. 주변에 NHN, 판교테크노밸리 등이 있어 임대수요가 넉넉한 편이지만 공급이 몰려 내년 이후 수익률이 떨어질 수 있다는 우려가 나온다.

입주 본격화하는 택지지구 상권 활성화 기대

-상가 시장은 규모가 작아지는 추세. 공급이 줄어들고 있음. 올해 공급된 신규상가는 160여 곳으로 지난해보다 30% 감소. 전체적으로 침체.
-유일하게 인기 끌고 있는 LH단지 내 상가도 올해 낙찰총액이 344억원에 그쳐 지난해 25% 수준. 공급이 줄었지만 관심은 높은 편. 올해 공급된 LH단지 내 상가(154개 점포) 낙찰률이 90%에 달함.
-내년도 LH단지 내 상가가 몰리는 택지지구 중심으로 활성화 기대. 특히 서울 강남보금자리, 세종시 등지에 아파트 입주가 본격화하면서 내년 이들 지역 상권 활성화 기대. 입주 1년이 넘은 수원 광교신도시도 기대 지역. 하지만 판교신도시의 경우 입주 3년이 넘었지만 상가 분양가가 높은 탓에 임대료 수준도 높아져 아직까지 높은 공실률로 골치. 가격 잘 따져본 후 투자 나서야.
-새로 개통하는 전철(지하철) 신설역 인근도 관심가져볼 만. 12월 분당선 망포~기흥 구간이 개통하고 내년 말 망포~수원 구간이 개통할 예정임. 이번 노선은 대중교통여건이 취약한 지역을 지나 신설역 인근 상권 활성화 기대. 경의선 공덕~DMC 구간, 경춘선 별내역 개통 등 호재 있음.