[박일한기자] 정부가 같은 단지 같은 아파트라도 ‘로얄층’에 주택 담보대출을 더 주기로 함에 따라 아파트별로 대출이 어떻게 달라질지 관심이 모아진다. 특히 담보 대출을 더 받을 수 있는 로얄층의 기준이 어떻게 정해질지 궁금해 하는 사람들이 많다.
금융감독원은 이르면 올 12월부터 같은 아파트 단지의 같은 크기 아파트라도 조망권 등에 따라 담보 대출을 달리하는 ‘주택담보대출 담보가치평가 강화방안’을 시행하기로 했다고 지난 14일 밝혔다.
이 방안에 따르면 앞으로 아파트는 층과 방향, 주변 경관, 일조량, 소음 등에 따라 실질 가치를 반영해 대출한다. 은행권이 로얄층의 실질 가치를 인정해 주겠다는 뜻이다.
하지만 로열층의 기준을 어떻게 마련할 지가 관건이다. 이미 은행들이 대출할 때 자체 기준에 따라 1층은 다른 층보다 대출을 적게 해주는 등 어느 정도 층수나 조망권을 반영했기 때문이다.
기본적으로 로열층은 법적 기준이 있는 것이 아니라 개인의 선호도와 취향을 반영하는 것이다. 예컨대 개인에 따라 땅과 가깝고 엘리베이터를 이용할 필요 없는 저층을 선호하는 사람도 있다. 최근엔 건설사가 저층 분양률을 높이기 위해 계약자에게 작은 정원이나 지하실 창고 같은 추가 공간을 주기도 해 가치를 높이기도 한다.
일반적인 의미에서 로열층은 일조권, 조망권을 최대한 누릴 수 있어 대부분이 선호하는 층수다. 보통 15층 아파트는 7~8층부터 12층까지, 20층 아파트는 8~9층부터 16~17층 정도다. 저층이나 고층은 외부 기온에 따른 난방, 프라이버시나 보안 등의 문제로 선호도가 떨어지기 때문이다.
물론 변수는 많다. 층수가 로열층이라고 해도 주변 조망권, 소음 등에 따라 가치가 달라지기도 한다. 층수는 로열층이지만 소음이 심각하거나 혐오시설 조망권이 확보된 곳이라면 오히려 가치가 더 떨어질 수도 있다. 강이나 바다, 산 등 멋진 조망권이 확보되지 않은 로열층이라면 저층과 시세 차이가 크지 않다.
이렇게 아파트 단지 별로 집주인 취향별로 기준이 다를 수 있는 로열층을 어떻게 정해 대출을 더 해줄 수 있을까.
전국 아파트 가격 조사 결과 ‘가격 격차율’ 반영
금융감독원은 로열층에 대출을 더 주기 위해 로열층 기준을 따로 정할 필요는 없다는 입장이다. 대신 한국감정원이 국토해양부로터 위탁 받아 매년 조사하는 ‘전국 공동주택 가격조사 결과’에 나타난 ‘가격 격차율’을 대출에 반영하겠다는 입장이다.
한국감정원은 세금을 부과하기 위해 단지별로 매년 1월 1일 기준으로 가격을 조사해 4월 30일 ‘공동주택가격 열람시스템(aao.kab.co.kr)’에 공시한다.
여기엔 같은 단지, 같은 면적이라도 층수, 조망권 등에 따라 8~20% 정도씩 차이가 난다. 이 격차를 새로 대출을 받을 경우 적용해 주겠다는 것이다. 자연스럽게 로열층 대출을 20% 정도 더 해줄 수 있게 되는 셈이다.
현재 은행들은 아파트 담보가치를 산정할 때 한국감정원이 조사한 단지 전체 시세의 ‘중간가’나 국민은행의 KB부동산 시세 ‘일반거래가’를 적용한다.
금융감독원 가계신용분석팀 관계자는 “강제 의무 사항은 아니고 은행 사정에 따라 기존 방법으로 대출할 수 있고 새로운 방법을 적용할 수도 있을 것”이라고 말했다.
로열층 기준이 문제될 일은 없을 것이란 이야기다. 국민은행 관계자는 “기존보다 대출을 더 받을 수 있는 로열층은 많지 않아 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 말했다.
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