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'승승장구' 오피스텔도 준공 후 미분양이?

조인스랜드

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[최현주기자]

요즘 부동산 시장에서 오피스텔은 그야말로 ‘승승장구’다.

주택경기 침체 풍선효과를 누리며 2010년 본격적인 인기몰이를 시작한 오피스텔은 분양하는 단지마다 사람들을 몰고 다니며 전성기를 누리고 있다.

대우건설이 이달 4~5일 서울 강남구 자곡동 일대 강남보금자리지구에 공급한 강남 푸르지오시티는 401실 모집에 9464명이 몰려 평균 23대 1, 최고 529대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 전 타입이 마감됐다.

지난달 말 대림산업이 서울 광진구 자양동에 공급한 광진 아크로텔도 500실 모집에 1만850명이 접수해 평균 21대 1, 최고 53대 1의 경쟁률을 보였다.

주택경기는 여전히 가라앉아 있고 저금리가 지속되고 있는 데다 1~2가구는 늘어나 오피스텔에 대한 투자자의 러브콜은 당분간 이어질 것으로 보인다.

그런데 이렇게 높은 경쟁률을 기록하며 구름처럼 사람들을 몰고 다니는 오피스텔도 피할 수 없는 늪이 있다. 미분양이다.

대개 청약 경쟁률이 높은 단지는 100% 주인이 있다고 생각하기 마련이다. 치열한 경쟁을 벌이고 당첨됐는데 당연히 계약할 것이란 생각이 든다.

하지만 소액의 청약금 외에 마땅한 청약 자격 제한이 없는 오피스텔의 경우 당첨되고도 계약하지 않는 경우가 적지 않다. 한 명이 여러 실에 청약하고 1실만 계약하는 경우도 있고 층이 마음에 들지 않아 사지 않기도 한다.

공급이 크게 늘어난 것도 계약률에 영향을 미친다. 올해 서울·수도권에서 입주하는 오피스텔만 1만 여 실. 선택의 폭이 넓어지면서 더 좋아보이는 오피스텔을 사기 위해 계약을 취소하는 ‘단순 변심’도 늘었다.

공급자 입장에서는 미분양 만큼 골치아픈 일이 없다. 특히 준공 후 미분양은 시행사 뿐만 아니라 시공을 맡은 건설업체의 목을 조이는 끈이다. 상당한 자금 압박은 물론 브랜드 이미지에 타격을 주기 때문이다.

업체들이 분양 혜택을 듬뿍 내놓는 것도 이런 이유다. SH공사는 서울 성동구 하왕십리 일대 왕십리 모노퍼스 오피스텔 38㎡형(이하 전용면적)을 주변 전세시세보다 싼 8848만~9000만원에 분양하고 있다. 9000만원만 내면 2년간 전세로 살다가 감정가로 분양전환 받을 수 있다.

경기도 화성시 동탄신도시의 메타포스빌은 분양가에서 1000만~2500만원 싸게 분양 받을 수 있다. 이미 준공돼 바로 임대를 놓을 수 있다. 동탄 트라이엄프 오피스텔도 분양가에서 2000만~2800만원 싸게 분양 중이다.

서울 성북구 하월곡동의 월곡역 코업스타클래스는 33~36% 선납할인혜택이 있고 인천 논현지구 푸르지오시티는 분양가의 10%를 할인해준다.

미분양은 저층이 대부분…월 임대료 5만원 정도 싸

전문가들은 “입지가 괜찮은 단지의 경우 할인 혜택을 받고 장만해둔다면 분양가만큼만 시세가 올라도 시세차익을 기대할 수 있다”고 말했다.

하지만 미분양에는 이유가 있는 만큼 신중히 접근해야 한다. 오피스텔 미분양 물량은 대부분 저층이 많다. 채광이나 통풍, 조망 등이 고층보다 불리하기 때문이다.

대개 건물 저층에 상업시설이 조성되기 때문에 소음이 생기거나 번잡할 수 있는 것도 단점으로 꼽힌다. 자칫 세입자를 구하기 어려워 공실이 생길 수 있기 때문이다. 임대료 수준도 낮을 수 있어 예상 임대수익률을 계산할 때 평균 월세로 따지면 안된다.

오피스텔이 모여 있는 서울 영등포구 당산동의 L공인 관계자의 조언이다.

“저층의 경우 높은 층보다 월 임대료가 5만원 정도 싸다고 보면 되요. 대개 5만원 정도 싸게 내놓으면 세입자들이 들어와요.

단지 앞에 공원이나 강 등이 있는 경우 조망도 영향을 미쳐요. 같은 층이라도 조망권을 확보한 쪽과 그렇지 않은 쪽이 월세가 5만원 이상 싸요.

예컨대 한강변에 있는 오피스텔은 한강변이 보이는 최고층하고 나무에 가려 한강이 보이지 않는 저층하고 월 임대료가 최고 10만원까지 차이가 나요.

싸게 살 수 있더라도 기준층과 분양가, 임대료 등이 얼마나 차이가 나는지 꼼꼼히 계산하고 투자에 나서야합니다.