[박일한기자] 수원에 직장을 둔 박모(42세)씨는 최근 오산 세교지구 11단지 125㎡형을 전세로 구했다.
한국토지주택공사(LH)가 미분양 아파트를 전세로 내놓은 것으로 전세보증금은 주변 비슷한 크기 전세보다 2000만~3000만원 저렴한 1억5000만원이다.
박씨는 “기업이 미분양 물량을 전세로 내놓을 때는 그만큼 어려운 상황이기 때문에 함부로 분양받아선 안된다고 들었지만 LH는 믿을 수 있다”고 말했다.
LH는 지난해 5월 입주를 시작한 후 아직 미분양으로 남은 세교지구 11단지 290여가구를 최근 전세로 돌려 대부분 계약을 마쳤다.
LH 오산사업본부 박재혁 부장은 “빈집 상태로 두는 것보다 전세를 놓으면 자금 회수측면에서도 유리하다”며 “주변 시세보다 저렴하고 나중에 시세가 올라 매매로 전환한다면 전세입주자에 우선권을 주기 때문에 인기가 높다”고 말했다.
준공 후 미분양 많은 곳서 법인 소유 전세 많이 나와
최근 수도권 준공후 미분양이 늘어나는 지역에서 건설사나 시행사, 신탁회사 등 기업이 미분양을 전세로 내놓는 경우가 많다.
건설사나 시행사는 준공 후 미분양이 늘어나면 분양대금이 들어오지 않으니 프로젝트파이낸싱(PF) 상환에 애를 먹는다. 따라서 임시방편으로 전세로 전환해 받은 전세보증금으로 대출 원금 일부와 이자를 상환하는 움직임이 생기는 것이다.
또 투자목적으로 대규모로 분양을 받았거나 공사대금 대신 준공후 미분양을 넘겨받은 협력업체 등이 내놓는 전세도 늘어나는 추세다.
예컨대 수원 율전동 S아파트, 한강신도시 W아파트 등 가운데 법인 소유 미분양이 전세로 나와 있다. 부동산부테크연구소 김부성 소장은 “최근 김포 한강신도시, 고양시, 용인시 등 오랫동안 준공 후 미분양 물량이 쌓인 곳에서 미분양 아파트가 전세로 나왔는데 계약을 할지 상담하는 경우가 늘어나고 있다”고 말했다.
일부 지역에서는 2년 동안 전세로 살다가 분양을 받을지를 결정하는 형태의 ‘변형된 전세’도 있다.
SH공사는 은평뉴타운에서 325가구를 전세로 내놓았다. 전용 101~166㎡ 크기를 2억700만~2억8200만원 보증금을 내고 2년간 살다가 분양여부를 결정하는 ‘분양조건부 전세’다. 다만 2년후 분양을 원하지 않으면 보증금의 10%를 위약금으로 떼이고 전세보증금을 돌려 받는다는 점을 염두에 둬야 한다.
법인 소유 미분양 전세는 기본적으로 주변 전세에 비해 저렴한 게 장점이다. 새 아파트라는 점도 실제 거주할 주택을 선택하는 데 있어 매력적으로 다가온다.
또 전세로 살다가 집값이 오르면 분양 우선권을 주는 경우가 대부분이어서 법인 소유 미분양 전세도 잘 선택하면 많은 장점을 누릴 수 있다.
법인 부도나면 보증금 모두 떼일 수도
하지만 주의해야 할 점이 더 많다. 분양 아파트 계약자는 건설사가 부도날 경우 대한주택보증의 분양보증제도를 통해 구제받을 수 있지만 준공후 미분양 전세 계약자는 특별한 보호 장치가 없다. 법인의 자금력에 문제가 생겨 부도로 이어지면 전세금을 날릴 가능성도 있다
관심 있는 지역에 법인 소유 미분양 전세를 발견했다면 일단 소유하고 있는 법인에 대한 구체적인 정보를 확인하는 게 필수다. 대형건설사가 소유주라면 어느 정도 안전한 편이다. 자금력이나 브랜드 이미지 면에서 우수하기 때문에 부도 등 사고가 날 확률이 낮다.
자금력이 떨어지는 중소건설사가 내놓은 전세라면 위험성이 커질 수밖에 없다. 특히 시행사가 도급업체에 공사비 대신 아파트를 준 대물이 전세로 나오는 경우 주의해야 한다.
이런 사실을 숨기고 계약이 진행되는 경우가 종종 있는데 시세보다 싸다는 이유로 계약했다가 회사가 부도로 망할 경우 세입자는 강제로 쫓겨날 수도 있다.
기본적으로 미분양 전세를 계약할 때는 토지와 건물 등기부 등본을 통해 근저당이나 융자가 어떻게 설정돼 있는지 확인하는 게 필수다.
신한은행 이남수 팀장은 “근저당이 설정됐다면 근저당 금액과 자신의 전세보증금 합계가 아파트 매매가격의 60%를 밑도는 수준이어야 안전하다”고 조언했다.
시행사 채무가 많은 경우 시공사나 채권기관은 보존등기를 해 1순위 근저당을 설정해 놓은 경우도 있다. 이 경우 전세 세입자 전세금은 후순위로 밀려 돌려받기 어려울 수도 있다.
나비에셋 곽창석 사장은 “부산 등에서 법인 소유 전세 계약자들이 회사가 망하면서 전세 보증금을 모두 떼인 사례가 종종 나온다”며 “등기부 등본에 가처분, 가압류, 예고등기 등 복잡한 법률용어가 많이 등장하면 일단 조심해야 한다”고 말했다.
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