천안 지역 주택유형별 미래가치 ③ 연립·다세대 주택

중앙일보

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천안 지역에서 미래가치가 높은 연립·다세대 주택은 전철이 지나가는 천안 봉명역세권, 재개발·재건축이 추진되고 있는 원성동 일대를 꼽을 수 있다.

천안 지역 주민들은 주거환경에 만족하고 있을까. 내가 사는 집의 미래 가치는 얼마나 될까. 이영행 부동산학 박사와 주택유형별(단독주택, 연립·다세대 주택, 아파트, 원룸·도시형 생활주택, 상가) 미래가치를 분석해 봤다.

도움말=이영행 박사, 강태우 기자 , 사진=조영회 기자

연립·다세대 주택은 주차장과 공용시설(경비실·관리사무소·노인정 등)이 없어 같은 평형이라도 아파트보다 전용면적이 넓다는 장점이 있다. 테라스 하우스의 경우 각 세대마다 전용의 뜰을 갖고 있어 토지의 효율성을 높일 수 있다. 접지성과 집합형식에 따라 풍요로운 옥외환경도 마련하기 좋다. 재건축 할 때는 부담금이 적기 때문에 리스크가 적고 수익도 많이 올릴 수 있다. 재건축을 추진할 경우 동의서를 쉽게 받을 수 있다.

　반면 중소형 건설사들이 주로 건물을 짓기 때문에 건축비가 저렴하지만 그 만큼 시설환경은 떨어질 수 있다. 다른 주택에 비해 웃풍이 심하고 관리를 직접 해야 하기 때문에 건물의 노화가 빨리 진행된다. 소규모이기 때문에 대출 받기가 힘들고 매매가 쉽지 않다. 단지 규모가 작고 시공사 인지도와 브랜드 가치도 낮다는 점도 단점이다.

천안 지역의 연립·다세대 주택 거주자는 전체의 1.5%에 불과하다. 연령대별로는 60세 이상이 1.9%로 가장 높다. 30~39세는 거주자는 거의 없다. 교육수준은 초졸이 2.1%로 가장 많았고 대졸이상은 미미하다. 직업은 기능·기계·노무·학생·무직자들이 대부분이다. 점유형태는 자가, 보증부 월세, 월세, 전세 순이다. 가구소득은 100만 미만이 2.5%로 가장 많았다. 이런 주거특성을 보면연립·다세대 주택은 저소득층의 주거수단임을 알 수 있다.

　연립주택과 다세대 주택은 공동주택으로 소유권이 구분돼 있는데 통상적으로 빌라라고 통칭한다. 건축법상 연립주택은 1개 동의 바닥면적(지하 주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡를 초과하는 4층 이하의 공동주택이다. 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(지하 주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하이면서 4층 이하인 공동주택을 의미한다. 1층이나 2~4층 독립주택의 병렬로 지어 대지이용을 효율화한 곳이다. 개인 소유의 옥외 영역권이 명확히 구분돼 있고 건물에서도 상하층에 같은 세대가 거주하게 돼 있는 저층 집합주택이다.

봉명역세권과 원성동 일대 연립·다세대 주택이 천안에서 미래가치가 높은 지역으로 꼽을 수 있다. 봉명역세권의 입지여건을 보면 전철 1호선 쌍용역과 천안역의 중간에 위치해 이동이 편리하고 쌍용대로와 인접해 상권 활성화도 기대할 수 있다. 기존의 주거+근린생활지역에서 주거+판매, 근린생활지역으로 정비계획이 진행 중이다. 전철과 대중교통 이용이 편리하고 외곽에서 접근이 용이하다. 쌍용대로와 봉명로 등 사통팔달의 도로망도 확보하고 있다.

　이마트·순천대향병원·로데오거리 일대의 소규모 상점분포로 생활의 편리성도 갖고 있다. 인근에는 일봉초·봉서중·천안고가 있고 아파트 신축 시에는 주변 건물이 저층 위주여서 동향·서향·남향·북향 모두 조망권과 일조권을 확보하기가 좋다. 아직 상권형성이 미약하지만 개발이 되면 상업시설 부족으로 향후 가치가 높을 것으로 예상된다. 주변 지역보다 상대적으로 저가에 주택공급이 가능하고 실수요층 대기자도 기대할 수 있어 향후 개발 잠재력과 배후 시장 구매력이 좋은 편이다. 연립·다세대 주택이 밀집한 원성동 일대의 경우 경기회복 시에는 단기간 사업추진 가능지역에 한해 미래가치 창출이 가능하다. 반면 구도심이고 철도 소음이 높기 때문에 쾌적성은 떨어지고 불당·쌍용·청수동에 비해 상대적으로 지역 선호도는 낮다.

　연립·다세대 주택이 밀집한 원성동 일대는 주거환경정비구역 지정으로 사업이 단기간에 추진 가능한 지역이 미래가치가 높다. 입지여건은 오룡동 웰빙공원, 1번 국도 등과 인접해 교통환경이 좋다. 홈플러스 천안점이 있고 소규모 상점도 많아 생활의 편리성도 갖고 있다. 남산초·천안여중·중앙고·충남학생회관 등이 자리해 교육환경도 좋다. 봉명역세권과 마찬가지로 아파트 신축 시 조망권 확보가 양호하고 개발 잠재력과 배후시장 구매력도 좋은 편이다.

　이영행 부동산학 박사는 “구도심이라도 교육·교통여건이 좋은 곳이 많다”며 “하지만 재개발·재건축 예정지역 연립·다세대 주택들의 경우 노후 불량주택이 많기 때문에 개발될 경우 미래가치 창출이 가능하지만 무엇보다 장기적으로 접근해야 한다”고 조언했다.