발코니 확장으로 편법 용적률 상승?

조인스랜드

입력

업데이트

[박일한기자] 요즘 아파트는 과거 아파트에 비해 같은 주택형인데도 훨씬 넓은 편이다. 발코니 확장을 통해 서비스면적이 작게는 10㎡정도에서 많게는 30㎡까지 넓어져서다. 최근 분양하는 아파트 가운데 서비스 면적을 웬만한 소형 주택 넓이인 40㎡이상까지 주는 경우도 있다.

2006년1월부터 합법화된 발코니 확장은 주택시장을 완전히 변신시켰다. 최근 입주하는 아파트의 80%이상, 분양하는 아파트의 90%이상이 확장형이다. 발코니 확장이 일반화된 주택시장에서 일어날 수 있는 논란을 소개한다.

편법 용적률, 건폐율 상승?

과거 발코니 확장은 아파트별로 부분적으로 시공됐다. 그러다 보니 위아래층은 발코니 인데 나홀로 튀어나온 경우가 많았다. 듬성듬성 이가 난 것 같은 모습이다. 그러니 외부 변화에 직접적인 영향을 받을 확률이 컸다. 개인이나 지역업체가 엉성하게 시공해 겨울에 춥고, 비가 새는 등 문제가 생기는 경우도 많았다.

하지만 요즘 발코니 확장은 과거와는 차원이 다르다. 건설사는 아예 설계단계부터 확장을 염두에 둔다. 더 정확히 표현하면 아예 외벽을 발코니 넓이만큼 넓혀 올린다. 발코니가 따로 없는 주상복합 아파트와 같은 형식이다.

한 대형사 설계담당은 “모든 아파트가 발코니 확장을 하기 때문에 지금 발코니 확장공사라는 개념은 아예 없다”며 “아파트를 아예 발코니 넓이만큼 넓혀 새로 짓는 것과 같다”고 말했다.

이렇게 되면 이는 사실상 건폐율 및 용적률을 높여주는 것과 같은 효과가 발생한다. 아파트에서 유일하게 바깥 공기를 접할 수 있도록 완충지대로 지었던 발코니가 아파트의 실제 사용하는 전용면적을 넓혀 용적률과 건폐율을 상승시키는 효과를 내는 셈이다.

서일대 건축학과 이재국 교수는 “발코니 확장이 사실상 아파트의 건폐율과 용적률을 높이고 있다”며 “향후 발코니를 확장하지 않은 아파트 등과 비교해 형평성 논란이 있을 수 있다”고 말했다.

전용면적 128㎡형이 국민주택 규모?

내년부터 개정되는 세법에 따르면 국민주택 규모인 85㎡(이하 전용면적) 이하 주택(9억원 이하)을 거래할 때는 2.2%의 취득세율이 적용된다. 하지만 국민주택 규모를 초과한 크기는 0.5%포인트 높은 2.7%의 취득세를 내야 한다.

국민주택 규모 초과 여부에 따라 매매시 부과세 과세 여부도 달라진다. 국민주택을 초과하면 건물값의 10%를 부과세로 내야 하지만 국민주택 규모 이하 주택은 부과세를 내지 않는다.

주택임대사업자에 대한 재산세 부과도 다르다. 임대사업자가 가진 주택이 국민주택 이하인 85㎡ 이하라면 매년 25%의 재산세를 감면해준다. 하지만 85㎡초과 주택은 이런 혜택이 없다.

이렇게 주택 크기에 따라 세금 혜택이 다르기 때문에 요즘 아파트는 대부분 전용면적을 84㎡대로 공급하는 게 일반적이다. 예컨대 발코니 확장 면적이 44㎡나 돼 화제가 된 수원 영통구 영통 마크원도 84㎡형이다. 요즘 입주하는 아파트는 대부분 발코니 확장을 통해 20~30㎡ 크기의 서비스면적이 제공되지만 84㎡형으로 공급됐다.

진짜 사용하는 전용면적은 100㎡이상이지만 국민주택규모로 분류돼 각종 세제혜택을 받는 것과 같은 셈이다.

익명을 요구한 한 세무사는 “국세청은 실제로 사용하는 공간, 실제로 번 돈을 기준으로 세금을 내는 실질 과세 원칙을 견지하고 있기 때문에 발코니 확장으로 늘어난 공간에 대한 과세도 실질적으로 하는 게 옳다”고 주장했다.

발코니를 확장하지 않은 기존 아파트 가운데 국민주택 규모를 넘는 100㎡에 살고 있는 사람이 있다면 형평성에 문제를 제기할 수 있다는 것이다.

늘어난 면적, 시세 반영은 아직?

발코니 확장 면적이 아직 집값에 직접적인 영향을 미치지는 않고 있다는 게 해당 지역 중개업소 관계자들의 설명이다.

2년 전 입주한 서울 서초구 반포동 반포자이 84㎡형은 발코니 확장을 통해 30㎡ 정도씩 더 넓어졌다. 공식적으로 전용면적이 84㎡지만 실제 전용면적은 110㎡를 넘는 셈이다.

반포동 훼미리공인 관계자는 “발코니 확장을 하지 않고 발코니를 다른 용도로 사용하려는 사람도 있기 때문인지 확장을 한 아파트와 그렇지 않은 아파트의 시세차이가 많이 나지는 않는다”며 “현재까지 조망권이 집값에 가장 큰 영향을 미친다”고 말했다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “발코니 확장 아파트의 경우 시세에 발코니 확장비용 수준인 1000만~2000만원정도를 더 보태서 거래되는 게 일반적”이라고 말했다.

그럼에도 중장기적으로 발코니 확장이 시세에 미칠 영향은 매우 크다는 게 전문가들의 판단이다. 발코니 확장을 통해 실제로 사용하는 전용면적이 커진 셈이기 때문에 분양 당시 건설사가 제시한 전용면적은 큰 의미가 없어질 수도 있다고 보기 때문이다.

김부성 소장은 “기본적으로 아파트를 살 때 일정한 크기의 대지와 건물을 사는 것인데 대지면적은 정해져 있고, 전용면적이 더 커졌다면 결국 그만큼 가치를 인정받을 수밖에 없을 것”이라고 예상했다.