신규 분양 소형 오피스텔 수익률 높아

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[김창우기자기자] 오피스텔 시장이 움직이고 있다. 대표적인 부동산 투자 대상이던 아파트는 최근 금리 인상으로 뜸하던 거래마저 거의 끊어진 상황이다. 반면 아파트 전세 가격은 꾸준히 오른다. 특히 젊은 층이 많이 찾는 소형 아파트는 전세 물건을 찾기 어렵다.

이런 틈새를 오피스텔이 메우고 있다. 재건축·재개발에 따른 단기 이주와 아파트 실구매자의 관망세, 수도권 전세난까지 겹쳐 오피스텔에 대한 수요가 꾸준하다. 전문가들은 성공적인 투자를 위해서는 임대수익률뿐 아니라 입지 조건과 숨은 비용까지 잘 따져봐야 한다고 조언했다.

수도권 분양가 평당 600만~700만원

대우건설이 서울 송파구 문정동 일대에 건설하는 송파 푸르지오시티 오피스텔은 1000여 가구를 대상으로 23~24일 진행한 일반청약에 2만 명 가까운 투자자가 참여했다. 이곳은 20일 마감한 서울 거주자 대상 우선 청약에서 10대 1의 경쟁률을 기록했다.

오피스텔의 인기는 아파트에서 수익형 부동산으로 옮겨가는 부동산 시장의 트렌드를 상징적으로 보여준다.

고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 “부자들은 아파트에 큰 관심이 없다”며 “임대 수입과 시세 차익을 동시에 누릴 수 있는 중소형 상가건물 등 수익형 부동산을 주목한다”고 말했다. 고 지점장은 중앙SUNDAY 재테크 자문단에 참여하고 있는 부동산 전문가다.

수익형 부동산 가운데 오피스텔이 가장 먼저 주목을 받는 것은 상대적으로 적은 자금으로도 투자가 가능하기 때문이다.

1억원 정도의 자금이 있다면 은행 대출을 끼고 소형 오피스텔을 분양받을 수 있다. 수도권은 두 채, 충청권 이하의 지방이라면 세 채까지도 노려볼 만하다. 1~2인 가구가 늘어나면서 소형 주거공간에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있는 것도 소형 오피스텔이 관심을 끄는 이유 중 하나다.

오피스텔을 사서 월세로 임대할 경우 수익률은 연 5~7% 수준이다. 부동산114가 서울 소재 50실 이상 오피스텔의 임대수익률을 조사한 결과 지난달 말 현재 연 5.67% 수준인 것으로 나타났다.

경기도는 연 6.23%다. 올 초보다 0.3%포인트 떨어졌다. 임대료는 소폭 올랐지만 오피스텔 값이 더 큰 폭으로 오르는 바람에 수익률이 낮아졌다. 오피스텔에 투자하려면 이미 값이 오른 기존 오피스텔을 구입하는 것보다 신규 분양분을 노리는 것이 더 나은 상황이 됐다.

송파 푸르지오시티 49㎡의 분양가는 1억3800만~1억9400만원이다. 인근 오피스텔의 월세가 80만원 안팎인 점을 감안하면 연 5.2~7.5%의 임대수익을 기대할 수 있다.

하지만 금융비용과 취득·등록세 등을 감안하면 수익률은 더 낮아진다. 고 지점장은 “송파 푸르지오시티의 인기는 인근에 대형 유통단지인 가든파이브가 있고 앞으로 법조타운이 들어서는 점 등을 감안할 때 10~20% 정도 가격이 오를 것이라는 기대 때문”이라며 “임대수익률만 생각한다면 서울 시내보다는 수도권이나 지방에서 신규 분양하는 곳을 눈여겨보는 것이 낫다”고 조언했다.

실제로 송도 국제도시 내 소형 주거시설인 ‘스마트큐브’의 경우 3.3㎡당 600만원 선에 분양되고 있다. 연면적 29만㎡ 규모의 산업복합단지인 스마트밸리의 기숙사 개념으로 만든 원룸형 주거시설이다. 분양업체 관계자는 “현재 송도 국제도시에는 소형 원룸이 부족해 월세가 45만원을 넘는다”고 말했다.

6000만원을 투자해 분양받은 후 40만원 정도의 월세만 받을 수 있다고 해도 연 수익률이 8%에 달한다. 삼성중공업이 경기도 화성 동탄신도시에 분양하는 스마트쉐르빌도 3.3㎡당 분양가가 700만원대로 송파 푸르지오시티(1000만~1100만원)보다 30% 정도 싸다.

부동산 수수료 등 ‘숨은 비용’ 주의

부동산 투자에서 전문가들이 따지는 우선 순위는 ‘로케이션, 로케이션, 로케이션’이다. 무엇보다도 입지가 중요하다는 뜻이다. 오피스텔 투자에서는 그 중요성이 더 크다. 서울 안에서는 최소한 지하철 역에서 걸어서 10분 이내의 거리에 위치한 곳을 골라야 한다.

지방의 경우 대규모 제조업체를 끼고 있거나 여러 대학이 몰려 있는 곳이 유망하다. 주위에 대형마트·백화점이 있거나 젊은이들이 많이 모이는 상업지역이 있다면 더 좋다.

중앙SUNDAY 재테크자문단인 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “오피스텔을 임대 수익용으로 매입하려면 가격이 절대적으로 싸야 적절한 수익률을 거둘 수 있다”며 “하지만 값이 싸다고 임대 수요가 많지 않은 외곽 지역이나 ‘나 홀로 오피스텔’을 샀다가는 수익은커녕 애물단지가 될 수 있다는 점을 유념해야 한다”고 말했다.

그는 “가격이 높은 역세권이나 대학가 주변의 오피스텔을 법원 경매, 미분양 땡처리 등의 틈새 시장을 통해 낮은 가격에 구하는 것이 최선”이라고 투자 방법을 제시했다.

입지에 따라 월세가 달라지는 것은 물론, 공실률에도 큰 영향을 미친다. 분양 면적에 비해 관리비가 비싼 오피스텔의 특성을 감안할 때 임대인을 찾지 못해 공실이 나면 손실이 크다. 월세를 못 받으면서 관리비만 나가는 점을 감안하면 한 달 방이 빌 때마다 연간 수익의 20%씩 줄어든다는 것이다.

또 최근의 소형 오피스텔은 가구나 가전제품을 모두 갖춘 ‘풀옵션’으로 분양하는 경우가 많다는 점도 득과 실이 있다. 그만큼 높은 월세를 받을 수 있지만 몇 년 지나면 가구·가전을 내 돈을 들여 교환해야 한다. 해마다 새 임대인을 찾아야 한다면 한두 달치의 월세는 부동산 중개업자 몫으로 나간다.

그 지역에서 오래 영업한 부동산을 골라 꾸준히 거래하고, 월세를 조금 덜 받더라도 장기계약을 유도하는 등의 대책을 세워야 한다. 이 같은 ‘숨은 비용(히든 코스트)’을 계산하지 않고 은행 계좌에 찍히는 월세를 모두 수익으로 계산하면 나중에 낭패를 볼 수 있다.

입지와 숨은 비용을 감안해 오피스텔을 골랐다면 마지막으로 환금성을 고려해야 한다. 오피스텔은 아파트에 비해 싸 보이지만 전용 비율이 낮아 전용면적만 따져보면 단위당 가격이 만만치 않다.

입지가 좋은 곳이라면 환금성도 높은 경우가 대부분이지만 주변 여건의 변화에 따라 팔 때 고생할 수 있다는 얘기다. 당장은 아니더라도 지하철·전철 개통 같은 호재가 있는 곳이 좋다. 매수가의 절반 이상을 대출에 의존하는 무리한 투자도 금물이다.