[2011 전문변호사를 만나다] 재개발ㆍ재건축 전문 선병욱 변호사

재개발ㆍ재건축과 관련한 끊이지 않는 법적 분쟁! 선병욱 변호사가 오랜 시간 축적된 노하우로 제시하는 지혜로운 해법은? 재개발은 본질적으로 공익적인 성격을 갖는 사업이다. 그러나 우리나라의 경우 철저히 민간에 맡겨지고 있어 조합원 사이의 크고 작은 분쟁으로 법적 다툼도 잦고, 비리 추문도 끊이지 않는 것이 현실이다. 현재 한국의 주택재개발 사업은 주거환경의 물리적 개선에 치중한 나머지 그 곳에 거주하고 있는 대부분의 도시빈민을 내보낸 뒤 상대적으로 비싸고 수준 높은 주택을 건설한다. 이 같은 상황은 현지인들의 재정착을 힘들게 하고 철거민들은 다시 도시 외곽지역으로 정착하여 불량주택지가 확산되는 경향이 있다. 항간에서는 불량주택 주민을 무조건 개량지역을 만들어 이전시키기보다는 대안 마련이 시급한 것 아니냐는 목소리가 높아지고 있다. 재개발ㆍ재건축 분쟁 해법, 그 실마리는 어디에 있는 것일까. 재개발ㆍ재건축 전문 선병욱 변호사를 만나 도움말 들어본다. 재개발ㆍ재건축 사업, 수익률이 좋은 사업? 어떤 절차를 거쳐 진행되나? 재개발ㆍ재건축사업으로 인하여 얻어지는 이익은 사업전의 부동산 가치보다 사업시행 후에 평가되는 부동산 가치의 증가분을 의미한다. 모든 재개발ㆍ재건축사업은 개발이익이 있어야지만 사업시행이 가능하다. 아무리 사업계획이 있고 재개발ㆍ재건축이 가능한 조건이 마련되었다고 하더라도 사업이후에 개발이익이 전혀 없다고 한다면 아무도 재개발ㆍ재건축사업은 하지 않을 것이다. 개발이익은 사업 후 신축아파트 총 분양가에서 개발 사업으로 인한 비용 즉 건축비, 사업비, 종전 부동산가치를 공제하면 얻을 수 있다. 따라서 개발이익이 많으려면 신축아파트 1세대 당 분양가격이 높거나 신축아파트 분양세대수가 많을수록 그리고 공사비가 적을수록 높은 개발이익을 얻을 수 있는 것이다. 선병욱 변호사는 "개발사업기간의 단축, 분쟁의 사전 예방 등으로 사업비를 최대한 줄이는 내부적인 환경도 개발이익에 적지 않게 작용하는 요소들"이라며 "추진위원회 설립단계부터 전문적인 자문을 통해 분쟁을 최소화 하고, 발생한 분쟁으로 인하여 사업시행에 지장이 없도록 조속한 해결을 위한 노력도 필요하다"고 조언한다. ◇주택 재개발ㆍ재건축 사업의 절차란? ‣1단계(기본계획 수립단계) : 특별시, 광역시 등은 도정법(도시및주거환경정비법)에 따라 10년을 주기로 한 도시 및 주거환경정비기본계획을 수립한다. 기본계획에서는 개략적인 정비구역의 범위와 토지이용계획, 단계별 추진계획, 용적률 등의 내용이 포함되어 있다. ‣2단계 : 기본계획에서 정한 바에 따라 정비구역 지정 및 정비계획이 수립되는 단계이다. 정비구역 지정이 이루어져야 재개발 등 사업진행이 진행될 수 있다. ‣3단계(조합설립 추진위원회 설립 인가를 받는 단계) : 정비구역이 지정되면 정비구역 내 토지등소유자들은 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 감독관청의 승인을 받아야 한다. 도시정비법에서는 주민 임의로 추진위를 설립해 이권다툼을 벌이는 것을 막기 위해 복수 추진위원회를 인정하지 않고 있다. 토지 등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 조직된 재개발 추진위원회는 해당 시장, 군수, 구청장에 신청하여 승인을 받아야 한다. ‣4단계(재개발 조합설립인가 단계) : 해당 구역 내 토지 등의 소유자로 결성된 조합은 재개발ㆍ재건축사업의 주체로서 사업의 시행자가 된다. 조합설립을 위해서는 토지등소유자의 조합설립동의가 있어야 하는데, 종래에는 토지등소유자 5분의 4이상의 동의를 요건으로 하였으나, 현재는 4분의 3이상의 동의로 그 요건이 완화되어 있다. 조합은 시공사선정부터 사업시행계획 수립 및 인가, 관리처분계획의 수립 및 인가 등의 절차를 거쳐 준공 및 청산에 이르기까지 사업의 전체를 주관한다.

오랜 세월 축적된 경험으로 다양한 역할을 맡고 있는 선병욱 변호사 선병욱 변호사는 재개발, 재건축에 대한 관심이 커서 10여년 이상 재건축, 재개발사업 관련 자문 및 분쟁처리업무에 종사해 왔다. 또한 일반적인 법률분쟁에 대한 자문 및 상담과 소송에서 당사자를 대리하거나 변호하는 등 변호사로서의 전반적인 업무를 다뤄왔다. 그는 이러한 전문성을 토대로 재개발ㆍ재건축 사업에 대한 폭넓은 이해를 바탕으로 다양한 사건을 심층 취재하고 재생사업 현장의 목소리가 정책적으로 반영될 수 있도록 창간한 전문지인 도시재생신문의 편집위원으로 활동하고 있다. 그는 "도시재생신문은 재개발 ․ 재건축 분야의 빠르게 변화하는 관련법과 제도, 사업에 필요한 유용한 정보들을 신속 정확하게 제공하고 있다“며 ”재정비사업에 참여하는 기업들과 조합원들에게 큰 도움이 되는 등불과 같은 역할을 하려고 한다"고 전한다. 더불어 선병욱 법률사무소에서는 일반인들에게 더욱 쉽게 부동산 법률정보를 제공하기 위하여 다양한 창구를 마련할 계획이다. 더불어 오랜 경험과 담당 분야에 대한 전문성을 바탕으로 고객들을 만족시키는 최상의 법률서비스를 제공하기 위해 최선을 다할 것임을 약속했다. 재개발ㆍ재건축사업은 자기 능력으로는 주거환경 개선을 하기 어려운 서민과 세입자들을 위해서 공공의 재원지원과 선량한 정책 등을 통해 주거환경을 개선하고 도로 등의 정비기반시설을 늘리는 것이 원래의 목표이다. 본래의 취지를 잃지 않는 재개발 사업으로 서민들의 주거 권리를 보장하는 것이 무엇보다 우선되어야 할 것이다. ∇ 선병욱 변호사 홍익대학교 법학과 홍익대학교 대학원 법학 석사 사법시험 38회 사법 연수원 28기 수료 2008 대한상사 중재원 중재인 (現)선병욱 법률사무소 변호사 ＜도움말: 선병욱 법률사무소 선병욱 변호사＞ < 이 기사는 본지 편집 방향과 다르며, 해당기관에서 제공한 보도 자료입니다.>